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Sie sind hier:  www.frag-einen-anwalt.de » Mietrecht, Wohnungseigentum » Betriebskostenabrechnung Hausw

Folgende Frage zum Thema Betriebskostenabrechnung:

Ausgangssituation: Wir wohnen in einer Wohnanlage mit insgesamt 90 Wohnungen in drei Häuserzeilen zur Miete. Eine der Häuserzeilen ist Eigentum, die anderen 2 Häuserreihen sind Mietwohnungen. Wir haben einen gemeinsamen Hausmeister, der für die Mietergemeinschaft einen Angestelltenvertrag mit 25 Stunden pro Monat hat und für die Eigentümer auf freiberuflicher Basis arbeitet. Die Hausmeisterkosten für die 25 Stunden belaufen sich auf ca. 36.000 Euro jährlich (inkl. Sozialversicherung und Arbeitgeberanteil sowie einer Vertretung während seines Urlaubs.

Nun zu meinen Fragen:

• Die Hausmeisterkosten werden komplett in die Betriebskostenrechnung reingenommen. Uns sind die Kosten zu hoch, zumal überhaupt nicht klar ist, wie er genau die Trennung der Arbeiten vornimmt (er räumt ja in der gesamten Wohnanlage Schnee, bringt die Mülltonnen für alle (also auch WEG) raus ect. Wir vertreten die Auffassung, das in der Betriebskostenabrechnung immer genau aufgelistet werden muss, was genau von den Hausmeisterkosten umlagefähig ist und was nicht. Ansonsten müssen wir die Kosten des Hauswarts komplett nicht anerkennen. Ist das richtig so?

• Kann uns die Hausverwaltung pauschal 10-15% der Kosten des Hausmeisters abziehen (für nicht umlagefähige Arbeiten) und damit sind die Kosten ok?

• Zudem wurden dieses Jahr ca. 2500 Euro Miete für einen kleinen Trecker in die Betriebskosten aufgenommen, den der Hausmeister für die Verräumung der Mülltonnen, Gartenarbeiten ect. nutzt. Der Trecker wird aber auch von der Eigentümergemeinschaft genutzt und auch von der Wohnungseigentümerin auf Ihrem privaten Gründstück (NICHT innerhalb unserer Wohngemeinschaft). Der Trecker gehört übrigens der Eigentümerin sämtlicher Mietwohnungen, die Ihn quasi an uns / bzw. den Hausmeister vermietet. Und die Kosten tauchen in der Betriebskostenabrechnung unter „Anlagenpflege" auf.

• Ist so eine hohe Miete überhaupt zulässig, wenn der Trecker auch noch von anderen genutzt wird und überhaupt zulässig, da er der Hauseigentümerin gehört?? Was muss vorgelegt werden, damit uns die Mietkosten in Rechnung gestellt werden können (Mietvertrag, Nutzung nur für die Mietwohnungen etc.) Ist die Miete nicht Wucher?
• Wir haben für die gesamte Wohnanlage (also Mieter und Eigentümer) 8 große Mülltonnen. Davon gehen 7auf die Kosten der Mieter und die Eigentümer haben nur EINE Tonne angemeldet (obwohl ein Drittel der Personen in den Mietwohnungen wohnen). D.h. wir müssen davon ausgehen, dass deren Müll in unsere Tonnen geht (es sind ja auch gemeinsame Müllräume). Können wir die Müllkosten um rein Drittel reduzieren?
• Die Gartenpflege wird zum Teil von einer Gartenbaufirma erledigt. Diese ist in der letzten Abrechnung 4 mal so hoch wie die Jahre davor. Im Garten/Gemeinschaftswegen ist aber nichts besonderes gemacht worden, aber die Fiirma hat 4 mal so viele Stunden abgerechnet als die sonstigen Jahre. Wie können wir die Kosten anfechten? (Wir vermuten, dass hier etwas rein gerechnet wurde, was wir eigentlich nicht bezahlen müssen)
Auf Wunsch kann gerne der Mietvertrag zugesendet werden. Bei der Betriebskostenverordnung handelt es sich um einen Standardvertrag. Unter Hauswart steht: „ Kosten des Hauswarts, hierzu gehören die Vergütung und alle geldwerten Leistungen, die der Eigentümer dem Hauswart für seine Arbeit gewährt, soweit diese nicht Instandhaltung, Instandsetzung, Erneuerung, Schönheitsreparaturen oder Hausverwaltung betrifft. Soweit Arbeiten vom Hauswart ausgeführt werden, dürfen persönliche Kosten nach den Nummern 2-9 nicht angesetzt werden.

Danke vorab für Ihre kompetente Antwort!

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Sehr geehrte Ratsuchende,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich auf Grundlage Ihrer Schilderung summarisch gerne wie folgt beantworte:

1)
Sollten sich nicht umlagefähige Anteile der Tätigkeit des Hausmeisters in der Betriebskostenabrechnung befinden, ist die Position „Hausmeisterkosten" nach einem Urteil des AG Pankow-Weißensee vom 20.11.2008 (Az. 6 C 107/08) insgesamt nicht ansatzfähig. Bei allen Tätigkeiten muss im Einzelfall geprüft werden, ob es sich um eine typische Hausmeistertätigkeit oder eine solche der Instandsetzung, Instandhaltung oder Verwaltung handelt (vg. LG Frankfurt, Urteil vom 04.06.1996, Az. 2-11 S 44/96) - § 2 Nr. 14 BetrKV. Ansatzfähig sind aber immer Tätigkeiten, die den Positionen in den Nummern 2 bis 10 und 16 von § 2 BetrKV zugeordnet werden können.

2)
Vor diesem Hintergrund erscheint ein pauschaler Abzug von 10-15% der Hausmeisterkosten nicht hinnehmbar, schließlich könnte der nicht umlagefähige Anteil ja höher sein.

3)
Grundsätzlich erscheint die Anmiete eines kleinen Treckers für die Verrichtung etwa der Gartenarbeiten und die Umlage der sich hieraus ergebenden Kosten möglich. Ob aber die Höhe der Miete angemessen ist, kann im Rahmen dieser Plattform nicht beurteilt werden. Entscheidend dürfte sein, in welchem zeitlichen Umfang der Trecker genutzt wird. Letztlich wird diese Frage ein Sachverständiger beantworten müssen. Da die Gartenarbeiten offenbar von einer hierfür engagierten Firma erledigt werden, wäre zu prüfen, ob auch diese den Trecker nutzt.

4)
Die Umlage der Kosten der Müllbeseitigung ist nach § 2 Nr. 8 BetrKV möglich. Allerdings gibt Ihr Vorbringen Anlass, die Berechnung der Müllerfassung zu hinterfragen. Da mir nicht bekannt ist, wie viele Menschen in den jeweiligen Wohnung leben und weshalb die Entsorgungsbetriebe die Anzahl der Tonnen so akzeptieren, kann die Frage hier nicht beantwortet werden. Sie können Ihren Vermieter aber auffordern, die Berechnung der Position zu erläutern.

5)
Gegen die Kosten der Gartenpflege können Sie die Erhöhung der Kosten um den Faktor 4 einwenden und Einsicht in die Belege verlangen – diese kann auch von einem Bevollmächtigten genommen werden. Ort der Belegprüfung ist aber der Sitz des Vermieters (BGH, Urteil vom 08.03.2006, Az. VIII ZR 78/05), weshalb ich Ihnen rate, einen Rechtsanwalt vor Ort mit der weiteren Prüfung und Vertretung Ihrer Interessen zu beauftragen.

Ich hoffe, ich konnte Ihnen einen ersten Überblick verschaffen.

Mit freundlichen Grüßen

Michael Böhler
Rechtsanwalt

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