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Betriebskosten/Wasserversorung: Wirtschaftlichkeit Zählermiete/Abrechnungskosten


| 01.12.2014 00:01 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


in unter 2 Stunden

Zusammenfassung: Es geht um verbrauchsunabhängige u. verbrauchsabhängige Wasser(zähler)kosten.


Sehr geehrte Damen und Herren!

Ich wohne seit 15.11.2001 in einer Wohnung (nicht preisgebunden), Wohnfläche 36 m². Der Vertrag ist ein Formularvertrag "Wohnraum-Mietvertrag" von Haus & Grund (an meinem Wohnort), Fassung "09/01". Er nimmt bezüglich der Betriebskosten (insbes. Wasserkosten) Bezug auf die Formulierung des damaligen Standes der Vorschriften über Betriebskosten (Anlage 3 zu § 27 der II. Berechnungsverordnung).

Bei Einzug waren mechanische Wasserzähler installiert, es wurden nur die Wasserkosten an sich verbrauchsabhängig umgelegt.

Einige Jahre später, ca. Mitte bzw. 2. Hälfte 200x-er Jahre, wurden die alten Wasserzähler ausgetauscht und durch elektronische, per Funk auslesbare, Zähler der Firma Metrona ersetzt. Die ersten Jahre danach wurden die Wasserkosten nicht verbrauchsabhängig umgelegt. Erst seit 2010 wurde wieder verbrauchsabhängig abgerechnet.

In der bislang letzten Abrechnung, für 2012 (erst Anfang 2013 zugegangen), sind die Beträge folgende:

Die Beträge sind folgende:

Wasser (Stadtwerke): 71,35 Euro (von insgesamt 1354,75)
Gerätemiete: 22,14 (von insgesamt 420,31; auch nach Wasserverbrauchsanteil umgelegt)
Abrechnungskosten: 10,86 (von 119,52, nach Nutzeinheit, sprich 1 von 11 Nutzeinheiten)
insgesamt also: 104,35 Euro.

Die Mehrkosten durch die verbrauchsabhängige Abrechnung durch Metrona sind also ca. 31 % (Gerätemiete) und ca. 15% (Abrechnungskosten), insgesamt ca. 46% zu den eigentlichen Wasserkosten dazu.

Meine Frage ist nun die: Ist dies noch verhältnismäßig und wirtschaftlich, muss ich diese also tragen?

Insbesondere:

- Ist bei so hohen anteiligen Mehrkosten durch Messung und Abrechnung eine verbrauchsabhängige Abrechnung überhaupt tunlich? Ich denke hier an eine eventuelle Analogie zu § 11 Heizkostenverordnung, wo eine verbrauchsabhängige Abrechnung unterbleibt, wenn "... das Anbringen der Ausstattung zur Verbrauchserfassung, die Erfassung des Wärmeverbrauchs oder die Verteilung der Kosten des Wärmeverbrauchs nicht oder nur mit unverhältnismäßig hohen Kosten möglich ist". Ein Richtwert sind dort ca. 15% Mehrkosten durch Verbrauchsmessung/Kostenverteilung. Ist dies also auf Wasserkosten übertragbar bzw. gibt es dort ähnliche Richtwerte, ab denen die verbrauchsabhängige Kostenverteilung - jedenfalls in diesem kostenträchtigen Modus - als unwirtschaftlich gilt, z.B. weil die Mehrkosten durch die verbrauchsbasierte Abrechnung die möglichen Einsparungen durch den Anreiz zum geringen Verbrauch übersteigen?
- Hilfsweise: Gäbe es an meinem Ort günstigere Anbieter (hier reichen mir ein Ansatz/bzw. Hinweise für eigene Recherche, z.B. per Internet oder telefonisch)?

Mit freundlichen Grüßen,

...
01.12.2014 | 01:24

Antwort

von


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Sehr geehrter Fragesteller,

umlagefähige Betriebskosten sind das Wassergeld. Hat der Vermieter (VM) bei Vertragsschluss nicht alle umlagefähigen Kosten vereinbart, kann er das nicht nachträglich ändern, LG Köln WuM 85, 346.

Allerdings: Lässt der VM (nachträglich) Wasserzähler einbauen und will anschließend die Wasserkosten nach Verbrauch umlegen, dann gilt: Waren die Wasserkosten bisher in der Grundmiete enthalten, kann er sie als Betriebskosten gesondert berechnen. Der VM muss das dem Mieter vorher in Textform mitteilen. Außerdem muss er die Grundmiete senken, wenn die Betriebskosten bisher Teil der Grundmiete waren, § 556 a Absatz 2 BGB.

Extrem hohe Verbräuche – etwa im Vergleich zum Vorjahr – muss der VM aufklären.

Konkret zu Ihren Fragen:

Sind die Wasseruhren installiert, so besteht auch eine Verpflichtung diese Positionen nach dem angefallenen Verbrauch abzurechnen. Dies soll nach einem Urteil des AG Köln (Amtsgericht Köln, Urteil vom 31.01.2012 - 212 C 38/12) auch gelten, wenn im Mietvertrag eine verbrauchsunabhängige Umlage vereinbart wurde. Wenn also Wasseruhren vorhanden sind, dann muss auch nach dem Verbrauch abgerechnet werden ( § 556 a BGB).


Die (Nach-)Installation der modernisierten Wasseruhren wäre nur dann auf die Mieter umlegbar, wenn das im Mietvertrag wirksam so geregelt war.

Aber Vorsicht, der BGH (WuM 2007,571) lässt einen Verweis auf § 2 BetriebskostenVO zu oder in Verträgen vor dem 1.1.2004 die Formulierung „nach Anlage 3 zu § 27 der 2. BerechnungsVO".

Das ist leider in Ihrem konkreten Vertrag so formuliert.

Allerdings dürfte das streitig sein, denn der Deutsche Mieterbund hält hält eine Klausel für unvollständig, "in der lediglich auf §§ Bezug genommen wird, ohne ihn zu erläutern" und beruft sich auf OLG Schleswig RE Wum 96, 85. Vgl. dazu das "Mieterlexikon dt. Mieterbund" 2013/14, S. 47.


Insgesamt kann ich Ihnen also leider wenig Hoffnung machen, denn die Steigerung des Wasserverbrauchs wird vom VM ja plausibel durch das neue Messverfahren erklärt. Und sich in einer streitigen Rechtslage - wie oben geschildert - zu engagieren, bedarf einer sorgfältigen Risikoanalyse.

Wohl aber wäre das ein Ansatz für etwaige Verhandlungen über die 46 %-igen Nebenkosten für Zählermiete und Abrechnung. Denn auch das dürfte durchaus streitig sein, wg. der alleinigen Bezugnahme auf die o.g. BetriebskostenVO bzw. BerechnungsVO. Eine analoge Anwendung der von Ihnen zitierten HeizkostenVO sehe ich leider ebenso wenig.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen


Rechtsanwalt Krim.-Dir. a.D. Willy Burgmer

Nachfrage vom Fragesteller 02.12.2014 | 00:36

Sehr geehrter Herr Burgner!

Erst einmal danke für ihre sehr schnelle Antwort.

Danke für die grundlegenden Erläuterungen. Wenn ich das richtig verstehe, ist grundsätzlich erst einmal die Umstellung des Abrechnungsmodus durch den Vermieter bei mir wohl zulässig, wenn dem von Ihnen zitierten BGH-Urteil und nicht der Auffassung des DMB gefolgt wird.

Der Wasserverbrauch an sich (sprich die Kubikmeter) ist zum einen unstrittig und zum anderen auch nicht stark gestiegen.

Meine Unklarheit und Frage bezog sich daher ja auf den Wirtschaftlichkeitsgrundsatz (§ 556 III S. 1 bzw. § 560 V BGB).

Sprich hat der Vermieter ggf. diesen verletzt, auch wenn die Umstellung von mechanischen, durch den VM selbst abgelesenen Zählern auf nun elektronische, durch einen Anbieter abgelesene und von diesem gemietete Zähler grundsätzlich rechtens ist/sein sollte? Ist es ggf. im rechtlichen Sinne unwirtschaftlich, wenn dadurch gegenüber den Wasserkosten (Stadtwerke) Mehrkosten von ca. 46% (Zählermiete/Abrechnung) entstehen? Wenn diese Mehrkosten wohl deutlich über den Einsparungen liegen, die durch den Anreiz zum Wassersparen entstehen?

Uund diese Überlegung ist ein wenig inspiriert durch die HeizkostenVO bzw. Anmerkungen dazu (http://www.heizkostenverordnung.de/par11.html), wo eben die Abrechnung nur tunlich (und letztlich auch: wirtschaftlich) ist, wenn der Anreiz zum Energiesparen sozusagen unter dem Strich auch finanziell/wirtschaftlich etwas bringt/bringen kann. Sprich kann ähnliches für andere verbrauchsabhängige Abrechnungsposten evtl. schon allein aus dem Wirtschaftlichkeitsgrundsatz des BGB hergeleitet werden? Bzw. wird es dies faktisch?

Unterm Strich also: Ob a) eine Grenze für den VM besteht, wenn dieser teure Mess- und Abrechnungsmodus am Ende hohe Mehrkosten bringt, oder ob hilfsweise b) (deutlich) günstigere geeignete Anbieter verfügbar wären - und dadurch ggf. die Wirtschaftlichkeit verletzt sein könnte.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 02.12.2014 | 01:23

Gerne noch diese weiteren Ausführungen zu Ihrer Nachfrage:

Sie wollen verständlicherweise auf eine Gesetzesanalogie hinaus. Nach der Methodenlehre ist eine solche Analogie aber nur zulässig, wenn bei einer vergleichbaren Interessenlage (= das wäre hier der Fall) eine planwidrige Gesetzeslücke (= der Gesetzgeber hat es übersehen) vorläge. Das ist – soweit ersichtlich – nicht anerkannt.

Deshalb gilt leider der Umkehrschluss: Gerade weil in der HeizkostenVO ein Anreiz gesetzt wurde, bei der Wasserverbrauchsmessung in dieser spezifischen Form jedoch nicht, lässt sich Ihr Argument leider nicht übertragen, also analog anwenden, selbst wenn das vernünftiger wäre. Ihre vielleicht sogar bessere Argumentation generiert mithin keinen rechtlich durchsetzbaren Anspruch.

Wohl aber gelten in der Tat die Grundsätze der Wirtschaftlichkeit nach § 556 III BGB (Achtung, auch eine Ausschlussfrist für den VM), wonach der VM auf eine angemessene Kosten- Nutzenrelation zu achten hat, BGH NJW 08, 440, wobei Sie als Mieterin zunächst die Darlegungs- und Beweislast für vergleichbare (!) Alternativen zur Kostensenkung haben, vgl. im einzelnen Palandt § 535 Rn 88. Kosten, soweit sie unnötig oder unwirtschaftlich sind, dürften nicht auf den Mieter umgelegt werden, Palandt § 556, Rn 9. Damit korrespondiert auch § 560 Absatz 5 BGB.

Insofern haben Sie mit Ihrer Frage "unterm Strich" zu (b) ganz Recht, wenn Sie deutlich günstigere Anbieter nachweisen.

Mit guten Wünschen verbleibe ich,
Ihr
W. Burgmer
- Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 03.12.2014 | 22:49


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"Leider ist die Rechtslage nicht ganz in meinem Sinne bzw. unsicher. Auch so wurde die Antwort genau meiner Absicht gerecht, nämlich genau in dem mir vorher unklaren Feld etwas mehr Klarheit zu finden und mich zu orientieren, ob sich überhaupt lohnt, diese Fragen gegenüber dem VM aufzuwerfen. Insofern: Vielen Dank und es hat sich gelohnt auf diese Plattform und diese Form von Rechts-/Erstberatung zu setzen."
Stellungnahme vom Anwalt:
Sie haben jedenfalls gute Argumente, um mit dem VM zu verhandeln. Und Sie haben einen Anspruch zur vollen Einsichtnahme in die Einzelheiten der Betriebskostenabrechnung inkl. dem "neuen" Servicevertrag. Viel Erfolg, Ihr W. Burgmer - Rechtsanwalt
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BEWERTUNG VOM FRAGESTELLER 03.12.2014
5/5.0

Leider ist die Rechtslage nicht ganz in meinem Sinne bzw. unsicher. Auch so wurde die Antwort genau meiner Absicht gerecht, nämlich genau in dem mir vorher unklaren Feld etwas mehr Klarheit zu finden und mich zu orientieren, ob sich überhaupt lohnt, diese Fragen gegenüber dem VM aufzuwerfen. Insofern: Vielen Dank und es hat sich gelohnt auf diese Plattform und diese Form von Rechts-/Erstberatung zu setzen.


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