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Betriebskosten-Gutschrift – Rückzahlung verjährt?


31.12.2004 18:14 |
Preis: ***,00 € |

Vertragsrecht


Beantwortet von



(HINWEIS: Ich bitte aus um möglichst vollständige Beantwortung der untenstehenden präzisen Fragen, da die Beratung sonst nur eingeschränkten Wert für mich hat.)

Sehr geehrte(r) Herr/Frau Rechtsanwalt,

Bei Überprüfung der Betriebskosten(BK)-Abrechung habe ich festgestellt, dass die Hausverwaltung seit 2001 entstandene Guthaben der jährlichen BK-Abrechungen nicht verrechnet (und auch nicht zurücküberwiesen) hat. Da diese Guthaben auf der ersten Seite der Abrechnungen als „Gutschrift“ deklariert wurden, war ich von der Verrechnung mit den Vorauszahlungen in den nachfolgenden BK-Abrechnungen ausgegangen.

Deshalb habe ich auch den jeweils auf der vorletzten Seite in kleingedruckter Schrift erscheinenden Hinweis übersehen: „Bitte teilen Sie uns Ihre Bankverbindung mit, damit das Guthaben überwiesen werden kann. Eine Verrechnung mit der Miete ist aus buchungstechnischen Gründen nicht möglich.“

Ein Sonderfall stellt die BK-Abrechung (der BK aus 2000)vom 25.6.2001 dar, die nur das Wort Guthaben (und nicht ‚Gutschrift’) und abweichend den Hinweis enthält: „Das Guthaben verrechnen Sie bitte mit der nächsten Mietzahlung.“

Auf die per Fax vom 17.12.04 angemahnte Rückzahlung mit Frist zum 27.12.04 hat die Hausverwaltung bisher nicht reagiert. Telefonisch teilte die Geschäftsführerin lediglich mit, speziell den Teilbetrag des Guthabens vom 25.6.01 sicher nicht zurückzahlen zu wollen, da dieser Anspruch bereits verjährt sei.

Fragen:

1. Welche Verjährungsfrist gilt tatsächlich für den Rückzahlungsanspruch aus solchen BK-Guthaben und wann entsteht dieser – und gab es hierbei evt. eine Rechtsänderung (altes Recht vor September 2001, neues danach), wie ich gehört habe?

2. Habe ich speziell den Anspruch vom 25.6.01 verwirkt, da ich das Guthaben aufgrund des beschriebenen Versehens meinerseits nicht mit der Miete verrechnet habe?

3. Oder unterliegt dieser Anspruch vom 25.6.01 nun einer dreijährigen Verjährungsfrist, so dass ich heute noch einen Mahnbescheid beantragen müsste – geht dies auch per Fax (AG Wedding in Berlin)?

4a) Grundsätzlich, auch wenn keine Dringlichkeit: Kann ich im Mahnbescheidsformular den Punkt „Antrag auf Durchführung des streitigen Verfahrens“ offen lassen und ggf. später noch selbiges beantragen?

4b) Kann ich evt. Verzugszinsen (5% übder dem Basiszinssatz) ansetzen ab dem Zeitpunkt des beginnenden Rückzahlunsanspruches und wie werden diese berechnet (nach abgelaufenen vollen Jahren/Tagen)?

5. Hätten diese ‚Gutschriften’ nicht in jedem Fall auf dem individuellen BK-Abrechnungskonto tatsächlich gutgeschrieben werden müssen, anstatt praktisch ‚herausgerechnet’ zu werden und handelt es sich demnach auch um ein evt. strafbares Fehlverhalten (arglistige Täuschung durch Bezeichnung als Gutschrift, Bereicherung/Unterschlagungm auch aufgrund der explizit geäußerten Absicht zur Nichtzahlung wg. Verjährung)?

6. Oder bin ich wegen des o.g. Hinweises auf die Mitteilung der Bankverbindung quasi ‚selber schuld’ – auch wenn eine Rücküberweisung meines Wissens in jedem Fall technisch möglich gewesen wäre, da zumindest die Bank ja über die Herkunftskontodaten eingehender Buchungen verfügt?

Vielen Dank im Voraus,

Mit freundlichem Gruß


-- Einsatz geändert am 31.12.2004 18:15:49

-- Einsatz geändert am 31.12.2004 20:58:14

-- Einsatz geändert am 31.12.2004 23:18:38
Eingrenzung vom Fragesteller
31.12.2004 | 21:18
Eingrenzung vom Fragesteller
31.12.2004 | 23:26
01.01.2005 | 12:12

Antwort

von


767 Bewertungen
Sehr geehrter Ratsuchender,

zunächst wünsche ich Ihnen an dieser Stelle ein frohes neues Jahr 2005.

Sodann bedanke ich mich für Ihre Fragen, die ich wie folgt beantworten möchte:


ad 1-3):

Bei einem Betriebskostenguthaben handelt es sich rechtlich um einen Fall überzahlter Miete. Ihnen steht deshalb ein bereicherungsrechtlicher Rückzahlungsanspruch zu. Die Verjährungsfrist betrug bis zur Reform des Schuldrechts zum 01.01.2002 4 Jahre. Seit dem 01.01.2002 gilt jedoch die Neufassung des § 195 BGB, wonach die allgemeine Verjährungsfrist 3 Jahre beträgt. Für Ansprüche, die nach altem Recht eine längere Verjährungsfrist besaßen, bestimmt Art. 229, § 6 Abs. 4 EGBG, daß die neue Verjährungsfrist von 3 Jahren mit dem 1.1.2002 begann. Danach ist der Anspruch aus der Betriebskostenabrechnung 2001 also mit Ablauf des 31.12.2004 verjährt.

Unter Umständen können Sie jedoch mit ggf. bestehenden Gegenansprüchen des Vermieters aufrechnen, falls sich die Ansprüche zu einem Zeitpunkt unverjährt gegenüber gestanden haben. Dies kann ich aber, ohne weitere Kenntnis des Falles, derzeit nicht sagen.

ad 4.)

Ein Mahnbescheid kann fristwahrend auch per Fax beantragt werden, sofern der Originalantrag unverzüglich per Post verschickt wird. Ein streitiges Verfahren muß dabei noch nicht beantragt werden.

Verzugszinsen setzen voraus, daß der Gläubiger mit der Leistung in Verzug ist. Da die Hausverwaltung aber explizit um Angabe Ihrer Kontoverbindung gebeten hat, wird Verzug erst am dem 28.12.2004 bestehen. Allerdings wird sich die Hausverwaltung zumindest was die Abrechnung vom 25.06.2001 angeht, auf Verjährung berufen können.

ad 5. +6.)

Ein Fehlverhalten der Hausverwaltung ist nicht erkennbar. Die Guthaben wurden Ihnen in den Abrechungen ausgewiesen, gleichzeitig wurden Sie um Mitteilung gebeten, wohin die Guthaben ausgezahlt werden sollten. Eine "Gutschreibung" auf dem Mietkonto, war nicht erforderlich und nicht geschuldet.



Ich bedauere Ihnen keine günstigere Mitteilung machen zu können.

Mit freundlichen Grüßen

A. Schwartmann
Rechtsanwalt


Rechtsanwalt Andreas Schwartmann

ANTWORT VON

Köln

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