12.01.2011 | 14:58
Antwort
von
Rechtsanwalt Jan Wilking
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Sehr geehrter Ratsuchender,
gerne beantworte ich Ihre Anfrage unter Berücksichtigung Ihrer Sachverhaltsschilderung und Ihres Einsatzes wie folgt:
Wenn es sich um Wohnraum handelt und die Betriebskosten als Vorauszahlung gezahlt wurden, hat der Mieter gemäß
§ 556 Abs.3 BGB gegen den Vermieter einen Anspruch auf jährliche Abrechnung der Betriebskosten, und zwar innerhalb von 12 Monaten nach Ende des Abrechnungszeitraumes (so genannte Abrechnungsreife). Nach Ablauf dieser Frist kann der Vermieter keine Nachforderung mehr stellen. Die Ansprüche des Mieters auf Rückzahlung bleiben hiervon aber unberührt.
Der Anspruch auf Erteilung einer Nebenkostenabrechnung verjährt gemäß
§ 195 BGB drei Jahre nach Abrechnungsreife. Für den Abrechnungszeitraum 2006 dürfte dieser Anspruch also mit Ablauf des Jahres 2010 verjährt sein, für die Zeiträume 2007 und 2008 verjährt der Abrechnungsanspruch erst Ende 2011 bzw. 2012.
Solange keine Abrechnung erfolgt, steht dem Mieter ein Zurückbehaltungsrecht gemäß
§ 273 BGB an den laufenden Vorauszahlungen zu. Der Mieter ist dazu berechtigt, bis zur Höhe der nicht abgerechneten Vorauszahlungen im laufenden Jahr die Abschlagszahlungen zurückzuhalten (BGH, Urt. v. 29.03.2006 –
VIII ZR 191/05). Nach Beendigung des Mietverhältnisses kann bei Ausbleiben der Nebenkostenabrechnung sogar eine Rückzahlung der nicht abgerechneten Vorauszahlungen verlangt werden, wobei aber der Vermieter mit nachweislich entstandenen Betriebskosten aufrechnen kann.
Der Umstand, dass der Hausverwalter keine jährliche Abrechnung erstellt und nicht gründlich gearbeitet hat, Sie daher keinen Zugriff auf alle relevanten Unterlagen haben, macht eine fristgerechte Abrechnung nicht entbehrlich, sondern rechtfertigt allenfalls geringere Anforderungen an die substantiierte Darlegung der einzelnen Positionen, vgl. BGH, Urt. v. 9.3.2005 -
VIII ZR 57/04. Sie haben aber möglicherweise einen Ausgleichsanspruch gegen den Vorverwalter wegen Verletzung der Pflichten aus dem Verwaltungsvertrag.
Ich hoffe, Ihnen eine erste hilfreiche Orientierung ermöglicht zu haben. Bei Unklarheiten benutzen Sie bitte die kostenfreie Nachfragefunktion.
Bedenken Sie bitte, dass ich Ihnen hier im Rahmen einer Erstberatung ohne Kenntnis aller Umstände keinen abschließenden Rat geben kann. Sofern Sie eine abschließende Beurteilung des Sachverhaltes wünschen, empfehle ich, einen Rechtsanwalt zu kontaktieren und die Sachlage mit diesem bei Einsicht in sämtliche Unterlagen konkret zu erörtern.
Mit freundlichen Grüßen
