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Besitz von Grundstück/Haus zu gleichen Teilen - Aufteilung, Rechte, Pflichten


| 29.12.2008 12:15 |
Preis: ***,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke



Sehr geehrte Damen und Herren,

Ich habe einige Fragen zu folgender Situation: Zwei Schwestern erben von ihrem Vater zu gleichen Teilen ein Grundstück mit Haus und Nebengebäude. Eine genaue Aufteilung ist nicht geregelt, sondern wird von den Schwestern wie folgt festgelegt: Schwester A lebt im Erdgeschoss, Schwester B im 1. Stock. Die beiden Stockwerke waren bei Erbantritt durch eine Treppe verbunden, welche entfernt wurde und vor einigen Jahren wieder angebracht wurde, da Schwester B einige Räume „ihrer Wohnung“ an Schwester A vermietet hatte. Außerdem lässt Schwester B einen Anbau bauen, der direkt mit dem 1. Stock verbunden ist. Der Garten wurde aufgeteilt, was seit einigen Jahren auch durch eine Hecke offensichtlich ist. Außerdem hat Schwester B an ihrem Anbau eine Terrasse, die direkt in ihren Anteil des Gartens führt. Das Nebengebäude wurde ausschließlich von Schwester A genutzt. Der Hof, Wege und Parkplätze wurden immer gemeinschaftlich geteilt. Die Strom- und Heizkosten laufen über einen Zähler und wurden von den Schwestern nach Absprache aufgeteilt. Schwester A möchte nun ausziehen und ihre Wohnung vermieten. Folgende zu klärende Fragen treten nun auf:

1. Darf A ihre Wohnung ohne Zustimmung von B vermieten?
2. Darf A ihren Gartenanteil ohne Zustimmung von B vermieten?
3. Darf A das Nebengebäude (bzw. nur den ½ Anteil) ohne Zustimmung von B vermieten?
4. Muss B die Hälfte der Kosten für folgende Maßnahmen übernehmen: Entfernung der Treppe, Einrichtung separater Zähler für Strom und Wasser? Einziehen einer Trennwand in das Nebengebäude um es 50/50 zu teilen. Bzw. wie müsste A vorgehen? Anfrage an B? Zustimmung durch B?
5. Kann man von der „Gegenpartei“ fordern, dass Zähler an jedem Heizkörper angebracht werden um die Heizkosten genau aufzuteilen?
6. Wer trägt die Kosten für Reparaturen an z.B. Dach (betrifft ja eher B) und Wänden (betrifft eher A).
7. Müssen beide Parteien Renovierungsarbeiten vorher miteinander abstimmen und sich die Kosten dafür teilen, da ja alles gemeinschaftlich geerbt wurde?
8. Ist es rechtlich möglich, dass beide Parteien vertraglich ihren Besitz über einen Anwalt/Notar regeln lassen, so dass zukünftig keine Missverständnisse und Probleme mehr auftreten? Bzw. kann man dies von der anderen Partei fordern?

Vielen lieben Dank schon mal und einen guten Rutsch ins Jahr 2009! :)

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Sehr geehrte Fragestellerin,

Aufgrund Ihrer Informationen beantworte ich Ihre Anfrage wie folgt:

Zunächst möchte ich Sie aber darauf hinweisen, dass dieses Forum lediglich eine erste rechtliche Orientierung bieten soll. Durch Hinzufügen oder Weglassen von Sachverhaltsangaben kann die rechtliche Beurteilung anders ausfallen und somit zu einem anderen Ergebnis führen.

A und B sind aufgrund des Erbfalls Miterben des Nachlasses geworden und bilden eine Erbengemeinschaft. So lange diese Erbengemeinschaft besteht, müssen die Miterben den Nachlaß gemeinsam verwalten und können nach § 2040 I BGB nur gemeinschaftlich verfügen.

Die Erbengemeinschaft selbst endet erst mit der Auseinandersetzung. Nach § 2042 I BGB kann jeder Miterbe jederzeit die Auseinandersetzung verlangen.

Diese Auseinandersetzung könnten A und B bereits durch die Absprache über die Teilung des Grundstücks vorgenommen haben. Eine Auseinandersetzung ist grundsätzlich durch formlosen Auseinandersetzungsvertrag möglich.
Einer Form bedarf dieser Vertrag jedoch, wenn zum Nachlass ein Grundstück gehört. Da dies der Fall ist, ist davon auszugehen, dass die Erbengemeinschaft noch besteht und A nur mit Zustimmung von B den Anteil des Hauses vermieten kann.

A ist damit zunächst anzuraten, die Auseinandersetzung zu beantragen. Wie bereits gesehen kann dies direkt gegenüber B erfolgen. A hat jedoch auch die Möglichkeit, eine staatliche Stelle, wie einen Notar oder das Nachlassgericht, hierzu aufzusuchen.
Auch ein Rechtsanwalt kann im Namen von A an B herantreten.

Bezüglich Ihrer restlichen Fragen kommt es dann auf die genaue Auseinandersetzung an. Eine Vermietung des Anteils von A ist danach problemlos möglich, zuvor nur mit Zustimmung von B. Dies gilt auch für den Gartenanteil und das Nebengebäude.

Reparaturen an dem Nachlassgegenstand gehören während der Erbengemeinschaft zu einer ordnungsgemäßen Verwaltung und sind von den Miterben aus dem Nachlass zu bestreiten. Selbstverständlich können die Miterben im Innenverhältnis eine andere Regelung treffen.

Bezüglich separater Stromzähler und Heizungszähler ist zu sagen, dass auch bei einer Vermietung diese nicht unbedingt notwendig sind. Eine verbrauchsabhängige Berechnung der Nebenkosten ist z.B. auch durch einen Verteilungsmaßstab anhand der qm der Wohnfläche möglich.

Sollten dennoch separate Stromzähler gewünscht werden, so sollte dies mit B besprochen werden bzw. in den Auseinandersetzungsvertrag aufgenommen werden. Dies gilt auch für die Entfernung der Treppe.

Es sollte somit zunächst mit B die Angelegenheit genau besprochen werden und schnellstmöglich eine Auseinadersetzung der Erbengemeinschaft angestrebt werden.

Ich hoffe, dass meine Antworten für Sie hilfreich gewesen sind und darf zusätzlich auf die kostenfreie Nachfragefunktion verweisen.

Mit freundlichen Grüßen

Kerstin Götten
(Rechtsanwältin)

Nachfrage vom Fragesteller 29.12.2008 | 13:13

Vielen, vielen Dank Frau Götten!!!

Eine Frage hätte ich dann doch noch. ;)

Muss bei der Auseinandersetzung das komplette Erbe genau auf die beiden Parteien aufgeteilt werden? Oder könnte man den Besitz der Wohnungen, Nebengebäude und einen Teil vom Grundstück (also in diesem Fall vor allem den Garten!!) aufteilen und das restliche Grundstück weiterhin als gemeinschaftlichen Besitz bestehen lassen?

Da eine 50/50 Aufteilung des restlichen Grundstücks (also Grundstück ohne Garten) eigentlich nicht möglich ist, da ja das Haus darauf steht...

Also wäre, wenn dies möglich ist, ein Notar nur für die Aufteilung des Garten notwendig, das restliche Grundstück würde als gemeinschaftlicher Besitz bestehen bleiben und die Aufteilung der Wohungen etc. könnte auch durch eine "selbst erstellte" (ohne Anwalt/Notar) schriftliche Einigung vollzogen werden?

Entschuldigen Sie bitte, dass es doch sehr lang geworden ist!

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 29.12.2008 | 13:53

Sehr geehrte Fragestellerin,

die Auseinandersetzung meint die Auflösung einer Erbengemeinschaft durch vollständige Teilung des Nachlasses.
Im Rahmen der Erbauseinandersetzung wird diese Erbengemeinschaft aufgelöst und der Nachlass zwischen den Erben entsprechend ihren Erbquoten aufgeteilt.
Eine teilweise Auseinandersetzung unter Fortbestand der Erbengemeinschaft kann jedoch grundsätzlich von keinem der Miterben verlangt werden.
Es bleibt aber Ihnen überlassen, nur einen Teil des Grundstücks zum Alleineigentum von A oder B zu machen. Der restliche Teil kann auch in dem Auseinandersetzungsvertrag als gemeinschaftliches Eigentum festgeschrieben werden. Dies müsste jedoch aufgrund von § 311 b BGB einheitlich bei einem Notar getätigt werden.
Dieses Vorgehen dient insbesondere Ihrem eigenen Schutz, da so später keine Streitigkeit mehr auftreten können.
Es besteht damit zwar faktisch der gleiche Zustand wie vorher, jedoch wäre dann die Erbengemeinschaft als vollständig aufgelöst anzusehen.

Mit freundlichen Grüßen

Kerstin Götten
(Rechtsanwältin)

Bewertung des Fragestellers 29.12.2008 | 14:08


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