Hilfe & Kontakt
Schnell einen Anwalt fragen:
 Antworten,  Anwaltsbewertungen
470.279
Registrierte
Nutzer
Anwalt? Hier lang

1
 
Frage Stellen
an unsere erfahrenen Anwälte.
Jetzt auch vertraulich
Frage Stellen
einem erfahrenen Anwalt
Jetzt auch vertraulich
2
 
Preis festlegen
Sie bestimmen, wieviel Ihnen die Antwort wert ist.
Preis festlegen
Sie bestimmen die Höhe selbst
3
Antwort in 1 Stunde
Sie erhalten eine rechtssichere
Antwort vom Anwalt.
Antwort in 1 Stunde
Rechtssicher vom Anwalt
Jetzt eine Frage stellen

Beschlussanfechtung Eigentümerversammlung


15.12.2012 23:32 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Raphael Fork



Sehr geehrte Damen und Herren,

ich habe u.a. eine Frage zu folgendem Auszug aus dem Gesetzestext:

"Die Beschlussanfechtung muss binnen eines Monats seit Beschlussfassung gerichtlich geltend gemacht werden (§ 46 WEG)."

Gilt diese Voraussetzung in allen Fällen oder gibt es Ausnahmen?

Unsere Eigentümergemeinschaft besteht aus 3 Parteien, wovon 1 Partei im Jahr 2011 eigenmächtig die Hofeinfahrt sanieren ließ (ohne Zustimmung der beiden anderen Parteien bei vorherigen Eigentümerversammlungen). Diese Partei betreibt ein Ladengeschäft und ist Verursacher der Schäden an der Hofeinfahrt (Kundschaft, LKW-Anlieferungen). Sie hat weiterhin die Rechnung der Sanierung auf ihr Ladengeschäft ausgestellt.

Nun verlangte diese Partei von uns sowie der dritten Partei, dass wir uns zu ca. den gleichen Teilen (je nach Tausendstel im Grundbuch) an den Kosten beteiligen, obwohl so etwas laut BGH Urteil nach dem Grad der Nutzung berechnet wird und die Nutzung liegt bei besagtem Ladengeschäft etwa 50 mal so hoch wie die Nutzung durch die beiden anderen Parteien.
In der letzten Eigentümerversammlung (EV), vor 2 Monaten, fehlten wir entschuldigt. Es wurde uns von der Hausverwaltung (Frau des Ladenbesitzers) nur ein Termin für die EV angegeben. Wir waren an diesem Tag verhindert und forderten einen Alternativtermin, den die beiden anderen Parteien ausschlugen.
Bei dieser EV wurde nachträglich von den beiden anwesenden Parteien beschlossen, dass die Kosten durch die Eigentümergemeinschaft (in etwa zu gleichen Teilen) getragen werden.

Wir haben daraufhin die Hausverwaltung bzw. die Frau des Ladenbesitzers angeschrieben und diesem Entschluss widersprochen, mit Auflistung triftiger Gründe sowie Fehlverhalten seitens der Ladenbesitzer. (Bspw. Angebotsfestpreis in Höhe von 4500 Euro wurde von der Bausanierungsfirma zu letztendlich knapp 8000 Euro ausgeführt, keine alternativen Kostenvoranschläge, EV - nur ein Termin etc.)

Daraufhin kam lediglich eine erneute Zahlungsaufforderung seitens der Ladenbesitzer und als wir dieser erneut widersprachen, kam lange Zeit später ein Brief von der vertretenden Anwaltskanzlei, in dem stand:

"Sie verkennen hierbei die Rechtslage: Die Kosten der Hofsanierung waren Inhalt der Abrechnung 2011. Diese Abrechnung wurde in der EV vom 15.10.2012 mehrheitlich beschlossen (Sie waren nicht anwesend).
Nachdem die Beschlüsse der EV vom 15.12.2012 gerichtlich nicht angefochten worden sind, sind diese bestandskräftig."

Wir wussten nicht, dass so etwas gerichtlich hätte angefochten werden müssen. Wäre die Hausverwaltung denn nicht in der Pflicht gestanden uns dies mitzuteilen, nachdem wir in einem Brief an die Verwaltung den Beschlüssen widersprochen haben?

Selbstverständlich vertritt in diesem Fall die Hausverwaltung (Frau des Ladenbesitzers) die Interessen des Ladengeschäftes und daher verwundert es wenig, dass es einfach keine Reaktion auf diesen Widerspruch sowie auf zahlreiche weitere Briefe in den vergangenen Monaten gab.

Sehen Sie eine Möglichkeit hier noch zu seinem Recht zu kommen?

Vielen Dank schon einmal im Voraus!

Notfall?

Jetzt vertrauliche kostenlose Ersteinschätzung von einem erfahrenen Anwalt erhalten!

Feedback noch heute.

Kostenlose Einschätzung starten
Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegeben Informationen verbindlich wie folgt beantworten:





Frage 1:
"Gilt diese Voraussetzung in allen Fällen oder gibt es Ausnahmen?"


Die Beschlussanfechtung muss nach § 46 WEG binnen eines Monats seit Beschlussfassung gerichtlich geltend gemacht werden.


In Ausnahmefällen kommt Beschlussnichtigkeit in Betracht. Nur in diesen seltenen Fällen ist der rechtswidrige Beschluss dann automatisch unwirksam.







Frage 2:
"Wir wussten nicht, dass so etwas gerichtlich hätte angefochten werden müssen. Wäre die Hausverwaltung denn nicht in der Pflicht gestanden uns dies mitzuteilen, nachdem wir in einem Brief an die Verwaltung den Beschlüssen widersprochen haben?"


Dass Sie Ihre Rechte nicht kennen ist ungünstig, aber die Hausverwaltung hat nicht die Pflicht Sie darüber aufzuklären. Sobald die Anfechtung eines Beschlusses in Betracht kommt, sollte regelmäßig so schnell wie möglich ein Beratungstermin bei einem spezialisierten Anwalt vereinbart werden.





Frage 3:
"Sehen Sie eine Möglichkeit hier noch zu seinem Recht zu kommen?"


Hier werden Sie nicht umhin kommen, umgehend einen Termin mit einem auf WEG Recht spezialisierten Kollegen vor Ort zu vereinbaren, damit dieser den gesamten Vorgang auf eine mögliche Beschlussnichtigkeit überprüfen kann. Denn nur, wenn eine Nichtigkeit des Beschlusses begündet werden kann, haben Sie gute Aussichten, den Beschluss zu kippen.






Bedenken Sie bitte, dass jede Ergänzung des Sachverhalts zu einer veränderten rechtlichen Beurteilung führen kann.

Ich stehe Ihnen im Rahmen der kostenlosen Nachfragefunktion sowie gegebenenfalls für eine weitere Interessenwahrnehmung gern zur Verfügung.

Nachfrage vom Fragesteller 16.12.2012 | 01:29

Sehr geehrter Herr Fork,

vielen Dank für die prompte Bearbeitung meiner Anfrage.

Grundsätzlich sehe ich zwei materielle Fehler der Beschlussfassung.

1. Kostenumlage einer Instandhaltungsmaßnahme auf die Gemeinschaft, obwohl Sondereigentum betroffen ist:

Die Stellplätze des Ladenbetreibers, die im Rahmen der Hofeinfahrt mitsaniert wurden, stellen Sondereigentum dar.

2. Vergabe eines Instandsetzungsauftrages zu überhöhtem Preis:

Wie bereits erwähnt, wurde lediglich ein Angebot seitens des Ladenbetreibers eingeholt, welches als Festpreisangebot mit 4500 Euro angeboten wurde. Letztendlich hat die Firma dann aber knapp 8000 Euro verlangt, was meines Erachtens ein deutlich überhöhter Preis ist; und es wäre die Pflicht des Auftraggebers gewesen, hier auf den Festpreis mit evtl. 20% Abweichung zu bestehen. Nichts dergleichen ist erfolgt.


Diese Aufführungen sind fakt und ich möchte von Ihnen wissen, ob man alleine mit diesen Punkten eine reelle Chance hat eine Beschlussnichtigkeit herbeizuführen?

Vielen Dank.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 16.12.2012 | 11:27

Nachfrage 1:
"Diese Aufführungen sind fakt und ich möchte von Ihnen wissen, ob man alleine mit diesen Punkten eine reelle Chance hat eine Beschlussnichtigkeit herbeizuführen?"


Sich alleine auf diese beiden Punkte zu stützen wird vermutlich nicht ausreichen. Aufgrund des evidenten Fristversäumnisses empfieht es sich ohnehin sich in der Begründung breit aufzustellen und sämtliche Punkte aufzuführen, die eine Nichtigkeit des konkreten Beschlusses ergeben können. Dazu werden Dokumente zu sichten sein (Teilungserklärung, Protokolle der Eigentümerversammlungen, bisheriger Schriftwechsel, etc.)



zu Punkt 1:

Die Kostenumlage einer Instandhaltungsmaßnahme auf die Gemeinschaft, obwohl Sondereigentum betroffen ist, ist ein häufig auftretender materiell-rechtlicher Fehler.


Allerdings gibt es von dem Grundsatz, dass der Sondereigentümer alle Lasten alleine trägt durchaus Ausnahmen ( in der Teilungserklärung, in früheren Beschlüssen), was anhand der obigen Unterlagen überprüft werden müsste.


Zudem wären Sie ja nicht grundsätzlich nicht gehindert gewesen, diesen Fehler fristgemäß in einem Beschlussanfechtungsverfahren anzugreifen.



zu punkt 2:
"Vergabe eines Instandsetzungsauftrages zu überhöhtem Preis"


Hier stellt sich auch die Frage, warum sich die Kosten derart exorbitant erhöht haben. Möglicherweise ist im Zuge der Renovierung weiterer kostenerhöhender Bedarf aufgetreten, der vorher nicht ersichtlich war.



FRAGESTELLER 30.12.1899 /5.0
Durchschnittliche Anwaltsbewertungen:
4,6 von 5 Sternen
(basierend auf 57882 Bewertungen)
Aktuelle Bewertungen
4,8/5,0
Super schnelle Antwort. Gibt mir Rechtssicherheit Vielen Dank ...
FRAGESTELLER
5,0/5,0
Herr Rechtsanwalt Schwartmann hat unsere Anfrage (es ging um Miet- und Eigentumsrecht mit anhängigem Mahnverfahren über die Renovierungskosten für die Mieterin, welche die Wohnung stark beschädigt zurückgelassen hatte), sehr ... ...
FRAGESTELLER
5,0/5,0
Super 5 Sterne ...
FRAGESTELLER