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Beschluss


02.12.2008 13:44 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Karlheinz Roth



Wohnanlage mit 9 Eigentumswohnungen.

Ende 2005 wurde in Form eines Umlaufbeschlusses die Sonderumlage für den Bau von Anbaubalkonen beschlossen.
6 Eigentümer stimmten zu.

3 Eigentümer, die keinen Balkon haben wollten, gaben ihr Einverständnis zum Bau von 6 Balkonen (allerdings unter dem Vorbehalt sich nicht an den Kosten sowie den Instandhaltungsmaßnahmen der 6 Balkone zu beteiligen)

Anfang Februar 2006 wurde der Bauantrag für 6 Balkone bei der Gemeinde eingereicht und auch genehmigt.

Ende Februar 2006 wurde 1 Einverständniserklärung in Form eines Umlaufbeschlusses für 8 Balkone bei der Hausverwaltung eingereicht, da sich einer der 3 Eigentümer die keinen Balkon haben wollten, doch noch für einen Balkon entschieden hat.

8 Eigentümer haben diese neue Einverständniserklärung nicht unterschrieben.

Gebaut wurden letzendlich 7 Balkone (ohne Beschluss!)

Meine Frage:

Ist der Umlaufbeschluss aus 2005 über 6 Balkone überhaupt gültig, oder hätte hier nicht in Form eines Zweitbeschlusses alle Eigentümer der Änderung 8 Balkone zustimmen müssen?

Die 2 Eigentümer die keinen Balkon haben wollten, haben in Ihrer Einverständniserklärung nur für den Bau von 6 Balkonen zugestimmt und müßten sich somit an den Kosten sowie den Instandhaltungsmaßnahmen des 7. Balkones nach der momentanen Situation beteiligen. Oder?
Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich auf der Grundlage der von Ihnen gemachten Angaben wie folgt beantworte.
Durch Weglassen oder Hinzufügen weiterer Sachverhaltsangaben Ihrerseits kann die rechtliche Beurteilung anders ausfallen, so dass die Beratung innerhalb dieses Forums lediglich eine erste rechtliche Orientierung in der Sache darstellt und keinesfalls den Gang zu einem Kollegen vor Ort ersetzen kann.

Dies vorausgeschickt wird das Folgende ausgeführt:

Sog. Umlaufbeschlüsse sind nach § 23 Abs. 3 WEG gültig, wenn alle Wohnungseigentümer ihre Zustimmung zu diesem Beschluss schriftlich erklären.

Die Frage der Ungültigkeit des Beschlusses aus 2005 stellt sich nicht, da nach § 23 Abs. 4 WEG ein Beschluss nur ungültig ist, wenn er gem. § 43 Abs. 1 Nr. 4 WEG (durch das Gericht).
für ungültig erklärt ist.
Der Antrag auf eine solche Entscheidung kann nur binnen eines Monats seit der Beschlussfassung gestellt werden, es sei denn, dass der Beschluss gegen eine Rechtsvorschrift verstößt, auf deren Einhaltung rechtswirksam nicht verzichtet werden kann.

Der "Umlaufbeschluss" aus Februar 2006 ist in rechtlicher Hinsicht kein Beschluss, da nicht alle Eigentümer zugestimmt haben. Es mangelt bei schriftlicher Beschlussfassung insoweit an der notwendigen Einstimmigkeit.

Die beiden Eigentümer haben sich nicht an den Instandhaltungskosten des 7. Balkons zu beteiligen. Für den Bau des 7. Balkons liegt weder eine Zustimmung noch ein Beschluss vor.

Ich hoffe, dass ich Ihnen in der Sache weiterhelfen konnte.
Für eine kostenlose Rückfrage stehe ich Ihnen gerne zur Verfügung. Sollten Sie eine darüber hinausgehende Vertretung in Erwägung ziehen, empfehle ich Ihnen eine Kontaktaufnahme über die unten mitgeteilte E-Mail-Adresse. Die moderne Kommunikation ermöglicht insoweit auch die Überbrückung größerer Entfernungen.


Nachfrage vom Fragesteller 02.12.2008 | 20:21

Wenn ich Sie recht verstehe, ist der Beschluß für die 6 Balkone unanfechtbar.

Dem 7. Balkon wurde nach Ihrer Aussage weder zugestimmt und auch nicht beschlossen.

Ferner liegt keine Baugenehmigung vor.

Also ist er illegal.

Um ihn zu legaliesieren müßte normalerweise ein Beschluss für diesen zusätzlichen Balkon gefasst werden.

Ist hier ein Einheits- oder mMehrheitsbeschluss notwendig? (Da er vor dem Inkraftreten des neuen WEG Gesetzes gebaut wurde)

Kann ich, da nicht beschlossen, auf darauf bestehen, dass dieser Balkon wieder entfernt wird?

Wenn ja, wie?

Kann die Hausverwaltung nachträglich und ohne Beschluss die Baugenehmigung auf 7 Balkone abändern lassen?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 02.12.2008 | 22:40

Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihren Nachtrag.

Bei Ihren Fragen handelt es sich in der Sache um weitergehende Fragen, die über ihrer ursprüngliche Fragestellung hinausgehen.

Bei dem Bau eines Balkons handelt es sich um eine bauliche Veränderung.
Hier müssen alle Wohnungseigentümer zustimmen, die in ihren Rechten durch den Bau des 7. Balkons beeinträchtigt werden. Dies kann durch einen Mehrheitsbeschluss geschehen.
Liegen allerdings nicht die erforderlichen Zustimmungen der beeinträchtigten Wohnungseigentümer vor, könnte der Beschluss angefochten werden.

Haben Sie bitte Verständnis dafür, dass ich Ihre weitergehenden Fragestellungen - auch in Anbetracht Ihres Einsatzes - nicht beantworten kann.


Mit freundlichen Grüßen
K. Roth
- Rechtsanwalt -

info@kanzlei-roth.de
www.kanzlei-roth.de

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