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Berlin: Neubau von Schuppen auf Grundstücksgrenze und Abstandsflächen nach BauOBln


29.10.2014 14:37 |
Preis: ***,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Daniel Hesterberg


Zusammenfassung: Zulässigkeit von Schuppen und Garagen sowie sonstigen verfahrensfreien Bauvorhaben, auch was Fenster, Grenzabstände und Abmessungen anbetrifft.


Sehr geehrte Ratgebende,

bitte beantworten Sie folgende Fragen unter der Berücksichtigung, dass das Grundstück sich in Berlin-Pankow befindet.

Ich habe einen Schuppen auf meinem Grundstück, der ca. 40 Jahre alt ist. Er hat eine Grundfläche von 24 qm mit den Maßen 6x4m. Die 4m liegen an der Grundstücksgrenze.
Der Schuppen hat momentan einen Abstand von 0,5m zur Grundstücksgrenze.
Er ist marode und ich möchte ihn abreißen um einen neuen Schuppen, ohne Heizung und Toilette, erbauen zu lassen.

Was muss ich beachten?
1. Ist ein Schuppen von 24qm genehmigungsfrei?
2. Wie hoch darf ich ihn bauen?
3. Muss ich 3m Abstand zur Grundstücksgrenze einhalten?
4. Darf ich auf der gleichen Stelle neu bauen, auf der der Schuppen jetzt noch steht (0,5m Abstand zur Grundstücksgrenze)?
5. Darf ich ihn auf der Grundstücksgrenze bauen?
6. Brauche ich die Zustimmung des Nachbarn, wenn ich auf der Grundstücksgrenze bauen darf/ will?
7. Darf die Wand, die auf oder in Richtung zur Grundstücksgrenze liegt, ein Fenster enthalten?
7. Wie groß darf der Schuppen maximal sein?
8. Was muss ich dem Bauamt mitteilen?

Sollte es nur erlaubt sein, wesentlich kleiner neu zu bauen, kann ich dann anstelle des neuen Schuppens eine Garage bauen lassen, die max.30qm groß sein darf?

Herzlichen Dank für Ihre Auskünfte!

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Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Vorbemerkung:
Zunächst kommt es im Wesentlichen auf städtische/gemeindliche Satzungen wie insbesondere ein örtlicher Bebauungsplan an, was ich vorwegschicken möchte.
Ansonsten gilt das Baugesetzbuch, die Baunutzungsverordnung und die Landesbauordnung Berlin.

1.
§ 62 der Berliner Landesbauordnung (LBO) regelt unter anderem die verfahrensfreien Bauvorhaben - genehmigungsfrei sind danach insbesondere

1.
folgende Gebäude:

a)
eingeschossige Gebäude mit einer Brutto-Grundfläche bis zu 10 m2, außer im Außenbereich;

b) Garagen, überdachte Stellplätze sowie deren Abstellräume mit einer mittleren Wandhöhe bis zu 3 m je Wand und einer Brutto-Grundfläche bis zu 30 m2, außer im Außenbereich;

Wichrtig sind noch die beiden nachfolgenden Absätze 2, 3 und 5:

"(2) Verfahrensfrei ist die Änderung der Nutzung von Anlagen, wenn

1.
für die neue Nutzung keine anderen öffentlich-rechtlichen Anforderungen als für die bisherige Nutzung in Betracht kommen oder

2.
die Errichtung oder Änderung der Anlagen nach Absatz 1 verfahrensfrei wäre.

(3) Verfahrensfrei ist die Beseitigung von

1.
Anlagen nach Absatz 1,

2.
freistehenden Gebäuden der Gebäudeklassen 1 und 3,

3.
sonstigen Anlagen, die keine Gebäude sind, mit einer Höhe bis zu 10 m.

[...]

5) Verfahrensfreie Bauvorhaben und die Beseitigung von Anlagen müssen den öffentlich-rechtlichen Vorschriften entsprechen. Die Bauaufsichtsbehörde kann jederzeit bauaufsichtliche Maßnahmen ergreifen."


Zu Ihrem Fall:
Demnach darf ein Schuppen nur max. 10 m² groß sein, eine Garage schon größer und bis zu 30 qm².

2.
3 m ist jeweils erlaubt, bei Schuppen und Garagen.

3.
Vor den Außenwänden von Gebäuden sind Abstandsflächen von oberirdischen Gebäuden freizuhalten, § 6 LBO.

Dieses gilt entsprechend für andere Anlagen, von denen Wirkungen wie von Gebäuden ausgehen, gegenüber Gebäuden und Grundstücksgrenzen - wie hier.

Eine Abstandsfläche ist nicht erforderlich vor Außenwänden, die an Grundstücksgrenzen errichtet werden, wenn nach planungsrechtlichen Vorschriften an die Grenze gebaut werden muss oder gebaut werden darf - d. h. insbesondere ein Bebauungsplan besteht.

Die Tiefe der Abstandsflächen beträgt ganz grundsätzlich mindestens 3 m, das stimmt, von wenigen Ausnahmen abgesehen, die ich hier auf den ersten Blick nicht erkennen kann.

4.
Das dürfte schwierig werden, wenn hier nicht ein Bestandsschutz eingreift, was aber nicht sein kann, auch wenn der Schuppen wohl damals legal errichtet wurde.
Denn wenn Sie den Schuppen komplett ersetzen, entfällt grundsätzlich jeglicher Bestandsschutz.

5.
Grundsätzlich nicht, s. o. unter 3., aber ein Bebauungsplan kann wie andere städtische Satzungen Ausnahmen dazu vorsehen.

6.
Ja, die Zustimmung ist grundsätzlich notwendig und das wäre über eine sogenannte Baulast möglich.

In Berlin finden sich die Regelungen zur Baulast in § 82 LBO:
Durch Erklärung gegenüber der Bauaufsichtsbehörde können Grundstückseigentümerinnen oder Grundstückseigentümer öffentlich-rechtliche Verpflichtungen zu einem ihre Grundstücke betreffenden Tun, Dulden oder Unterlassen übernehmen, die sich nicht schon aus öffentlich-rechtlichen Vorschriften ergeben.

Dieses wird insbesondere bei der Abstandsflächen praktiziert.

7.
Fenster sind grundsätzlich möglich.

8.
Sie müssen dem Bauamt da nichts mitteilen, aber Sie sollten sich stets im jeden Fall trotzdem insbesondere wegen der Geltung von Bebaungsplänen bei der Stadtverwaltung - Bauamt - erkundigen, um entsprechend vorzusorgen.

Dazu kann ich nur raten, um "böse Überraschungen zu vermeiden.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen
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