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Berechnung & Anschreiben für Indexmiete


04.01.2017 03:29 |
Preis: 52,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwältin Doreen Prochnow



Ich habe mit meinem Mieter eine Staffelmiete vereinbart, die nach Ablauf der Staffelmiete in eine Indexmiete übergeht. Die letzte Erhöhung durch Staffelmiete erfolgte im Februar 2015. Ich möchte bei der Berechnung der Indexmiete keinen Fehler machen und deshalb :
1. eine Berechnung von einem Anwalt bekommen (inklusive dem Berechnungsweg, damit ich das nachvollziehen kann).
2. eine Vorlage für das Schreiben der Mieterhöhung bekommen.

Konkret lautet der Mietvertrag:
[,,,]
3. Staffelmiete: Die in Ziffer 2 vereinbarte anfängliche Nettokaltmiete (Grundmiete Wohnung) erhöht sich frühestens nach Ablauf eines Jahres, und zwar wie folgt:
[...]
ab 01.02.2015 auf 1.225,00 EUR
Während der Laufzeit der Staffelmiete sind keine weiteren gesetzlichen Mieterhöhungen zulässig, ausgenommen Erhöhungen der Betriebskosten.

4. Nach Ablauf der Staffelmiete vereinbaren die Parteien, die Miete gemäß §557b BGB entsprechend und im selben Verhältnis der Entwicklung des vom Statistischen Bundesamt veröffentlichten Preisindex für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland (Verbraucherpreisindex für Deutschland, Basisjahr 2005 = 100) anzupassen.
Die Miete muss jeweils ein Jahr, abgesehen von Erhöhungen nach den §§ 559 bis 560 BGB, unverändert geblieben sein. Dies gilt auch bei einer befristeteten oder unbefristeten Fortsetzung des Mietverhältnisses. Eine Änderung des Mietzinses nach dieser Vereinbarung ist durch Erklärung in Textform geltend zu machen. Dabei sind die eingetretene Änderung des Preisindexes sowie die jeweilige Miete oder die Erhöhung in einem Geldbetrag anzugeben.
Ausgangspunkt für die Veränderungen ist der zum Zeitpunkt der letzten Mietanpassung zu Grunde gelegte Preisindex. Die geänderte Miete ist mit Beginn des übernächsten Monats nach dem Zugang der Erklärung zu entrichten.
Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Zunächst zur Berechnung der Mieterhöhung:

Die Mieterhöhung ergibt sich aus dem Preisindex zum Zeitpunkt der letzten Mieterhöhung und dem nun herrschenden Preisindex. Eine Mindestgrenze für die Änderung, die maginale Mieterhöhungen verhindern soll, ist gesetzlich nicht vorgesehen, kann aber vertraglich vereinbart sein. Dies geht aus ihrem Vertrag jedoch nicht hervor, ich bitte sie dennoch um Prüfung , ob solch eine Klausel enthalten ist.

Des Weiteren ist für sie nur die Indexveränderung seit der letzten Mieterhöhung (Februar 2015) maßgebend, insofern ist Nr. 4. Abs. 1 ihres Vertrages etwas verwirrend ( Baispreisindex 2005 = 100) denn hier hätte (auch) der absolute Index zum Zeitpunkt des Einzuges hingehört, also z.B. Verbraucherindex Mai 2010 108,0. Dies wäre (theoretisch) notwendig um den neuen Basispreisindex 2010 mit dem alten Basispreisindex 2005 ins Verhältnis zu setzen, falls vor dem neuen Basispreisindex keine Mieterhöhung erfolgt wäre.
Diese Ungenauigkeit ist jedoch in ihrem Fall nicht ausschlaggebend, da nur auf die Indexerhöhung seit der letzten Mieterhöhung abgestellt werden kann.

Zum Zeitpunkt Februar 2015 betrug der Verbraucherpreisindex 106,5. Der aktuellste veröffentliche Verbraucherpreisindex des statistischen Bundesamtes stammt aus dem November 2016 und beträgt 108,0.

Nun müssen beide Werte ins Verhältnis gesetzt werden um die Veränderung zu errechnen. Dies geschieht nach folgender Formel:

Neuer Indexstand : alter Indexstand x 100 - 100 = prozentuale Steigerung.

In ihrem Fall also

108,0 : 106,5 x 100 -100 = 1,408450704 %

Ihre Mieterhöhung beträgt also 1,41 % (gerundet).

Nun muss der zuletzt geltende Mietpreis um 1,41 % erhöht werden. Der Rechenweg ist folgender.

Zunächst rechnen sie den Prozentsatz in einen Dezimalbruch um, in dem sie druch 100 dividieren. 1,41 : 100 = 0,0141.

Nun können sie den Wert der Mieterhöhung errechnen. Dies geschieht durch folgende Formel:

Alte Miete x 0,0141 = Mieterhöhung

1.225 x 0,0141 = 17, 2725

Die Mieterhöhung beträgt also 17,27 € (gerundet). Die neue Miete errechnen sie indem sie die Mieterhöhung zur alten Miete hinzuaddieren.

Alte Miete + Mieterhöhung = Neue Miete

1.225 € + 17,25 € = 1242, 25 €.

Ihr Ergebnis können sie ganz leicht überprüfen, in dem sie aus der prozentualen Steigerung einen Faktor berechnen. Dies geschieht nach folgender Formel:

Prozentsatz : 100 + 1 = Faktor

1,41 : 100 + 1 = 1,0141

Nun multiplizieren sie die alte Miete mit dem Faktor und haben die neue Miete.

Alte Miete x Faktor = Neue Miete

1225€ x 1,0141 = 1242,25 €

Ergebnis: Der Verbraucherpreisindex hat sich seit der letzten Mieterhöhung um 1,41 % von 106,5 auf 108 erhöht. Demnach können sie auch ihre Miete um 1,41 % anheben, so dass sie 17,25 € mehr verlangen können. Die neue Miete beträgt 1242,25 €.


Nun zum Anschreiben:

Da sie zum gegenwärtigen Zeitpunkt eine Indexmiete vereinbart haben, werden keine großen Anforderungen an das Schreiben gestellt. Wichtig ist dass sich die Bezugspunkte aus ihrem Schreiben ergeben, dass 12 Monate die Miete unverändert blieb und der Mieter die neue Miete ab dem übernächsten Monat nach Zugang des Schreibens schuldet.

Sie können also folgendes Schreiben aufsetzen:

Sehr geehrte(r) ....,

gemäß ihrem Mietvertrag § ... Nr. 4. wurde eine Indexmiete vereinbart. Seit der letzten Mieterhöhung im Februar 2015 ist der Verbraucherpreisindex von 106,5 auf 108 Punkte gestiegen, was eine Erhöhung um 1,41 % ausmacht.
Dies nehme ich zum Anlass die Miete in gleichem Verhältnis, also um 17,25 € zu erhöhen. Ihre neue Miete beträgt somit 1242,25 €. Die erhöhte Miete ist von ihnen ab .... , also ab dem übernächsten Monat nach Zugang des Schreibens, zu entrichten.

Datum, Unterschrift Vermieter


Bei Zugang des Schreibens noch im Januar wäre die neue Miete ab März 2017 zu zahlen.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können gern Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen
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