19.07.2012 | 13:45
Antwort
von
Rechtsanwalt Jan Wilking
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Sehr geehrter Ratsuchender,
gerne beantworte ich Ihre Anfrage unter Berücksichtigung Ihrer Sachverhaltsschilderung und Ihres Einsatzes wie folgt:
Nach Ihren Angaben wurde das Mietverhältnis auf eine bestimmte Zeit eingegangen. Es ist daher zunächst zu prüfen, ob tatsächlich ein wirksames befristetes Mietverhältnis vereinbart wurde. Denn solche Zeitmietverträge fallen grundsätzlich unter
§ 575 BGB und setzen u.a. voraus, dass der Befristungsgrund, zum Beispiel Eigenbedarf, explizit im Mietvertrag aufgeführt wird. Nur dann ist ein Zeitmietvertrag wirksam. Ist dies nicht der Fall, wandelt sich das Mietverhältnis automatisch in ein unbefristetes und unterliegt damit den gesetzlichen Kündigungsfristen für eine ordentliche Kündigung.
Unterstellt, es liegt ein wirksamer Zeitmietvertrag vor, ist dagegen die ordentliche Kündigung ausgeschlossen. Es kommt dann nur eine außerordentliche Kündigung in Betracht, siehe
§ 542 Absatz 2 BGB. Die außerordentliche Kündigung nach
§ 543 BGB kann aber nur auf die Umstände bzw. Gründe gestützt werden, die in der Person oder im Risikobereich des Vertragspartners begründet sind. Dies bedeutet, dass der Grund, weswegen Sie kündigen wollen, in irgendeiner Weise dem Vermieter zurechenbar sein muss bzw. aus dessen Risikobereich herrühren muss. Eine Trennung bzw. Scheidung fällt aber regelmäßig allein in den Risikobereich der Mieter und rechtfertigt daher keine außerordentliche Kündigung.
Auch eine außerordentliche Kündigung wegen Wegfalls der Geschäftsgrundlage (
§ 313 BGB) kommt nur in Ausnahmefällen in Betracht, wenn der Grund für die Kündigung nicht dem Risikobereich des Kündigenden zuzuordnen ist. Da eine Scheidung aber regelmäßig in den Risikobereich der Ehepartner fällt, sehe ich auch hier leider keine rechtlichen Möglichkeiten.
Sie sollten daher zunächst prüfen (lassen), ob überhaupt ein wirksamer Zeitmietvertrag vorliegt, da ansonsten die 3-monatige gesetzliche Kündigungsfrist greifen könnte. Liegt aber ein wirksamer Zeitmietvertrag vor, bleibt Ihnen leider nur die vorzeitige Auflösung des Vertrages durch Vereinbarung mit dem Vermieter (z.B. gegen Stellung eines geeigneten Nachmieters). Zudem besteht grundsätzlich die Möglichkeit, die fianziellen Einbußen durch Untervermietung zu minimieren.
Ich hoffe, Ihnen eine erste hilfreiche Orientierung ermöglicht zu haben. Bei Unklarheiten benutzen Sie bitte die kostenfreie Nachfragefunktion.
Bedenken Sie bitte, dass ich Ihnen hier im Rahmen einer Erstberatung ohne Kenntnis aller Umstände keinen abschließenden Rat geben kann. Sofern Sie eine abschließende Beurteilung des Sachverhaltes wünschen, empfehle ich, einen Rechtsanwalt zu kontaktieren und die Sachlage mit diesem bei Einsicht in sämtliche Unterlagen konkret zu erörtern.
Mit freundlichen Grüßen
Nachfrage vom Fragesteller
19.07.2012 | 15:03
Sehr geehrter Herr Wilking,
vielen Dank für Ihre ausführliche Antwort.
Leider handelt es sich um einen qualifizierten Zeitmietvertrag, in dem nach Ablauf der Dauer auf Eigenbedarf des Vermieters hingewiesen wird. Es ist ein vorgefertigtes Mietvertragsformular in dem div. Auswahlmöglichkeiten angegeben sind und die nicht zutreffenden durchgestrichen wurden.
Das heist also wenn sich kein passender Mieter findet, mir nur die Möglichkeit bleibt die Miete nicht mehr zu zahlen (können) und dann wird die Sache vor Gericht enden?!
Eigentlich nicht vorstellbar, dass unser Rechtssystem in solchen Fällen keine andere Lösung vorsieht.
Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt
19.07.2012 | 15:27
Das reine Durchstreichen der anderen Alternativen ist ggf. nicht ausreichend, um den Voraussetzungen des § 575 BGB zu genügen. So muss der Vermieter im Vertrag beispielsweise angeben, wer genau nach Ende der Laufzeit die Wohnung beziehen soll; eine vage Formulierung, wonach entweder der Vermieter selbst oder ein Haushalts- oder Familienangehöriger einziehen soll, ist z.B. unwirksam, so das Amtsgericht Potsdam (Az. 24 C 583/03).
Ansonsten gilt auch beim Mietvertrag der zivilrechtliche Grundsatz, dass Verträge einzuhalten sind. Allerdings wird der Vermieter wohl kaum daran interessiert sein, einen Vertrag mit einem nicht zahlungsfähigen Mieter über mehrere Monate aufrecht zu erhalten, so dass hier durchaus Handlungsspielraum bestehen dürfte (insbesondere wenn zusätzlich die Wirksamkeit der Befristung zweifelhaft ist, siehe oben).
Ich hoffe, ich konnte Ihnen weiterhelfen und verbleibe
mit freundlichen Grüßen
