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Beendigung Mietverhältnis/Schönheitsreparaturen


17.12.2012 22:49 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Mikael Varol



Hallo, ich bin Vermieter einer Wohnung. Meine Mieter haben nun gekündigt und möchten die Wohnung übergeben. Bei Einzug war die Wohnung frisch renoviert und weiss gestrichen. Jetzt ist eine Wand farbig und die weissen Wände weissen Abnnutzungsspuren auf. Meine Mieter sagen, sie haben turnusgemässig die Wohnung gestrichen (zuletzt vor 2 Jahren) und müssen jetzt nicht streichen. Im MV steht die Innenräume müssen frisch renoviert zurückgegeben werden.

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Sehr geehrte(r) Ratsuchende(r),

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich gerne beantworten darf.

Bitte beachten Sie, dass die nachstehenden Ausführungen lediglich eine erste rechtliche Einschätzung auf Grundlage Ihrer Angaben darstellen. Hierbei ist der Umfang meiner Beratung durch die gesetzlichen Vorgaben des § 4 RVG begrenzt.

Die Beantwortung Ihrer Frage hängt entscheidend vom genauen Wortlaut der Regelungen zu den Schönheitsreparaturen im Mietvertrag ab. Wenn Sie von den „turnusmäßigen" Malerarbeiten sprechen, kann das für starre Fristenpläne sprechen, was die Schönheitsreparaturklausel insgesamt unwirksam macht. Wenn also die Schönheitsreparaturen ohne Rücksicht auf den Zustand der Mietsache nach bestimmten Zeiträumen durchzuführen sind. Wenn die Formulierung „regelmäßig" enthalten ist, stellt dies nach dem Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH) vom 26.09.2007 (BGH VIII ZR 143/06) keinen starren Fristenplan dar. Unabhängig davon, ob es sich um einen starren Fristenplan handelt oder nicht sind Ihre Mieter beim Auszug nur dazu verpflichtet Ihnen die Wohnung besenrein zu übergeben. Denn in Ihrem Mietvertrag werden die Mieter zu laufenden Schönheitsreparaturen mit Fristen und gleichzeitig zur Rückgabe einer frisch renovierten Wohnung verpflichtet. Dies ist nach dem Urteil des BGH vom 14.05.2003 (AZ: VIII ZR 308/02) eine doppelte Verpflichtung, deren Summierungseffekt dazu führt, dass die Vereinbarung insgesamt unwirksam ist.

Ich bedauere, dass ich keine für Sie positive Antwort geben kann, aber leider ist hier die Rechtslage gegen Sie.

Ich hoffe, dass ich Ihnen in dieser Sache einen ersten hilfreichen Überblick verschaffen konnte. Ich weise Sie darauf hin, dass Ihre Frage ausschließlich auf Grundlage Ihrer Schilderung beantwortet wurde und eine endgültige Einschätzung der Rechtslage nur nach umfassender Sachverhaltsermittlung möglich ist. Die Antwort dient einer ersten rechtlichen Einschätzung. Dies kann jedoch eine persönliche und ausführliche Beratung durch einen Rechtsanwalt in den seltensten Fällen ersetzen. Ich weise Sie zudem darauf hin, dass das Weglassen oder Hinzufügen weiterer Sachverhaltsangaben möglicherweise zu einer anderen rechtlichen Beurteilung führen kann.

Bei eventuellen Unklarheiten nutzen Sie bitte die kostenlose Nachfragefunktion.

Nachfrage vom Fragesteller 18.12.2012 | 00:04

Im MV steht
1. Der Mieter hat die Schönheitsreparaturen während des Mietverhältnisses innerhalb der Wohnung regelmäßig, fachgerecht vornehmen zu lassen. Küche, Bad alle 3 Jahre, Wohnräume alle 5 Jahre, ...
2. Bei Beendigung des Mietverhältnisses sind die Innenräume frisch renoviert, geräumt und gereinigt zurückzugeben. Der Mieter hat spätestens bei Beendigung der Mietzeit sämtliche bis dahin je nach dem Grad der Abnutzung oder Beschädigung erforderlichen oder nach dem Fristenplan fälligen Schönheitsreparaturen fachgerecht auszuführen.

Kann ich den Mieter anteilig an den Malerarbeiten beteiligen? Zuletzt wurde vor 2 Jahren gestrichen und eine ursprünglich weisse Wand ist jetzt in einer kräftigen Farbe gestrichen.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 18.12.2012 | 00:54

Sehr geehrte(r) Ratsuchende(r),

vielen Dank für den Nachtrag. Ihre Nachfrage möchte ich wie folgt beantworten:

Da Sie Vermieter sind gehe ich davon aus, dass Sie Ihre Mietverträge regelmäßig nutzen und diese als allgemeine Geschäftsbedingungen zu behandeln sind. Nr. 1 enthält nach der Rechtsprechung des BGH keinen starren Fristenplan. Aber in Nr. 2 heißt es: „Bei Beendigung des Mietverhältnisses sind die Innenräume frisch renoviert, geräumt und gereinigt zurückzugeben.". Es wird nicht vom Zustand abhängig gemacht. Da Sie neben der Schönheitsreparaturklausel während der Mietzeit eine Endrenovierungsklausel im Mietvertrag haben, sind diese Regelungen insgesamt unwirksam, da nach dem Urteil des BGH vom 14.05.2003 (AZ: VIII ZR 308/02) eine doppelte Verpflichtung vorliegt, so dass der Mieter bei Auszug keine Renovierungsarbeiten ausführen muss. Sie hätten also entweder eine Schönheitsreparaturklausel oder eine Endrenovierungsklausel in den Mietvertrag aufnehmen dürfen. Sie können daher den Mieter auch nicht anteilig an den Renovierungskosten beteiligen.

Ich wünsche Ihnen in dieser Angelegenheit alles Gute und verbleibe

mit freundlichen Grüßen

Mikael Varol
Rechtsanwalt

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