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Bedenkenhinweispflicht Architekt in der Planungsphase


| 11.12.2016 16:08 |
Preis: 73,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Daniel Hesterberg


Zusammenfassung: Mengenüberschreitung im Rahmen der VOB/B und Regress beim Architekten wegen Falschberatung und unterlassenem Hinweis an den Auftraggeber.


Wir haben mit einer Hausbaufirma als Generalunternehmer (GU) einen Vertrag über ein schlüsselfertiges Eigenheim abgeschlossen. Dieser Vertrag beinhaltet unter anderem die freie Grundrissplanung durch den vom Generalunternehmer beauftragen Architekten. Es wurde VOB/B vereinbart. Im Vertrag sind detailliert die Ausstattung und die zugehörigen Preise für Zusatzausstattungen aufgeführt.
Dem Architekten lag der Bauvertrag inklusive Bauleistungsbeschreibung und Auftragssumme von Anfang an vor. Die Planungsphase zog sich, bis wir den für uns besten Grundriss gemeinsam mit dem Architekten erarbeitet hatten. Dieser erstellte dann alle Unterlagen für den Bauantrag. Nachdem die Baugenehmigung vorlag, teilte uns der GU mit, dass die Statik - aufgrund der durch uns aufgehobenen Symmetrie während der Planung - mit der im Vertrag inkludierten Deckenstärke nicht passen würde, so dass eine Verstärkung um 2 cm notwendig sei. Die Kosten von rund 2.000 Euro sollten wir tragen und die Kostenübernahme schriftlich bestätigen. Da dies für uns völlig überraschend kam, argumentierten wir, dass der Architekt uns nicht auf die Einhaltung etwaiger notwendiger Symmetrien und die Gefahr einer ungenügenden Statik hingewiesen hat. Unserer Ansicht nach hat der Architekt gegen die Bedenkenhinweispflicht verstoßen, sodass er sich schadenersatzpflichtig gemacht hat und die durch die Deckenverstärkung anfallenden Mehrkosten nicht durch uns zu tragen sind. Ausserdem trugen wir vor, dass die Mehrkosten unterhalb der sog. Opfergrenze (unter 1% des Bruttobausumme) liegt und somit vom GU zu tragen sein. Es ging ein Schriftwechsel zwischen uns, dem GU, dem Architekten und letztlich einem vom GU beauftragen Rechtsanwalt hin und her, da wir uns weigerten, die Mehrpreisvereinbarung zu unterzeichnen und mit Vertragsrücktritt drohten, da u.E. die Bausummenüberschreitung Fehler des Architekten war. Der GU war nicht kompromissbereit und setzte uns unter Druck, indem er alle weiteren vorbereitenden Arbeiten auf Eis legte und damit drohte, bei Vertragsrücktritt die bisher erbrachten Leistungen und den entgangenen Gewinn von uns einzufordern.
Der Architekt gab schriftlich folgende Erklärung ab:
„In dieser Planung ist die Deckenspannweite max. 5,90m. Wie Sie auch den nachfolgenden Ausführungen des Statikers entnehmen können liegt die max. Deckenspannweite bei 6,0m. Diese Tatsache ist mir bei der Erstellung von Planungen bekannt. Da auch ich mit den 5,90m erkannt habe, dass dieses Maß grenzwertig ist, habe ich angenommen, dass in Verlängerung der Wand Diele/Wohnzimmer ein deckengleicher Unterzug lt. Statik notwendig werden wird, um die Deckenspannweite zu verringern. Dies bedeutete auch für mich, dass die lt Vertrag vereinbarte Deckenstärke von 22cm ausreicht.
 
Ich bin jedoch kein Statiker. Erst bei der Berechnung durch den Statiker hat sich einer der sehr seltenen Fälle ergeben, dass die Deckenstärke von 22cm nur ausreicht, wenn der von mir bereits vorausgesehene Unterzug nicht deckengleich ausgeführt wird, das bedeutet das unterhalb der Decke ein Stahlbetonbalken optisch sichtbar wird und damit die Deckenfläche unterbrochen wird. Trotzdem ergeben sich aber noch Spannweiten des Unterzuges, die evtl. zu Baumängeln in Form von Durchbiegung und damit Rissbildung hätten führen können.
 
Da ich Sie in unserer gemeinsamen Zusammenarbeit ausreichend kennengelernt habe und wir damit gemeinsam auch die gleichen Ansprüche an Ihr Haus haben, war ich fest der Meinung auch in Ihrem Sinne gehandelt zu haben, indem ich die Variante mit dem nicht deckengleichen Unterzug ohne Rücksprache mit Ihnen zu halten sofort verworfen habe. Sie haben recht, ein rechtzeitiger Hinweis von mir an Sie hätte erfolgen können."

Aus diesen Ausführungen entnehmen wir, dass der Architekt seine Zweifel uns vorsätzlich nicht mitgeteilt hat (schließlich wurde schon vorsorglich und ohne unser Wissen, ein deckengleicher Unterzug eingeplant), also gegen die Bedenkenhinweispflicht verstossen hat. Dieses wurde vom GU und seinem Anwalt bestritten. Auch wurde verneint, dass der Architekt eine Bedenkenhinweispflicht hat. Auf Vorschläge unsererseits hinsichtlich Kostenteilung wurde nicht eingegangen. Wir forderten mehrmals gem. VOB die Offenlegung der Kalkulation, da uns eine Deckenverstärkung von 22 cm auf 24 cm bei einer Grundfläche von knapp 90 qm mit rund 2.000 Euro recht teuer erschien. Schließlich käme man auf einen Gesamtpreis von rund 25.000 Euro allein für die Filigrandecke. Hier antwortete der Anwalt folgendermaßen:

„Hierzu ist auszuführen, dass grundsätzlich mit der Rohbaufirma ein Pauschalvertrag hinsichtlichch der Errichtung einer Erdgeschossdecke mit einer Decke von 20 cm gemäß dem Grundbauvertrag besteht. Für die bereits in Ihrem Bauvertrag festgelegte Deckenverstärkung auf 22 cm aufgrund des Einbaus der kontrollierten Wohnraumlüftung mit Wärmerückgewinnung hat die Rohbaufirma ebenfalls einen Mehrkostenanteil von 1700 Euro netto kalkuliert. Diese Mehrkosten hat unsere Mandantschaft für die Verstärkung um weitere 2 cm auf nunmehr 24 cm ebenfalls angesetzt. Bei einer Deckenerhöhung von jeweils 2 cm ergibt sich somit ein Einheitspreis von 19,32 Euro pro qm."

Daher ergeben sich folgende Fragen:

1.) Hat der Architekt bereits in der Planungsphase eine Bedenkenhinweispflicht, wenn er erkennt, dass statische Erfordernisse nur mit zusätzlichen Maßnahmen zu erreichen sind?
2.) Ist die dargelegte Kalkulation ausreichend gem. VOB, um die Bausummenüberschreitung zu erklären?
3.) Können wir die verlangten Kosten von der Schlussrechnung einbehalten, da es keinen Vergütungsanspruch seitens des GU gibt? Liegt der geforderte Mehrpreis innerhalb der sog. Opfergrenze und ist daher vom GU zu tragen? Die Bruttobausumme liegt bei 261.000 Euro.
Wie sind die Erfolgsaussichten für den GU einzuschätzen, wenn er den Klageweg wählt, um die Kosten für die Deckenverstärkung einzufordern?

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Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

1.
Ja, der Architekt hat hier im Rahmen einer sogenannten Nebenverpflichtung aus dem laufenden Vertragsverhältnis eine Pflicht dahingehend, auf solche Bedenken hinzuweisen und Schaden von Ihnen abzuwenden bzw. eben selbst zu haften, wenn er das nicht derart einhält.
Wenn er selbst erkennt, dass er gewisse technische Voraussetzungen nicht selbst prüfen kann, dann muss er sich entsprechend bei einem Statiker erkundigen beziehungsweise Sie darauf hinweisen, dass es Probleme bei der Statik etc. geben könnte. Soweit geht seine Nebenverpflichtung aus dem Vertragsverhältnis schon.

Dagegen hatte auch meines Erachtens nach verstoßen, was durchaus ursächlich für die Ihnen als Schaden entstanden Mehrkosten ist.

Denn der Architekt hat ja selbst angegeben, dass er kein Statiker sei, aber eben trotzdem Bedenken hatte und eben dann einen Statiker hätte zurate ziehen müssen, was jedoch schuldhaft unterblieben ist.

2. und 3.
§ 14 VOB/B sieht für die Abrechnung vor:

"(1) Der Auftragnehmer hat seine Leistungen prüfbar abzurechnen. Er hat die Rechnungen übersichtlich aufzustellen und dabei die Reihenfolge der Posten einzuhalten und die in den Vertragsbestandteilen enthaltenen Bezeichnungen zu verwenden. Die zum Nachweis von Art und Umfang der Leistung erforderlichen Mengenberechnungen, Zeichnungen und andere Belege sind beizufügen. Änderungen und Ergänzungen des Vertrags sind in der Rechnung besonders kenntlich zu machen; sie sind auf Verlangen getrennt abzurechnen."

Das gilt auch für solche Bestandteile der Ausführung, die zusätzlich zur eigentlichen Arbeit, die beauftragt wurde, hinzugekommen sind.

Die in § 2 VOB/B bestimmte Vergütung ist etwas unübersichtlich geregelt.
Allerdings lässt sich nach meiner ersten Prüfung dieser Norm durchaus entnehmen, dass ein Anspruch auf Mehrvergütung des Bauunternehme es besteht, Sie hingegen jedoch die Möglichkeit haben, sich beim Architekten schadlos zu halten, also entsprechenden Rückgriff (Regress) zu nehmen.

Allerdings wäre noch technisch zu prüfen, ob es nicht eine Alternative gibt, die zu einem gleichen Preis beziehungsweise zu einem geringen Mehrpreis erfolgen kann, als er jetzt vom Bauunternehmer verlangt wird.

Vor diesem Hintergrund würde ich wie folgt vorgehen: Aus Gründen der Waffengleichheit würde ich nunmehr selbst einen Anwalt einschalten, der sich darum kümmert und Ihre Rechte vertritt.

Nach meiner Ansicht wird man gegenüber dem Bauunternehmen nicht wirklich weiterkommen und voraussichtlich gehalten sein, die Mehrpreisvreinbarung zu unterzeichnen. Es handelt sich nämlich nicht um eine bloße, unbeachtliche Mengenüberschreitung nach § 2 VOB/B.

Letztlich müsste man sich aber den Vertrag ansehen, der jedoch in aller Regel nicht von der VOB/B abweichen dürfte. Denn Letztere gilt entweder einheitlich oder gar nicht.

Man wird also wahrscheinlich gegenüber dem Bauunternehmen nichts machen können, dafür umso mehr gegenüber dem Architekten, was dann als zweiter Schritt bzw. parallel verfolgt werden sollte.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen

Nachfrage vom Fragesteller 11.12.2016 | 19:26

Sehr geehrter Herr Hesterberg,

vielen Dank für Ihre ausführlichen Erläuterungen.

Da der Architekt zu dem "Gesamtpaket" der Hausbaufirma gehört und wir diesen weder ausgewählt noch einen separaten Vertrag mit diesem abgeschlossen haben, haben wir auch keine Zahlung an diesen geleistet. Der Architekt wird/wurde von der Hausbaufirma bezahlt. Daher fragen wir uns, inwieweit wir einfach die strittige Summe, die aufgrund der Pflichtverletzung des Architekten zustande kommt, von der Schlussrechnung der Hausbaufirma abziehen und dies eben damit begründen, dass der Architekt einen Fehler gemacht hat und die Hausbaufirma sich ggf. an den Architekten halten soll, um das Geld zu erhalten. Ggf. müsste die Hausbaufirma dann Klage gegen uns erheben, um den Sachverhalt von einem Gericht bewerten zu lassen.

Vielen Dank vorab!

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 12.12.2016 | 09:32

Sehr geehrter Fragesteller,

vielen Dank für Ihre Nachfrage, die ich gerne wie folgt beantworte:

In Ordnung, jetzt verstehe ich das im Hinblick auf den Architekten besser.

Dann würde ich mangels Vertragsverhältnisses zum dem Architekten und aufgrund des Umstandes, dass er zur Gegenseite zu zählen ist, die Mehrkostenabrede nicht unterzeichnen und nichts dahingehend zahlen, unter Verweis auf die sonstige, obige Argumentation von mir.

Die Gegenseite soll sich selbst bei Ihrem Architekten schadlos halten.

Ich hoffe, Ihnen damit gedient zu haben.

Mit freundlichen Grüßen

Daniel Hesterberg
Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 14.12.2016 | 04:57


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