mein Grundstück(ca. 2000qm,unbebaut, nicht aufgeteilt) liegt in Bayern in einem kleinem Ort.In dem Wohngebiet, welches mein Grundstück liegt,existiert derzeit Bauland von ca. 10000qm.Nun wird weiteres Bauland von ca. 20000qm ausgewiesen.Dem zur Folge wird nun ein Bebauungsplan aufgestellt.Im südlicheren Teil,auf einer Fläche von 900qm meines o.g.Grundstücks habe ich seit 1 Jahr einen gültigen Vorbescheid zur Errichtung eines Doppelhauses mit je 2 Wohneinheiten.Lt.dem damaligen Flächennutzungsplan ist diese Teilfläche als Mischgebiet beschrieben,der nördlichere Teil(ca.1100qm)als Ackerland.
Alle anderen Einbringungsflächen für die Umlegung sind als Ackerland bezeichnet.
Lt.dem Planer/Architekt der Gemeinde wird hier eine Werteumlegung durchgeführt werden.Einen Umlegungsausschuß gibt es nicht.Lt.dem Bürgermeister wäre aufgrund der hohen Kosten und dem kleinem Baugebiet dies unverhältnismäßig.Die Umlegung betreibt der Bürgermeister in Absprache mit dem Planer/Architekt.
Die Gemeinde ist auch im Besitz eines größeren Grundstücks im Umlegungsgebiet!
Bei den ersten Entwürfen stellt sich u.a.nun folgendes dar.
1.Es wird nun eine Flächenumlegung durchgeführt.Mein Vorbescheid wird dahingehend berücksichtigt,dass die Fläche(900qm) vom Flächenabzug verschont bleibt.
2.Mein Grundstück(komplett) und andere sollen nun als Wohngebiet (GRZ 0,30) ausgewiesen werden,andere Grundstücke als Mischgebiet(GRZ 0,35).Eine GFZ wird nicht festgesetzt.
3.Im Norden meines Grundstücks muss ein Einfriedungsstreifen/Grünstreifen von 5m eingehalten werden.
4.Eine Bebauung ist u.a.mit einem Doppelhaus mit je 1 Wohneinheit erlaubt.
5.Durch mein Grundstück soll eine Strasse verlaufen um eine Ringerschließung zu erreichen.Einen Erschließungsvorteil habe ich jedoch dadurch nicht ,da mein Grundstück bereits durch eine andere Strasse (Sackgasse) erschlossen ist.
Nun meine Fragen mit der Bitte um Beantwortung ggf.mit gesetzlicher Grundlage:
1. Ist nun die Flächenumlegung richtig/gerecht?Mein nördliches Grundstück zum Beispiel ( Wohngebiet GRZ 0,30 und Einhaltung eines Einfriedungsstreifen der nicht bebaut werden darf)ist gegenüber eines Grundstücks(Mischgebiet GRZ 0,35 und kein Einfriedungsstreifen,da nicht am Ende des Baugebiets)klar im Nachteil.
2.Kann ich für mein Grundstück lt.Vorbescheid auf das "Mischgebiet" und die Bebauung Doppelhaus mit je 2 Wohneinheiten bestehen?ggf.wie?
3.Kann man die Umlegung von einem Gutachter o.ä. überprüfen lassen?
Ihr Ratsuchender
-- Einsatz geändert am 12.09.2010 21:16:37
Antwort geschrieben am 12.09.2010 23:29:22 
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Rechtsanwalt Michael J. Zuern
Seestraße 32, 83257 Gstadt, Tel: 08054 - 9233, Fax: 08054 - 9234
Zivilrecht, Erbrecht, Familienrecht, Baurecht, Vertragsrecht, Miet und Pachtrecht
Bewertungen: 302
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Sehr geehrter Fragesteller:
gerne beantworte ich Ihre Frage ich auf Grund des dargelegten Sachverhalts wie folgt:
Frage 1:
Sie hatten mitgeteilt, dass eine Werteumlegung erfolgen soll. Dies widerspricht der Frage 1 hinsichtlich Flächenumlegung.
Bei der Werteumlegung muss Ihr Grundstück nach der Umlegung mindestens den gleichen Wert haben vie vorher. Das ist hier erfüllt, den Ihr Bauland, auch wenn die Fläche dann kleiner ist, ist schlussendlich mehr wert wie vor der Umlegung (als Ackerland).
Bei der Flächenumlegung müsste bei allen Eigentümern der prozentuale Abzug der Grundstücksfläche möglichst gleich sein.
Frage 2:
Gem. Art. 71 S. 3 BayBO ist der Vorbescheid 3 Jahre gültig ab Zustellung des Bescheids. Solange der Vorbescheid also gültig ist, können Sie inhaltlich auch darauf bestehen.
Eine Herabstufung wäre ein Eingriff in das Eigentumsrecht und damit mindestens entschädigungspflichtig.
Deshalb ist es nicht unzulässig und macht die Umlegung nicht rechtswidrig, wenn ein anderes Grundstück im Vorteil gegenüber Ihrem Grundstück ist.
Frage 3:
Die Frage der Rechtswidrigkeit der Umlegung ist eine rechtliche Frage, aber auch eine sachverständige. Gibt es nämlich aus örtlchen Gründen keine bessere Lösung, kann auch eine Umlegung rechtmäßig sein, die einen Grundstückseigentümer etwas mehr belastet als die anderen.
Insoweit könnte ein Gutachter natürlich feststellen, ob es gerechtere Lösungen gibt und ob daher Ihre Einschränkungen so massiv sind, dass die Umlegung rechtswidirg wäre.
Einen ersten Überblick über die bestehende Rechtslage hoffe ich Ihnen gegeben und Ihnen damit weitergeholfen zu haben.
Sofern Sie weitere Hilfestellung benötigen, können Sie sich gerne an mich wenden.
Mit freundlichem Gruß
Michael J. Zürn
Rechtsanwalt
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Tel: 08054-9233
Fax: 08054-9234
ra.zuern@gmail.com
Nachfrage vom Fragesteller geschrieben am 13.09.2010 18:47:34
Sehr geehrter Herr RA.Zürn,
vielen Dank für Ihre Antwort.
Zur Frage 1: Ursprünglich hatte der Planer mir gegenüber geäußert eine Werteumlegung vorzunehmen,da in der Umlegungsmasse sowohl Bauland(mein besagtes lt.Vorbescheid)und Ackerland einfließt.Dann wurde daraus doch eine Flächenumlegung mit dem Unterschied,dass mein Bauland vom Flächenabzug verschont bleibt.Alle anderen Einbringungsgrundstücke unterliegen dem errechneten prozentualen Abzug. Ihrer Antwort entnehme ich, dass dies so rechtens ist.
Zur Frage 2 : Ihrer Antwort entnehme ich , dass ich auf die Bebauung eines Doppelhauses mit je 2 Wohneinheiten lt.Vorbescheid und die Bezeichnung Mischgebiet bestehen kann.
Wie bereits ausgeführt, war im Flächennutzungsplan zur Zeit der Antragstellung des Vorbescheids diese Fläche als Mischgebiet
bezeichnet.Mittlerweile wurde der Flächennutzungsplan u.a.bezgl.meines Grundstücks dahingehend geändert,dass hier wie im Bebauungsplan gewünscht,nur ein Wohngebiet bezeichnet werden soll.
Kann ich mich trotzdem auf den Vorbescheid mit dem damaligen Flächennutzungsplan(Mischgebiet) berufen??
Sehr geehrter Herr RA.Zürn,
vielen Dank für Ihre Antwort.
Zur Frage 1: Ursprünglich hatte der Planer mir gegenüber geäußert eine Werteumlegung vorzunehmen,da in der Umlegungsmasse sowohl Bauland(mein besagtes lt.Vorbescheid)und Ackerland einfließt.Dann wurde daraus doch eine Flächenumlegung mit dem Unterschied,dass mein Bauland vom Flächenabzug verschont bleibt.Alle anderen Einbringungsgrundstücke unterliegen dem errechneten prozentualen Abzug. Ihrer Antwort entnehme ich, dass dies so rechtens ist.
Zur Frage 2 : Ihrer Antwort entnehme ich , dass ich auf die Bebauung eines Doppelhauses mit je 2 Wohneinheiten lt.Vorbescheid und die Bezeichnung Mischgebiet bestehen kann.
Wie bereits ausgeführt, war im Flächennutzungsplan zur Zeit der Antragstellung des Vorbescheids diese Fläche als Mischgebiet
bezeichnet.Mittlerweile wurde der Flächennutzungsplan u.a.bezgl.meines Grundstücks dahingehend geändert,dass hier wie im Bebauungsplan gewünscht,nur ein Wohngebiet bezeichnet werden soll.
Kann ich mich trotzdem auf den Vorbescheid mit dem damaligen Flächennutzungsplan(Mischgebiet) berufen??
Antwort auf Nachfrage vom Anwalt geschrieben am 14.09.2010 09:24:39
Sehr geehrter Fragesteller:
besten Dank für Ihre Nachfrage, die ich wie folgt beantworte:
Frage 1:
Ja, das Verfahren ist so richtig.
Frage 2:
Grundsätzlich kann die Einstufung eines Grundstücks (Wohngebiet – Mischgebiet) geändert werden.
Aber alles, was auf dieser Grundlage gebaut wurde hat Bestandsschutz. Wenn Sie also ein zulässiges Gewerbe dort betreiben oder genehmigt bekommen haben, haben Sie Bestandsschutz.
Gem. § 42 BauGB hätten Sie im Falle der Aufhebung oder Änderung der Nutzung (gem. damaligen Mischgebiet) aber Anspruch auf Entschädigung:
§ 42
Entschädigung bei Änderung oder Aufhebung einer zulässigen Nutzung
(1) Wird die zulässige Nutzung eines Grundstücks aufgehoben oder geändert und tritt dadurch eine nicht nur unwesentliche Wertminderung des Grundstücks ein, kann der Eigentümer nach Maßgabe der folgenden Absätze eine angemessene Entschädigung in Geld verlangen.
(2) Wird die zulässige Nutzung eines Grundstücks innerhalb einer Frist von sieben Jahren ab Zulässigkeit aufgehoben oder geändert, bemisst sich die Entschädigung nach dem Unterschied zwischen dem Wert des Grundstücks auf Grund der zulässigen Nutzung und seinem Wert, der sich infolge der Aufhebung oder Änderung ergibt.
(3) Wird die zulässige Nutzung eines Grundstücks nach Ablauf der in Absatz 2 bezeichneten Frist aufgehoben oder geändert, kann der Eigentümer nur eine Entschädigung für Eingriffe in die ausgeübte Nutzung verlangen, insbesondere wenn infolge der Aufhebung oder Änderung der zulässigen Nutzung die Ausübung der verwirklichten Nutzung oder die sonstigen Möglichkeiten der wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks, die sich aus der verwirklichten Nutzung ergeben, unmöglich gemacht oder wesentlich erschwert werden. Die Höhe der Entschädigung hinsichtlich der Beeinträchtigung des Grundstückswerts bemisst sich nach dem Unterschied zwischen dem Wert des Grundstücks auf Grund der ausgeübten Nutzung und seinem Wert, der sich infolge der in Satz 1 bezeichneten Beschränkungen ergibt.
(4) Entschädigungen für Eingriffe in ausgeübte Nutzungen bleiben unberührt.
(5) Abweichend von Absatz 3 bemisst sich die Entschädigung nach Absatz 2, wenn der Eigentümer an der Verwirklichung eines der zulässigen Nutzung entsprechenden Vorhabens vor Ablauf der in Absatz 2 bezeichneten Frist durch eine Veränderungssperre oder eine befristete Zurückstellung seines Vorhabens gehindert worden ist und er das Vorhaben infolge der Aufhebung oder Änderung der zulässigen Nutzung des Grundstücks nicht mehr verwirklichen kann.
(6) Ist vor Ablauf der in Absatz 2 bezeichneten Frist eine Baugenehmigung oder über die bodenrechtliche Zulässigkeit eines Vorhabens ein Vorbescheid nach Bauaufsichtsrecht erteilt worden und kann der Eigentümer das Vorhaben infolge der Aufhebung oder Änderung der zulässigen Nutzung des Grundstücks nach Ablauf der Frist nicht mehr verwirklichen oder ist die Verwirklichung dadurch für ihn wirtschaftlich unzumutbar geworden, kann der Eigentümer in Höhe des Unterschieds zwischen dem Wert des Grundstücks unter Zugrundelegung der nach der Genehmigung vorgesehenen Nutzung und dem Wert des Grundstücks, der sich infolge der Aufhebung oder Änderung der zulässigen Nutzung ergibt, Entschädigung verlangen.
(7) Ist vor Ablauf der in Absatz 2 bezeichneten Frist ein Antrag auf Erteilung einer Baugenehmigung oder eines Vorbescheids nach Bauaufsichtsrecht, der die bodenrechtliche Zulässigkeit eines Vorhabens zum Gegenstand hat, rechtswidrig abgelehnt worden und kann nach dem Ergebnis eines Rechtsmittelverfahrens die Genehmigung oder der Vorbescheid mit dem beantragten Inhalt nicht erteilt werden, weil die im Zeitpunkt der Antragstellung zulässige Nutzung aufgehoben oder geändert worden ist, bemisst sich die Entschädigung nach Absatz 6. Entsprechend findet Absatz 6 auch Anwendung, wenn über einen den gesetzlichen Vorschriften entsprechenden und zu genehmigenden Bauantrag oder einen Vorbescheid nach Bauaufsichtsrecht, der die bodenrechtliche Zulässigkeit eines Vorhabens zum Gegenstand hat, innerhalb der in Absatz 2 bezeichneten Frist nicht entschieden wurde, obwohl der Antrag so rechtzeitig gestellt wurde, dass eine Genehmigung innerhalb der Frist hätte erteilt werden können.
(8) In den Fällen der Absätze 5 bis 7 besteht der Anspruch auf Entschädigung nicht, wenn der Eigentümer nicht bereit oder nicht in der Lage war, das beabsichtigte Vorhaben zu verwirklichen. Der Eigentümer hat die Tatsachen darzulegen, die seine Bereitschaft und Möglichkeiten, das Vorhaben zu verwirklichen, aufzeigen.
(9) Wird die zulässige Nutzung eines Grundstücks aufgehoben, besteht auch der Übernahmeanspruch nach § 40 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1.
(10) Die Gemeinde hat dem Eigentümer auf Verlangen Auskunft zu erteilen, ob ein sich aus Absatz 2 ergebender vermögensrechtlicher Schutz der zulässigen Nutzung für sein Grundstück besteht und wann dieser durch Ablauf der in Absatz 2 bezeichneten Frist endet.
Ich hoffe, ich habe damit Ihre Nachfrage beantworten können, andernfalls müssten Sie nochmals melden.
Mit freundlichem Gruß
Michael J. Zürn
Rechtsanwalt
Sehr geehrter Fragesteller:
besten Dank für Ihre Nachfrage, die ich wie folgt beantworte:
Frage 1:
Ja, das Verfahren ist so richtig.
Frage 2:
Grundsätzlich kann die Einstufung eines Grundstücks (Wohngebiet – Mischgebiet) geändert werden.
Aber alles, was auf dieser Grundlage gebaut wurde hat Bestandsschutz. Wenn Sie also ein zulässiges Gewerbe dort betreiben oder genehmigt bekommen haben, haben Sie Bestandsschutz.
Gem. § 42 BauGB hätten Sie im Falle der Aufhebung oder Änderung der Nutzung (gem. damaligen Mischgebiet) aber Anspruch auf Entschädigung:
§ 42
Entschädigung bei Änderung oder Aufhebung einer zulässigen Nutzung
(1) Wird die zulässige Nutzung eines Grundstücks aufgehoben oder geändert und tritt dadurch eine nicht nur unwesentliche Wertminderung des Grundstücks ein, kann der Eigentümer nach Maßgabe der folgenden Absätze eine angemessene Entschädigung in Geld verlangen.
(2) Wird die zulässige Nutzung eines Grundstücks innerhalb einer Frist von sieben Jahren ab Zulässigkeit aufgehoben oder geändert, bemisst sich die Entschädigung nach dem Unterschied zwischen dem Wert des Grundstücks auf Grund der zulässigen Nutzung und seinem Wert, der sich infolge der Aufhebung oder Änderung ergibt.
(3) Wird die zulässige Nutzung eines Grundstücks nach Ablauf der in Absatz 2 bezeichneten Frist aufgehoben oder geändert, kann der Eigentümer nur eine Entschädigung für Eingriffe in die ausgeübte Nutzung verlangen, insbesondere wenn infolge der Aufhebung oder Änderung der zulässigen Nutzung die Ausübung der verwirklichten Nutzung oder die sonstigen Möglichkeiten der wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks, die sich aus der verwirklichten Nutzung ergeben, unmöglich gemacht oder wesentlich erschwert werden. Die Höhe der Entschädigung hinsichtlich der Beeinträchtigung des Grundstückswerts bemisst sich nach dem Unterschied zwischen dem Wert des Grundstücks auf Grund der ausgeübten Nutzung und seinem Wert, der sich infolge der in Satz 1 bezeichneten Beschränkungen ergibt.
(4) Entschädigungen für Eingriffe in ausgeübte Nutzungen bleiben unberührt.
(5) Abweichend von Absatz 3 bemisst sich die Entschädigung nach Absatz 2, wenn der Eigentümer an der Verwirklichung eines der zulässigen Nutzung entsprechenden Vorhabens vor Ablauf der in Absatz 2 bezeichneten Frist durch eine Veränderungssperre oder eine befristete Zurückstellung seines Vorhabens gehindert worden ist und er das Vorhaben infolge der Aufhebung oder Änderung der zulässigen Nutzung des Grundstücks nicht mehr verwirklichen kann.
(6) Ist vor Ablauf der in Absatz 2 bezeichneten Frist eine Baugenehmigung oder über die bodenrechtliche Zulässigkeit eines Vorhabens ein Vorbescheid nach Bauaufsichtsrecht erteilt worden und kann der Eigentümer das Vorhaben infolge der Aufhebung oder Änderung der zulässigen Nutzung des Grundstücks nach Ablauf der Frist nicht mehr verwirklichen oder ist die Verwirklichung dadurch für ihn wirtschaftlich unzumutbar geworden, kann der Eigentümer in Höhe des Unterschieds zwischen dem Wert des Grundstücks unter Zugrundelegung der nach der Genehmigung vorgesehenen Nutzung und dem Wert des Grundstücks, der sich infolge der Aufhebung oder Änderung der zulässigen Nutzung ergibt, Entschädigung verlangen.
(7) Ist vor Ablauf der in Absatz 2 bezeichneten Frist ein Antrag auf Erteilung einer Baugenehmigung oder eines Vorbescheids nach Bauaufsichtsrecht, der die bodenrechtliche Zulässigkeit eines Vorhabens zum Gegenstand hat, rechtswidrig abgelehnt worden und kann nach dem Ergebnis eines Rechtsmittelverfahrens die Genehmigung oder der Vorbescheid mit dem beantragten Inhalt nicht erteilt werden, weil die im Zeitpunkt der Antragstellung zulässige Nutzung aufgehoben oder geändert worden ist, bemisst sich die Entschädigung nach Absatz 6. Entsprechend findet Absatz 6 auch Anwendung, wenn über einen den gesetzlichen Vorschriften entsprechenden und zu genehmigenden Bauantrag oder einen Vorbescheid nach Bauaufsichtsrecht, der die bodenrechtliche Zulässigkeit eines Vorhabens zum Gegenstand hat, innerhalb der in Absatz 2 bezeichneten Frist nicht entschieden wurde, obwohl der Antrag so rechtzeitig gestellt wurde, dass eine Genehmigung innerhalb der Frist hätte erteilt werden können.
(8) In den Fällen der Absätze 5 bis 7 besteht der Anspruch auf Entschädigung nicht, wenn der Eigentümer nicht bereit oder nicht in der Lage war, das beabsichtigte Vorhaben zu verwirklichen. Der Eigentümer hat die Tatsachen darzulegen, die seine Bereitschaft und Möglichkeiten, das Vorhaben zu verwirklichen, aufzeigen.
(9) Wird die zulässige Nutzung eines Grundstücks aufgehoben, besteht auch der Übernahmeanspruch nach § 40 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1.
(10) Die Gemeinde hat dem Eigentümer auf Verlangen Auskunft zu erteilen, ob ein sich aus Absatz 2 ergebender vermögensrechtlicher Schutz der zulässigen Nutzung für sein Grundstück besteht und wann dieser durch Ablauf der in Absatz 2 bezeichneten Frist endet.
Ich hoffe, ich habe damit Ihre Nachfrage beantworten können, andernfalls müssten Sie nochmals melden.
Mit freundlichem Gruß
Michael J. Zürn
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