folgende Fragestellung möchte ich gern mit der Bitte um kurzfristige Antwort an Sie richten :
Ich möchte gern ein Grundstück kaufen.
Allerdings ist dieses momentan auf Grund einer Baulast zu Gunsten des Nachbarn in Verbindung mit einer Örtlichen Bauvorschrift nicht bebaubar.
Die groteske Baulast zu Gunsten des Nachbarn schränkt die Bebauung folgendermaßen ein :
- Firsthöhe max. 6 Meter
- Zweigeschossiger Bauweise
Grundsätzlich wäre diese Baulast über ein Flachdach etc. einhaltbar. Allerdings schreibt eine Örtliche Bauvorschrift (erlassen 2008) zur Erhaltung des historischen Ortskerns eine Dachneigung von mindesten 38 Grad vor. Diese Kombination zw. Dachneigung, max. Firsthöhe und Zweigeschossigkeit macht eine Bebauung unmöglich. Der Nachbar hat sich diese Baulast bewusst eintragen lassen, um ein Bau auf dem Grundstück zu verhindern. Leider haben die Eigentümer des Grundstücks bei Eintragung der Baulast diesen Wiederspruch nicht erkannt. Der Nachbar hatte sich diese Baulast als "Entschädigung" für die Abwasser-Erschließung über sein Grundstück eintragen lassen. Nun ist der Begünstigte der Baulast (Nachbar) nicht bereit, auf die Baulast zu verzichten (bzw. nur gegen eine erheblichen finanziellen Ausgleich). Daher meine Frage, in wie weit eine Löschung der Baulast (zumindest der Zweigeschossigkeit) ohne Zustimmung des begünstigten Nachbarn möglich ist ? Kann der Nachbar über diese Baulast bis auf weiters einen Bau verhindern obwohl hier offensichtlich kein öffentliches Interesse besteht ? Bei dem Grundstück handelt es sich um eine ca. 900 qm große quasi uneinsehbare Baulücke umgeben von 2 Bungalows aus den 80er Jahren und 2 Bauernhöfen (Baujahr ca. 1900) Besten Dank für Ihre Antwort und freundliche Grüße
Antwort geschrieben am 07.02.2012 08:28:17 
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Rechtsanwalt Thomas Bohle
Damm 2, 26135 Oldenburg, Tel: 0441 26726, Fax: 0441 26892
Arbeitsrecht, Familienrecht, Zivilrecht, Baurecht, Miet und Pachtrecht
Bewertungen: 811
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ob eine Baulast in dieser Form überhaupt eintragungsfägig gewesen ist, könnte schon fraglich sein und sollte unbedingt bei der Bauaufsichtsbehörde hinterfragt werden.
Zwar ist eine max. Höhenbegrenzung möglich und auch üblich. Unüblich ist jedoch die Verpflichtung der Zweigeschossigkeit OHNE max-Zusatz, da damit eigentlich nur die Maximalanzahl begrenzt werden soll, nicht aber auch - nach dem geschilderten Wortlaut - die Minimalanzahl. Dieses sollte vorab mit der Aufsichtsbehörde geklärt werden.
Ansonsten gilt:
Die Baulast ist eine öffentlich-rechtliche Verpflichtung des Grundstückseigentümers und sie besteht gegenüber der Bauaufsichtbehörde, NICHT dem Nachbarn (egal, ob dieser letzlich davon profitiert).
Die Bauaufsichtsbehörde entscheidet daher letztlich über den weiteren Bestand einer solchen Baulast, wobei eine Löschung durch einen schriftlichen Verzicht erfolgt, der dann zu erfolgen hat, wenn ein öffentliches Interesse an der Baulast nicht mehr besteht.
Vor diesem Verzicht werden die Verpflichtete und die durch die Baulast Begünstigte ( hier der Nachbar ) zwar angehört. Aber auch wenn der Nachbar sich gegen die Löschung der Baulast wehrt, kann diese Baulast gegen seinen Willen durch die Bauaufsichtsbehörde gelöscht werden.
Denn nur diese entscheidet, wobei der Nachbar sicherlich kein öffentliches Interesse nachweisen kann.
Daher wäre es also durchaus möglich, dass die Bauaufsichtsbehörde auch gegen den Willen des Nachbarn diese Baulast löscht, da eben kein öffentliches Interesse besteht. Und angesichts Ihrer Sachverhaltsschilderung mit der Umgebungsbebauung spricht nichts dafür, dass ein solches Interesse auch nur ansatzweise bejaht werden könnte.
Mit freundlichen Grüßen
Rechtsanwalt
Thomas Bohle
Damm 2
26135 Oldenburg
Tel: 0441 / 26 7 26
Fax: 0441 / 26 8 92
mail: ra-bohle@rechtsanwalt-bohle.de
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Nachfrage vom Fragesteller geschrieben am 07.02.2012 09:33:27
Guten Morgen Herr Bohle,
vielen Dank für Ihre Ausführung.
Bevor ich das Grundstück kaufe, möchte ich mich natürlich absichern. Wenn ich Sie richtig verstehe, besteht ja grundsätzlich noch die Möglichkeit, dass das Bauamt der Löschung der Baulast nicht zustimmt (wenn auch unwahrscheinlich) ? Dann wäre die Babauung weiterhin unmöglich.
Habe ich die Möglichkeit vor dem Kauf des Grundstücks die Löschung der Baulast zu beantragen ? Wenn ja, kann das über mich erfolgen oder nur über den Eigentümer des Grundstücks ? Muss diese Löschung im Rahmen eines Bauvorantrages erfolgen ? Besteht ggf. auch die Möglichkeit in den Kaufvertrag des Grundstücks eine Rücktrittsklausel aufzunehmen, die im Fall eine Nicht-Zustimmung eine Rückabwichlung des Grundstückskaufes zulässt ?
Vorab nochmals vielen Dank und freundliche Grüße
Guten Morgen Herr Bohle,
vielen Dank für Ihre Ausführung.
Bevor ich das Grundstück kaufe, möchte ich mich natürlich absichern. Wenn ich Sie richtig verstehe, besteht ja grundsätzlich noch die Möglichkeit, dass das Bauamt der Löschung der Baulast nicht zustimmt (wenn auch unwahrscheinlich) ? Dann wäre die Babauung weiterhin unmöglich.
Habe ich die Möglichkeit vor dem Kauf des Grundstücks die Löschung der Baulast zu beantragen ? Wenn ja, kann das über mich erfolgen oder nur über den Eigentümer des Grundstücks ? Muss diese Löschung im Rahmen eines Bauvorantrages erfolgen ? Besteht ggf. auch die Möglichkeit in den Kaufvertrag des Grundstücks eine Rücktrittsklausel aufzunehmen, die im Fall eine Nicht-Zustimmung eine Rückabwichlung des Grundstückskaufes zulässt ?
Vorab nochmals vielen Dank und freundliche Grüße
Antwort auf Nachfrage vom Anwalt geschrieben am 07.02.2012 09:44:34
Sehr geehrter Ratsuchender,
die Möglichkeit, dass das Bauamt die Löschung verweigert besteht zwar theoretisch, ist aber nach Ihrer Sacherhaltsdarstellung tatsächlich und rechtlich sehr unwahrscheinlich, da das öffentliche Interesse ja nicht bejaht werden könnte.
Sollte sich hier die Aufsichtsbehörde gleichwohl gegen eine Löschung aussprechen stände Ihnen der Klageweg offen, SOFERN Sie im Grundbuch als Eigentümer eingetragen und damit klagebefugt wären. Ersst ab diesem Zeitpunkt könnten Sie auch die Löschung beantragen, wobei ein Bauvorantrag für den Antrag nicht erforderlich wäre.
Bezüglich der Rücktrittsrecht im Kaufvertrag muss ich Sie leider auf die Nutzungsbedigungen dieser Beratungsplattform hinweisen:
Danach sind Nachfragen zum Verständnis der Erstantwort zulässig, nicht jedoch - auch verdeckte - Neuanfragen oder Fragenerweiterungen, so dass sich eine Antwort zu diesem Komplex nach den Nutzungsbedingungen verbieten.
Sofern Sie also dazu Auskünfte wünschen, müssten Sie eine neue Anfrage stellen oder - sofern Sie eine Antwort von mir wünschen - eine Direktfrage wählen.
Mit freundlichen Grüßen
Rechtsanwalt
Thomas Bohle
Damm 2
26135 Oldenburg
Tel: 0441 / 26 7 26
Fax: 0441 / 26 8 92
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Sehr geehrter Ratsuchender,
die Möglichkeit, dass das Bauamt die Löschung verweigert besteht zwar theoretisch, ist aber nach Ihrer Sacherhaltsdarstellung tatsächlich und rechtlich sehr unwahrscheinlich, da das öffentliche Interesse ja nicht bejaht werden könnte.
Sollte sich hier die Aufsichtsbehörde gleichwohl gegen eine Löschung aussprechen stände Ihnen der Klageweg offen, SOFERN Sie im Grundbuch als Eigentümer eingetragen und damit klagebefugt wären. Ersst ab diesem Zeitpunkt könnten Sie auch die Löschung beantragen, wobei ein Bauvorantrag für den Antrag nicht erforderlich wäre.
Bezüglich der Rücktrittsrecht im Kaufvertrag muss ich Sie leider auf die Nutzungsbedigungen dieser Beratungsplattform hinweisen:
Danach sind Nachfragen zum Verständnis der Erstantwort zulässig, nicht jedoch - auch verdeckte - Neuanfragen oder Fragenerweiterungen, so dass sich eine Antwort zu diesem Komplex nach den Nutzungsbedingungen verbieten.
Sofern Sie also dazu Auskünfte wünschen, müssten Sie eine neue Anfrage stellen oder - sofern Sie eine Antwort von mir wünschen - eine Direktfrage wählen.
Mit freundlichen Grüßen
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