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Be- und Entwässerungskosten Bruttokaltmietvetrag


05.12.2014 11:59 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Thomas Joerss



Sehr geehrte Damen und Herren,

ich verfüge über einen sog. Bruttokaltmietvertrag Fassung I-AGB/KE/1984

In diesem steht:

Die in Ziffer 1 vereinbarte Miete enthält sämtliche Betriebskosten im Sinne dess §27 der II.
Berechnungsverordnung zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses, soweit diese Betriebskosten nicht gemäß der nachfolgenden Vereinbarung (Ziffer 3.b)
vom Mieter zu tragen sind.

Unter Ziffer 3 sind die Zeilen
Heizungskosten (§7) und Warmwasserkosten (§7) mit jeweils 2 DM (Mietvertrag von 1990) befüllt. Alle anderen Zeilen, insbesondere Wassergeld und Entwässerungsgebühren, sind nicht befüllt, d.h. müssen nicht bezahlt werden.

Unsere neue Hausverwaltung verlangt nun von mit in der Heizkostenabrechnung Gebühren für Be- und Entwässerung. Ist das so richtig?

Über eine Antwort würde ich mich sehr freuen.

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Sehr geehrter Fragesteller,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich unter Berücksichtigung Ihrer Sachverhaltsschilderung und Ihres Einsatzes gerne wie folgt beantworten darf.

Vorab möchte ich jedoch darauf hinweisen, dass auf diesem Portal lediglich eine erste rechtliche Einschätzung möglich ist, die eine abschließende anwaltliche Beratung nicht ersetzen kann. Im Rahmen einer solchen sollte vor allem der vollständige Mietvertrag sowie vor allem die Ihnen vorliegenden Betriebs- und Heizkostenabrechnung Ihrer neuen Verwaltung eingesehen werden.

Die Kosten des Betriebs einer zentralen Heizungsanlage einschließlich der Abgasanlage werden in § 4 a) Betriebskostenverordnung (BetrKV) geregelt, die Kosten des Betriebs einer zentralen Berennstoffversorgungsanlage in § 2 Nr. 4 b) BetrKV und die Kosten einer eigenständig gewerblichen Lieferung von Wärme, auch aus Anlagen im Sinne von § 2 Nr. 4 a) BetkV in § 2 Nr. 4 c) BetrKV.

Die Gebühren für die Be- und Entwässerung werden grundsätzlich nicht dazu gezählt, sondern unterfallen den Kosten der Wasserversorgung nach § 2 Nr. 2 und den Kosten der Entwässerung nach § 2 Nr. 3 BetrKV.

§ 2 Nr. 5 a) BetrKV regelt die Kosten des Betriebs der zentralen Warmwasserversorgungsanlage, wozu jedoch auch die Kosten der Wasserversorgung nach § 2 Nr. 2 zählen, insoweit diese nicht bereits dort berücksichtigt sind, und die Kosten der Wassererwärmung entsprechend Nr. 4 a) BetrKV.

D.h. als Kosten des Betriebs der zentralen Warmwasserversorgungsanlage der Wasserversorgung können als Kosten der Wasserversorgung abgerechnet werden, wenn sie nicht gesondert abgerechnet werden, d.h. der Vermieter hat ein Wahlrecht, ob er sie § 2 Nr. 2 oder Nr. 5 a) zuordnet.

Eine Umlegung nach § 2 Nr. 5 a) BetrKV wird in der Regel nur dann in Betracht kommen, wenn der Wasserverbrauch durch Zwischenzähler oder durch eine andere Weise erfasst wird (Schmid, Handbuch der MietNK, Rn. 5132).

Eine weitere Frage, die infolge einer vollständigen Einsichtnahme des Mietvertrages zu klären wäre, ob hinsichtlich der Wasser- und Heizungskosten eine Pauschale oder eine Vorauszahlung vereinbart wurde und ob ggf. formelle Fehler vorliegen könnten.

Insofern solche fehlen und die Umlage der Kosten in der jeweiligen Höhe richtig ist, wäre die Abrechnung richtig. Insofern ggf. nur ein inhaltlicher Fehler vorhanden wäre, gilt zu beachten, dass die Heizkostenabrechnung dann zwar materiell unrichtig, jedoch fällig wäre.

In diesem Fall sollten Sie dann Einwendungen gegenüber dem Vermieter umgehend und nachweisbar erheben, so dass die Abrechnung bestenfalls außergerichtlich berichtigt werden kann.

Gem. § 556 Abs. 3 Satz 5 BGB müssen dem Vermieter Einwendungen gegen die Abrechnung spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Zugang der Abrechnung mitgeteilt werden.

Sollte man von materiellen Fehlern ausgehen können und sich aus der Heizkostenabrechnung ggf. eine Nachforderung ergeben, so sollte diese - wegen der Fälligkeit – innerhalb der dortigen Frist und beim Fehlen einer solchen sofort unter dem Vorbehalt der Rückforderung bezahlt werden, um eine Kündigung wegen Zahlungsverzugs zu vermeiden.

Insofern dann keine Berichtigung und anschließende Rückzahlung erfolgen sollte, wären die Einwendungen sodann in einem Gerichtsverfahren im Rahmen einer Klage auf Rückzahlung der zunächst unter Vorbehalt geleisteten Zahlungen zu klären.

Hierfür sollten Sie sich dann bestenfalls an einen Rechtsanwalt im Amtsgerichtsbezirk der betreffenden Wohnung wenden.

Ich hoffe, Ihnen mit der Beantwortung Ihrer Fragen eine Unterstützung zur ersten Orientierung gegeben zu haben. Um lediglich Verständnisfragen zu klären, nutzen Sie bitte die kostenfreie Nachfragefunktion.

Bedenken Sie bitte, dass ich Ihnen im Rahmen dieser ersten rechtlichen Einschätzung, aufgrund der hier geschilderten Sachverhaltsdarstellung, die ggf. ohne Kenntnis sämtlicher Sachverhaltsumstände geschieht, keinen abschließenden Rat in Ihrer konkreten Rechtsangelegenheit geben kann.

Sofern Sie eine abschließende Beurteilung des gesamten Sachverhaltes wünschen, empfehle ich Ihnen, einen Rechtsanwalt in Ihrer Nähe zu kontaktieren und mit ihm die Sachlage nach seinem Einblick in sämtliche, bei Ihnen vorhandene Unterlagen und unter Berücksichtigung sonstiger Beweismittel und einer darauf aufbauenden ausführlichen Prüfung der Rechtslage konkret zu besprechen; ggf. ergeben sich aufgrund der Einsichtnahme in Ihre Unterlagen, der Hinzuziehung von Zeugen und der Besprechung weiterer Umstände und Hintergründe zusätzlich zu berücksichtigende Tatsachen und entsprechende Gesichtspunkte, die zu einer anderen rechtlichen Bewertung führen können.

Mit freundlichem Gruß
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