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Bauvertrag über Altbau mit Gewährleistungsausschluss rechtmäßig?


18.12.2013 10:07 |
Preis: ***,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Jürgen Nelsen


Zusammenfassung: Zur Verkürzung der Gewährleistung bei einem VOB/B-Vertrag durch individualvertragliche Vereinbarung von Auftragnehmer mit dem Auftraggeber


Im Jahr 2009 kaufte ich einen Altbau, den ich anschließend komplett umbauen und sanieren ließ.

Am 8.6.2009 hatte ich (als Privatperson) mit einer Baufirma (Personengesellschaft) einen Bauvertrag mit VOB abgeschlossen.

Die Baufirma verpflichtete sich im Bauvertrag mir einen Treppenhausturm als Anbau neu zu errichten. Obwohl die Arbeiten in mehr als der doppelt veranschlagten Zeit abgeschlossen wurden, forderte die Baufirma in ihrer Schlussrechnung horrende Mehrkosten (über 20% des Angebotspreises) obwohl diese meiner Meinung nach überhaupt nicht gerechtfertigt waren. In einer sehr hitzigen Diskussion um diese Schlussrechnung, drohte mir die Baufirma mit dem Anwalt wenn ich nicht auf Ihre Forderungen eingehen würde.
Schließlich einigten wir uns am 30.10.2009, wobei die Baufirma nur einwilligte, wenn wir folgende zusätzliche Vertragsklausel unterschreiben würden:

Nach eingehender Diskussion erklären die beiden Vertragspartner, dass mit der Zahlung von xy EUR alle wechselseitigen Ansprüche aus dem Vertrag Rohbauarbeiten abgegolten sind. Die Arbeiten sind vertragsgemäß abgeschlossen.

Ich unterzeichnete diese Klausel und fühlte mich jedoch ziemlich erpresst, da ich durch meine finanziell und persönlich sehr angespannte Lage einen Gerichtstermin auf jeden Fall umgehen wollte.

Am 1.1.2013 verkaufte ich das sanierte Haus und am 19.8.2013 meldete sich der Käufer dass der Keller des neu errichteten Treppenhausturmes feucht sei. Ein Gutachter bestätigte, dass von außen Feuchtigkeit eindringen würde, was höchstwahrscheinlich auf eine defekte Außenabdichtung im Keller des Turmes zurückzuführen sei. Der Käufer des Hauses will nun seine Gewährleistungsansprüche gegen die Baufirma geltend machen. Ich hatte die Gewährleistung sämtlicher Handwerker notariell im Kaufvertrag auf den Käufer übergehen lassen.

Die Baufirma sagt nun aber, dass es keinerlei Gewährleistungsansprüche gegen sie gestellt werden können, da man ja damals diese zuvor genannte Klausel unterzeichnet hätte. Zudem sagt die Baufirma dass der Feuchtigkeitsschaden angeblich nicht durch die defekte Außenabdichtung verursacht wurde, was aber eindeutig vom Gutachter sowie Architekten wiederlegt werden kann.

Meine Fragen sind:

Kann diese Baufirma gegenüber mir als Privatperson bei einem Neubau per Vertrag die Gewährleistung überhaupt wirksam ausschließen oder sind solche Vereinbarung von Anfang an nichtig? Ich habe im Internet folgende Rechtsprechung gefunden: Ein Bauunternehmen muss für mangelhafte Arbeit immer haften. Das gilt in der Regel selbst dann, wenn in einem notariell beurkundeten Vertrag Ansprüche auf Gewährleistung ausgeschlossen werden, urteilte der Bundesgerichtshof (Az.: VII ZR 130/05).

Ich erwäge jetzt die Sache einem Anwalt zu übergeben, damit dieser die Baufirma auffordert den Schaden zu beheben. Sehen Sie dabei eine Aussicht auf Erfolg?

Vielen Dank im Voraus
Mit freundlichen Grüßen

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Sehr geehrter Ratsuchender,

ich bedanke mich für Ihre Anfrage, die ich nach Bestem Wissen und aufgrund des von Ihnen geschilderten Sachverhalts sowie entsprechend Ihres Einsatzes wie folgt beantworte:


Der Ausschluss der Gewährleistung im Rahmen eines VOB/B Vertrags ist nicht möglich und würde zur Anwendung der gesetzlichen Gewährleistungsregeln in § 635 Bürgerliches Gesetzbuch führen.

In Ihrem Fall wurde der Bauvertrag allerdings ergänzt durch die von Ihnen zitierte Klausel (ich gehe davon aus, dass diese von Ihnen wörtlich zitiert wurde und vollständig ist). Die Ergänzung enthält eine Gewährleistungsfristverkürzung bzw. sogar einen Ausschluss der weiteren Gewährleistung. Eine solche individualvertragliche Vereinbarung ist nach Ansicht des OLG Braunschweig (Urteil vom 20.12.2012 (8 U 7/12) zulässig. Hierbei kommt es darauf an, dass die Parteien sich ausdrücklich und willentlich zu einer solchen Entscheidung entschlossen haben. Dass dies der Fall gewesen ist, kann man aus der Formulierung: „nach eingehender Diskussion…" entnehmen. Aus der Erklärung ist nicht zu entnehmen, dass Sie sich erpresst gefühlt haben, so dass dieser Gesichtspunkt – aus juristischer Sicht – unerheblich ist.

Die von Ihnen zitierte Entscheidung des Bundesgerichtshofs ist nicht anwendbar, da es sich dort um einen notariell beurkundeten Kaufvertrag über Altimmobilien handelte.

Ich möchte darauf hinweisen, dass nach Ihrer Formulierung der Gutachter keineswegs gesagt hat, dass die Außenabdichtung unzweifelhaft die Schadensursache sei, sondern „höchstwahrscheinlich". Beachten Sie bei den weiteren Überlegungen diesen Unterschied. Ich gehe davon aus, dass der Gutachter für eine eindeutige Festlegung weitere Untersuchungen durchführen muss.

Sie haben Ihre Gewährleistungsrechte gegen die Baufirma an den Käufer der Immobilie abgetreten; m.E. scheidet damit eine Geltendmachung der Gewährleistungsrechte durch Sie aus.


Die Geltendmachung Ihrer Ansprüche kann selbstverständlich auch durch meine Kanzlei erfolgen, um Ihrem Anliegen sogleich den richtigen Nachdruck zu verleihen.

Weiterhin möchte ich Sie höflichst auf die Bewertungsfunktion aufmerksam machen.
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