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Bauträgervertrag: Entschädigung wegen Verzug und Mängelbeseitigung


22.10.2004 20:36 |
Preis: ***,00 € |

Kaufrecht



Guten Tag,
im Mai 2002 haben wir einen Bauträgervertrag abgeschlossen. Zugesagte Hausübergabe sollte am 01.07.2003 sein. Wegen Verzögerungen am Bau, für die offensichtlich in erster Linie der zunächst schleppende Verkauf der Nachbargrundstücke und also die dünne Kapitaldecke des Bauträgers ursächlich waren, konnten wir erst im September einziehen. Der Bauträger hat uns dafür pro Monat 1000,- Entschädigung gezahlt- so war es vertraglich vereinbart. Weiteren Ersatz etwaiger Vermögensschäden wegen der Verzögerung schließt der Vertrag aus, soweit weder Absicht noch grobe Fahrlässigkeit für die Verzögerung verantwortlich sind.
Weitere Vermögensschäden sind aber de facto entstanden (Zwischenumzüge, Zwischenmieten, Bereitstellungszinsen bis Oktober 2004).
Im September 2003, kurz nach dem Einzug, haben wir ausdrücklich ausgeschlossen, dass unser erzwungener Einzug (keine Wohnraumalternative) als stillschweigende Abnahme zu verstehen ist. Die Abnahme hat bis heute nicht stattgefunden. Es gibt nach Aussage eines sachkompetenten Architekten, der als unser Berater fungiert, Baumängel, die er mit ca. 10.000 Euro taxiert. Diesen Betrag behalten wir ein. Der Bauträger besteht auf vollständiger Zahlung der Schlussrate und droht andernfalls mit Zwangsvollstreckung. Der wiederum haben wir uns vertraglich unterworfen für den Fall, dass wir fällige Zahlungen nicht vornehmen. Einvernehliche Lösungen sind nicht in Sicht. Drei Fragen zum Sachverhalt:

1. Können die über die vertraglichen Entschädigungen hinaus gehenden finanziellen Einbußen geltend gemacht werden, oder ist deren Ausschluss wirksam?

2. Muss die Abnahme der Bauleistung vom Bauträger durchgeführt werden?

3. Ist die Schlussrate im vollen Umfang fällig oder kann bis zur Mängelbeseitigung einbehalten werden, ohne dass der Notar bzw. das Gericht Vollstreckungsmaßnahmen einleitet?

Vielen Dank für Antwort
Guten Abend,

Sie haben einen Bauträgervertrag geschlossen. Bei diesem Vertrag sind nach der Makler- und Bauträgerverordnung bestimmte Regeln einzubehalten, deren Nichtbeachtung die Unwirksamkeit der vertraglichen Regelungen nach sich zieht.

Nun zu Ihren Fragen.

1.
Der Haftungsausschluß, der die Geltendmachung weiterer Verzögerungsschäden ausschließt, ist nach Ihrer Schilderung wirksam. Da es sich in der Regel bei Bauträgerverträgen um Allgemeine Geschäftsbedingungen handelt, sind an derartige Ausschlußklausel verstärkte Wirksamkeitsvoraussetzungen geknüpft. Ein Ausschluß von Schadensersatzforderungen außerhalb der von Ihnen zitierten Vertragsstrafe ist nur möglich, wenn trotz des Ausschlusses die Haftung des Bauträgers für Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit gegeben ist.
Dies ist nach Ihrer Formulierung der Fall, so daß auch der Ausschluß der Haftung wirksam ist.

2.
Für die Frage, ob Ihr Bauträger sich vom Notar eine sogenannte vollstreckbare Ausfertigung erteilen lassen darf, mit der er ohne weiteres die Zwangsvollstreckung einleiten kann, hängt es entscheidend von der genauen Regelung der Zahlungsfälligkeit ab.

Die Makler-und Bauträgerverordnung schreibt genau vor, welche Abschlagszahlungen mit welchem Baufortschritt verlangt werden dürfen. Wenn die Formulierungen über diese Anforderungen zu Ihren Lasten hinausgehen, sind sie unwirksam.

Hinzu kommt, daß die Rechtsprechung seit langen für die Zahlung der Schlußrate eine Abweichung von den allgemeinen Werkvertragsregelungen nicht mehr zuläßt. Dies bedeutet, daß der Bau entweder abgenommen worden sein muß oder abnahmefähig ist, also ohne wesentliche Mängel erstellt ist. Wenn dies nicht der Fall ist -und so schildern Sie den Sachverhalt- ist eine Schlußrate auch nicht fällig.
Typische Formulierung hierbei ist etwa die Fälligkeit der Schlußrate bei "vollständiger Fertigstellung". Die Rechtsprechung legt diese Klausel regelmäßig dahingehend aus, daß eine Fälligkeit dann erst bei Beseitigung aller Mängel eintritt.

Ich gehe davon aus, daß die Schlußrate nicht fällig ist und Sie entsprechend ein Zurückbehaltungsrecht aufgrund der Mängel auch an etwaigen Abschlägen haben.

Ich möchte allerdings betonen, daß für eine genaue Beurteilung die Kenntnis des genauen Wortlautes erforderlich ist. Ich wäre Ihnen deshalb dankbar, wenn Sie mir den Wortlaut dieser Klausel per e-mail oder Telefax zukommen lassen könnten. Ich nehme dann dazu noch einmal konkret Stellung, bitte ich aber bereits jetzt um Verständnis, daß dies wegen einer Ortsabwesenheit über das Wochenende erst am Montag geschehen kann.

3.
Sollte der Notar tatsächlich eine vollstreckbare Ausfertigung erteilen, müßte Ihnen diese -sozusagen als letzter Warnschuß- zugestellt werden, in der Regel über den Gerichtsvollzieher. Wenn dies der Fall sein sollte, bliebe Ihnen nichts anderes übrig, als zur Abwehr der Vollstreckung eine sogenannte Vollstreckungsgegenklage bei Gericht einzureichen, um die Vollstreckung für unzulässig zu erklären.

Ich hoffe, Ihnen weitergeholfen zu haben. Für Rückfragen stehe ich gerne zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen,
Michael Weiß
Rechtsanwalt und auch Fachanwalt für Arbeitsrecht
Esenser Straße 19
26603 Aurich
Tel. 04941 60 53 47
Fax. 04941 60 53 48
e-mail info@fachanwalt-aurich.de
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