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Bauträger: Unwiderrufliche Finanzierungszusage


16.03.2006 22:19 |
Preis: ***,00 € |

Baurecht, Architektenrecht



Sehr geehrte Damen und Herren,

Wir planen im Frühjahr heuer mit dem Baubeginn eines Einfamilienhauses.
Zum Hausbau haben wir einen Bauvertrag mit der Firma XY als Bauträger. Bis auf wenige Ausnahmen soll schlüsselfertig gebaut werden; der Bauleiter wird dabei von obiger Firma gestellt.
Bisher haben wir einen genehmigten Bauantrag, ansonsten wurden noch keine Bauaktivitäten unternommen. Auch ein Werkplan ist noch ausstehend.

Im Bauvertrag mit unserem Bauträger steht zu den Zahlungsmodalitäten Folgendes:

- Vergütung: „Pauschalbetrag xyz € (incl. zur Zeit geltender MwSt.)“
- Zahlungen werden nach einem gestaffelten Zahlungsmodus fällig
- Kaufpreisgarantie: „bis zur Übergabe des Hauses unter der Voraussetzung, dass
a) eine rechtskräftige Baugenehmigung vorliegt (liegt inzwischen vor)
b) eine schriftliche unwiderrufliche Bankbestätigung (lt. Formblatt des AN) vorliegt, aus der sich ergibt, dass die Finanzierung gesichert ist und die Gelder gemäß dem vertraglich vereinbarten Zahlungsmodalitäten auszahlungsbereit sind.“ Dieses Formblatt wurde uns nun erst kurz vor Baubeginn und lange nach Vertragsunterzeichnung zugeschickt.
- Weitere Vertragsbestandeile: VOB/B und C.
- Gestrichen wurde der Passus: „Sollte der AG den Vertrag vor Baubeginn kündigen, so steht dem AN ein Ersatz aller angefallenen Kosten incl. Verkaufsprovision gegen den AG zu.“

Inzwischen habe ich der Firma XY eine Bestätigung unserer Finanzbank gebracht, in der von der Bank bestätigt wird, dass unsere Finanzierung in Höhe der im Bauvertrag genannten Summe gewährleistet ist. Nur das genügt unserem Bauträger nicht, sondern er besteht auf sein inzwischen vorgelegtes Formblatt zur „Unwiderruflichen Finanzierungszusage“ in der Folgendes steht:

„Uns liegt ein unwiderruflicher Zahlungsauftrag der Bauherren vor, entsprechend der vertraglichen Vereinbarungen mit der Firma XY, unverzüglich die Zahlungen zu leisten.
Wir verpflichten uns hiermit unwiderruflich gegenüber der Firma XY, die im Vertrag mit o.g. Bauherren vereinbarten Zahlungen termingerecht zu leisten, soweit die Firma XY uns den entsprechenden Bautenstand mit Bauleiterbestätigung nachweist.“

Zudem sollen wir nun binnen einer Woche diese Zusage von unserer Bank unterschreiben lassen.

Nun meine Frage dazu: Kann man diese unwiderrufliche Finanzierungszusage der Bank in dieser Form zur Unterschrift geben, oder sollten noch bestimmte Zusatzklauseln eingebracht werden?
Unsere Bedenken gehen dahin, dass unsere Zahlungen nach Bestätigung des Bautenstandes durch den Bauleiter geleistet werden müssten, dieser aber von der Firma XY angestellt (bzw. Juniorchef) ist. Sollten Ausführungen unserer Ansicht nach nicht den Vereinbarungen entsprechen oder mangelhaft sein, hätten wir nach der obigen Formulierung doch keine Handhabe mehr, daß der entsprechende Baumangel behoben wird. Statt dessen müsste die Bank doch auf jeden Fall erst mal zahlen und wir müssten schauen, wie wir zu unserem Recht kommen.
Was würden Sie uns in unsrer Situation raten bzgl. dieser Finanzierungszusage?
Vielen Dank für Ihre Hilfe!

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Sehr geehrte Fragestellerin, sehr geehrter Fragesteller,


vielen Dank für Ihre Anfrage, welche ich - die Richtigkeit Ihrer Angaben vorausgesetzt - anhand der von Ihnen gemachten Angaben gerne wie folgt summarisch beantworten möchte:


Soweit der Bauträger das Formblatt nicht bereits bei Unterzeichnung des Vertrages zum Inhalt der Vereinbarungen gemacht hat, ist dieses Formblatt meines Erachtens nicht Vertragsbestandteil geworden. Diesen Umstand kann der Bauträger auch nicht einfach „beseitigen“, indem er Ihnen das Formblatt nunmehr im Nachhinein vorlegt und auf eine entsprechende unwiderrufliche Finanzierungszusage Ihrer Bank besteht.

Eine unwiderrufliche Finanzierungszusage in der verlangten Form hätte für Sie in der Tat den Nachteil, dass Ihre Bank auf Nachweis der Bautätigkeit zur Zahlung verpflichtet wäre (vergleichbar mit einer Bürgschaft auf erstes Anfordern) und Sie Ihrer Bank aus dem abgeschlossenen Darlehensvertrag zur Rückführung des aufgenommenen Darlehens auch dann verpflichtet wären, wenn der Bauträger seine Vertragspflichten nur mangelhaft erfüllt hätte.

Der BGH hat zwar die formularmäßige Verpflichtung zur Stellung einer Vertragserfüllungsbürgschaft auf erstes Anfordern in Bauverträgen in der Vergangenheit für unzulässig erklärt (vgl. Urteil vom 18.4.2002 - Az. VII ZR 192/01). Jedoch betraf dieser Fall die umgekehrte Situation, bei der ein Auftraggeber vom Auftragnehmer (dem Bauhandwerker) die Stellung einer Bürgschaft auf erstes Anfordern verlangt hatte. Gleichwohl dürfte die Argumentation des BGH auch umgekehrt greifen. Der BGH führt insoweit aus, dass der Auftraggeber aufgrund einer solchen Bürgschaft von der bürgenden Bank auch ohne näheren Nachweis des Sicherungsfalls die Auszahlung der Bürgschaftssumme verlangen könne. Das begründe die Gefahr, dass der Auftraggeber das Sicherungsmittel in Anspruch nehme, obwohl der Bauhandwerker seine Arbeit ordnungsgemäß erbracht habe. Dieser müsse dann gegen den Auftraggeber wegen unberechtigter Inanspruchnahme der Bürgschaft vorgehen, trage dabei jedoch das Risiko, dass der Auftraggeber zwischenzeitlich insolvent geworden sei. In Ihrem Fall wären Sie Ihrer Bank daher weiterhin zur Rückzahlung des aufgenommenen Darlehens verpflichtet, selbst wenn der Bauträger lange insolvent geworden ist und Ihr Haus zahlreiche Mängel aufweist, die der Bauträger aufgrund seiner Insolvenz nicht mehr beheben wird.

Es ist durchaus schwierig, Ihnen aus der Ferne eine konkrete Handlungsempfehlung zu geben, ohne einen Blick in die zugrunde liegenden Verträge genommen zu haben. Sie sollten angesichts des hohen finanziellen Risikos das Geld investieren und einen Rechtsanwalt vor Ort aufsuchen, um den Sachverhalt eingehend überprüfen lassen.


Ich hoffe, Ihnen mit meiner Prüfung der Rechtslage eine erste rechtliche Orientierung vermittelt zu haben. Bitte haben Sie Verständnis dafür, dass diese Plattform eine ausführliche und persönliche Rechtsberatung nicht ersetzen kann, sondern ausschließlich dazu dient, eine erste überschlägige Einschätzung Ihres Rechtsproblems von einem Rechtsanwalt zu erhalten.

Sofern Sie eine abschließende Beurteilung Ihres Sachverhaltes wünschen, empfehle ich, einen Rechtsanwalt Ihres Vertrauens zu kontaktieren und die Sachlage mit diesem konkret zu erörtern.




Mit freundlichen Grüßen



Jorma Hein
Rechtsanwalt, Mediator

Gisselberger Straße 31
35037 Marburg

Telefon: 06421 - 167131
Fax: 06421 - 167132

hein@haftungsrecht.com
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