Hilfe & Kontakt
Schnell einen Anwalt fragen:
 Antworten,  Anwaltsbewertungen
472.814
Registrierte
Nutzer
Anwalt? Hier lang

1
 
Frage Stellen
an unsere erfahrenen Anwälte.
Jetzt auch vertraulich
Frage Stellen
einem erfahrenen Anwalt
Jetzt auch vertraulich
2
 
Preis festlegen
Sie bestimmen, wieviel Ihnen die Antwort wert ist.
Preis festlegen
Sie bestimmen die Höhe selbst
3
Antwort in 1 Stunde
Sie erhalten eine rechtssichere
Antwort vom Anwalt.
Antwort in 1 Stunde
Rechtssicher vom Anwalt
Jetzt eine Frage stellen

Bauträger/ Kaufvertrag erfüllt Stellplatzauflage nicht


| 09.12.2009 16:09 |
Preis: ***,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Daniel Hesterberg



Wir haben ein Reihenhaus von einem Bauträger gekauft. Bei den Verkaufsverhandlungen waren Stellplätze getrennt vom Haus zum Verkauf angeboten worden, die auch nicht auf dem Hausgrundstück, sondern auf dem Gemeinschaftsgrundstück der Reihenhausanlage liegen. Da wir dauerhaft nur einen PKW nutzen wollen, haben wir einen Stellplatz erworben.

Die uns erst später zugesandte Baugenehmigung enthielt jedoch folgende Auflage: "Dem Haus sind dauerhaft zwei Stellplätze zuzuordnen. Diese dürfen nicht verkauft oder anderweitig genutzt werden." Dies entspricht der dann von mir eingesehehen Stellplatzsatzung der Gemeinde. Die Gemeinde liegt in Bayern.

Der Bauträger meinte auf meine Rückfrage, dass es diesbezüglich noch nie Probleme gegeben hätte. Ein befreundeter Immobilienfachmann hat dies bestätigt und meinte, dass die Baubehörde sich die Stellplätze über eine persönliche Grunddienstbarkeit auf dem Gemeinschaftgrundstück absichern lassen müsste- dann wäre die Auflage erfüllt; hätte sie dies versäumt, wäre die Baubehörde selbst verantwortlich die bauordnungswidrige Zustände. Inzwischen sind übrigens alle Stellplätze verkauft. Eine Endabnahme durch die Baubehörde für das Bauvorhaben hat meines Wissens noch nicht stattgefunden.

Meine Fragen:

- kann die Baubehörde gegen mich vorgehen?
- wenn ja, was könnte schlimmstenfalls passieren, ich habe ja nicht gegen die Auflage verstossen, sondern allenfalls der Bauträger?
- Haftet der Bauträger für einen evtl. eintretenden Schaden und für wie lange?

Notfall?

Jetzt vertrauliche kostenlose Ersteinschätzung von einem erfahrenen Anwalt erhalten!

Feedback noch heute.

Kostenlose Einschätzung starten
Sehr geehrter Fragesteller,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich gerne auf Basis Ihres Einsatzes und des von Ihnen geschilderten Sachverhalts wie folgt beantworten möchte:

1.
Nach Art. 47 der Bayrischen Bauordnung (Stellplätze) gilt:
Die Zahl der notwendigen Stellplätze nach Abs. 1 Satz 1 legt das Staatsministerium des Innern durch Rechtsverordnung fest. 2 Wird die Zahl der notwendigen Stellplätze durch eine örtliche Bauvorschrift oder eine städtebauliche Satzung festgelegt, ist diese Zahl maßgeblich. (3) Die Stellplatzpflicht kann erfüllt werden durch
1. Herstellung der notwendigen Stellplätze auf dem Baugrundstück,
2. Herstellung der notwendigen Stellplätze auf einem geeigneten Grundstück in der Nähe des Baugrundstücks, wenn dessen Benutzung für diesen Zweck gegenüber dem Rechtsträger der Bauaufsichtsbehörde rechtlich gesichert ist, oder
3. Übernahme der Kosten für die Herstellung der notwendigen Stellplätze durch
den Bauherrn gegenüber der Gemeinde (Ablösungsvertrag).

Hier hat man dann die Baugenehmigung mit einer Auflage versehen. "Auflage" bedeutet im Rechtssinne folgendes:
Die Auflage, § 36 Abs. 2 Nr. 4 Verwaltungsverfahrensgesetz (VwVfG), ergeht gemeinsam mit dem Verwaltungsakt (hier die Baugenehmigung) und begründet für den Bürger Pflichten. Diese können im Wege der Verwaltungsvollstreckung durchgesetzt werden. Bei nachhaltigen Verstößen kommt auch ein Widerruf des Verwaltungsaktes gemäß § 49 Abs. 2 S. 1 Nr. 2 VwVfG in Betracht.

Ich denke auch, dass es hier zu keinen größeren Problemen kommen sollte; gegebenenfalls sollten Sie noch mal bei der Bauaufsichtsbehörde gezielt und konkret nachfragen.
Schließlich gilt nach der oben genannten Regelung, dass bei der Herstellung der notwendigen Stellplätze auch auf ein geeignetes Grundstück in der Nähe des Baugrundstücks zurückgegriffen werden kann, wenn dessen Benutzung für diesen Zweck gegenüber dem Rechtsträger der Bauaufsichtsbehörde rechtlich gesichert ist.

Letztlich geht es auch darum, dass insgesamt nicht zu wenige Stellplätze für die einzelnen Reihenhäuser in der Gesamtanlage zur Verfügung stehen dürfen, insbesondere diese nicht an Personen verkauft werden dürfen, die selbst nicht in den Reihenhäusern wohnen.

Gegebenenfalls wäre auch diesbezüglich nochmals eine Recherche zu betreiben.

2.
Bezüglich der möglichen Schritte der Bauverwaltung verweise ich auf meine obige Antwort (Verwaltungsvollstreckung und schlimmstenfalls Widerruf der Baugenehmigung).
Insofern könnten Sie sich auch grundsätzlich an den Bauträger halten und Rückgriff bei ihm nehmen (dazu gleich in Antwort 3.).

3.
Nach meiner ersten Einschätzung liegt ein Mangel des Bauträgervertrages vor, falls es dennoch zu Schwierigkeiten mit der Bauaufsicht kommen sollte:

Damit stehen Ihnen sämtliche Gewährleistungsansprüche zu (auch bezüglich anderen Mängeln sonstiger Art):

Zunächst müssten Sie dem Bauträger die Gelegenheit zur Nacherfüllung/Nachbesserung in Bezug auf den Mangel geben (Sie teilen dieses ihm schriftlich mit – mit Einschreiben/Rückschein, wegen der Beweisbarkeit), dann können Sie bei fruchtlosem Fristablauf beziehungsweise einer Verweigerung oder Sinnlosigkeit einer Nacherfüllung oder Nachbesserung vom Vertrag zurücktreten.

Dieses wird wahrscheinlich eher nicht in Betracht kommen, da ansonsten der Vertrag für Sie durchaus Sinn haben wird, es hier nur um die Stellplatzauflage geht.

Neben dem Rücktritt können Sie gleichzeitig, also parallel, beziehungsweise auch isoliert, den Schaden verlangen, der Ihnen im Vertrauen auf die Mangelfreiheit des Grundstücks entstanden ist.

Anstatt des Rücktritts können Sie den Kaufpreis entsprechend mindern.

Sie könne auch Schadensersatz statt der Leistung (unter Verzicht auf die Eigentumsübertragung hinsichtlich des Reihenhauses/Grundstück) verlangen, was aber hier genauso wie der Rücktritt eher nicht in Betracht kommt.

Die Verjährungsfrist für die Gewährleistungsansprüche beträgt bei Bauwerken fünf Jahre.

Ich hoffe, Ihnen damit weitergeholfen zu haben und wünsche Ihnen noch einen schönen Tag.

Nachfrage vom Fragesteller 10.12.2009 | 08:10

Sehr geehrter Herr Rechtsanwalt,

vielen Dank für Ihre Ausführungen. Auf die von mir aufgeworfene gesetzliche Bestimmung, dass die Baugenehmigung ja nur hätte erteilt werden dürfen, wenn eine persönliche Grunddienstbarkeit zugunsten der Baubehörde auf dem Gemeinschaftgrundstück, auf dem die Stellplätze liegen, eingetragen wird, sind Sie nicht eingegangen. Meine Nachfrage:
Wenn diese Grunddienstbarkeit eingetragen ist, ist dann die Auflage erfüllt. Wenn nein, ist dann die Baubehörde selbst für den baurechtswidrigen Zustand verantwortlich und kann dann nicht mehr gegen mich vorgehen?

Vielen Dank im voraus für Ihre Antwort.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 10.12.2009 | 11:57

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Rückfrage beantworte ich gerne wie folgt (tut mir leid, dass ich Ihnen dieses nicht hinreichend konkret mitgeteilt hatte):

Wie gesagt, die Stellplatzpflicht kann erfüllt werden durch

1. Herstellung der notwendigen Stellplätze auf dem Baugrundstück,
oder
2. Herstellung der notwendigen Stellplätze auf einem geeigneten Grundstück in der Nähe des Baugrundstücks, wenn dessen Benutzung für diesen Zweck gegenüber dem Rechtsträger der Bauaufsichtsbehörde rechtlich gesichert ist [...]

Bezüglich Letzterem gibt es das Institut der sogenannten "Baulast", was aber nichts direkt mit einer Grunddienstbarkeit zutun hat, da Erstere öffentlich-rechtlich (Baubehörde - Staat - und Bürger/Bauherr) wirkt, Letztere privatrechtlich (Bügrer/Bauherr und Nachbar z. B.).
Da diese Verpflichtung eben nur öffentlich-rechtlicher Natur ist, kann nur die zuständige Bauaufsichtsbehörde unmittelbar Rechte aus ihr herleiten. Die Baulast ersetzt daher aus Sicht des begünstigten Grundstückseigentümers nicht die zivilrechtliche Sicherung, z. B. durch entsprechende Grunddienstbarkeiten.

In Bayern gibt es in keine Baulasten, es wird über die Grunddienstbarkeit erledigt, aber in Verbindung mit der Auflage zur Baugenehmigung und der gesetzlichen Stellpaltzpflicht.

Können daher erforderliche Stellplätze für Kraftfahrzeuge auf dem Baugrundstück nicht oder nicht ausreichend ausgewiesen werden, kann die Bauaufsichtsbehörde gestatten, dass diese Einrichtungen auf dem Nachbargrundstück hergestellt werden, wenn dies öffentlich-rechtlich durch die Eintragung einer Grunddienstbarkeit gesichert wird.

Dieses hat man aber seitens der Baubehörde in der Tat verpasst, was auch der Immobilienfachmann meinte.

Deswegen wäre jetzt ein Einschreiten wegen angeblicher baurechtswidiger Zustände rechtsmissbräuchlich.

Ich hoffe, Ihnen damit Ihre Rückfrage zu Ihrer Zufiredenheit beantwortet zu haben.

Mit freundlichen Grüßen

Daniel Hesterberg
Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 10.12.2009 | 13:08


Hat Ihnen der Anwalt weitergeholfen?

Wie verständlich war der Anwalt?

Wie ausführlich war die Arbeit?

Wie freundlich war der Anwalt?

Empfehlen Sie diesen Anwalt weiter?

FRAGESTELLER 10.12.2009 5/5.0
Durchschnittliche Anwaltsbewertungen:
4,6 von 5 Sternen
(basierend auf 58398 Bewertungen)
Aktuelle Bewertungen
5,0/5,0
Trotz für mich ungünstiger Prognose war die Antwort sehr hilfreich und verständlich. ...
FRAGESTELLER
5,0/5,0
Einfach Spitze! Sehr kompetent... Immer wieder...! ...
FRAGESTELLER
4,2/5,0
Vielen Dank für Ihre Einschätzung meiner Situation. Ihre Beurteilung hat mir sehr geholfen. Der Vermieter (Wohngenossenschaft) ist stark zurück gerudert. Wir entfernen nur noch Tapteten in einem Raum anstatt in 3 Räumen :-) ...
FRAGESTELLER