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[Bauträger] Gewährleistung für alte Mauer hinter Neubau


10.08.2005 12:37 |
Preis: ***,00 € |

Baurecht, Architektenrecht



Liebe Anwälte.

Wir sind in Nordrhein-Westfalen als eine Bauträger GmbH tätig und haben 1999 einen Neubau mit 15 Wohneinheiten erstellt. Auf dem Grundstück, im jetzigen Gartenbereich der Erdgeschoßwohnungen, befanden sich nichtunterkellerte Altbauten, die wir teilweise abreißen ließen. Warum teilweise? Die Altbauten befanden sich an der Grundstücksgrenze zum dahinter liegenden Nachbarn. Der Nachbar hatte schon vor über 50 Jahren an die rückwärtige Außenwand Schuppen angebaut. Wir haben befürchtet, dass seine Schuppen nicht sebstständig tragfähig sind. Daher haben wir die angrenzenden Außenwände unserer Altbauten stehen gelassen, um schneller voran zu kommen.

Entlang der Grenze befindet sich nun quasi eine gerade, 3,5 m hohe Mauer, bestehend aus den Außenwänden des Altbaus im Abstand von ca. 15 m zum Neubau. Die Mauer sah nun wirklich nicht schön aus. Es befanden (und befinden) sich an ihr die Spuren der damaligen Innenwandbeläge. Verputzte Flächen und sogar Kacheln. Aus optischen Gründen haben wir die Mauer 1999 komplett mit Lamellenzaunelementen verkleiden lassen. Das sind optisch ganz schöne Holzzaunelemente, die man auch zur Einfriedigung entlang von Grundstücksgrenzen benutzt. Diese haben wir zusätzlich mit Kletterpflanzen versehen, was auch hübsch aussah.

Die Eigentümer haben die von uns erstellten Wohnungen gekauft, als dieser Zustand bereits hergestellt war. Die Reste des Altbaus, also die Mauer mitsamt Holzverkleidung und Bepflanzung wurden vertraglich nicht beschrieben und nicht erwähnt. Es wurden auch keine besonderen Eigenschaften zugesichert, auch nicht mündlich. Weder in der Baubeschreibung noch im notariellen Kaufvertrag, noch sonstwo.

Es geht hier um den mittlerweile desolaten Zustand der Mauer. Durch Verwitterungserscheinungen bröckeln jetzt Putzreste und angeblich sogar Mauersteine aus der Mauer heraus. Diese Teile fallen zwischen Holzzaun und Mauer nach unten und liegen vereinzelt verteilt im Gartenbeet in einem schmalen Bereich entlang der Mauer/des Holzzaunes. Natürlich geht es den Eigentümern auf die Nerven, dass sie desöfteren diese Teile entfernen müssen. Es wird aber nun zusätzlich befürchtet, dass größere Teile der Mauer herunterfallen und den Holzzaun beschädigen, sowie spielenden Kindern im Garten auf den Kopf fallen. Wir halten das für übertrieben. Der Holzzaun ist zwar an einer kleinen Stelle beschädigt, das sieht aber eher "selbstgemacht" aus. Es ist unwahrscheinlich, aber nicht ausgeschlossen, dass herunterfallende Objekte der Mauer die Lamellen der Holzelemente durchbrechen und Personen verletzen.

Der Holzzaun ist inzwischen auch nicht mehr der stabilste und sieht teilweise etwas morsch aus. Es wurde von den Eigentümern allerdings unterlassen, für ein Pflege der Holzflächen zu sorgen. Übliche, schützende und werterhaltende Anstriche, Holzschutzlasuren etc. wurden nicht aufgetragen. Man sieht also nur zu und erwartet von uns, einen "ordnungsgemäßen Zustand" herzustellen. Bislang hat man uns nur aufgefordert (am 7.9.2004), "eine Stellungnahme abzugeben, wie die Mängel abgestellt werden können" und uns dazu eine 14-tägige Frist gesetzt. Diese Frist ist unbeantwortet verstrichen, wir bekommen jetzt allerdings mündliche Aufforderungen, nun langsam etwas zu unternehmen.

Eine fachgerechte Komplettsanierung würde zehntausene Euro kosten. Betonspachtel, Außenputz, Zinkabdeckung. Das wäre zwar schön für die Eigentümer, aber übertrieben. Eine Folienverkleidung der Mauer würde den jetzigen Zustand der Mauer quasi "einfrieren" und ein weiters Herunterfallen der Mauerteile verhindern. Aber auch das kostet sicherlich einige Tausend Euro, wozu wir eigentlich nicht bereit sind. Zumal wir dann wieder Gewährleistungen übernehmen müssten.

Als weiterer Hinweis noch ein kleiner Auszug aus den Notarverträgen. Wie gesagt: die Mauer ist nirgends erwähnt. "Für Mängel am Bauwerk und an sonstigen vom Verkäufer erbrachten Leistungen übernimmt dieser die Gewährleistung nach dem Werkvertragsrecht des BGB." "Der Verkäufer leistet keine Gewähr für die natürlichen Veränderungen in der Beschaffenheit von Baustoffen und Baumaterialien."

Noch ein paar Daten hinsichtlich Fragen zur Verjährung:

o Abbruch der Altbauten und Verkleidung der Mauer mit Holzvertäfelung Anfang Februar 1999

o Notarieller Kaufvertrag der ersten Wohnung am 26.2.1999 (der Zustand der Mauer mit Holzvertäfelung war also allen Eigentümern bei Vetragsabschluß bekannt.)

o Übergabe der letzten Wohnung am 20.12.2000

o Aufforderung zu einer "Stellungnahme" durch die Hausverwaltung am 7.9.2004

Wie beurteilen Sie die Situation als Anwalt? Was können die Eigentümer von uns verlangen? Sind eventuelle Ansprüche verjährt?

Sehr geehrte Fragestellerin,
sehr geehrter Fragesteller,


vielen Dank für Ihre Anfrage. Auf Grundlage Ihrer Angaben möchte ich Ihr Anliegen gerne wie folgt beantworten:


1)

Ich gehe zunächst einmal davon aus, dass die von Ihnen vorgenommene baulichen Massnahmen an der Grundstücksgrenze sich im Rahmen der Baugenehmigung befanden. Denn Ihre Vorgehensweise leuchtet zwar ein. Wenn sie aber nicht „baurechtlich abgesegnet“ war, strahlt dies natürlich auch auf zivilrechtliche Ansprüche der Wohnungseigentümer / Käufer gegen sie aus.


2)

Natürlich ist hier an die üblichen Ansprüche aus der VOB / B zu denken, insbesondere die Mängelansprüche aus § 13 VOB / B, dessen Kenntnis ich in Ihrem Fall unterstelle.

Allerdings habe ich hier (unabhängig von der Verjährungsfrage) Zweifel, ob überhaupt ein Mangel vorliegt. Dies lässt sich zwar wirklich plausibel aus der Ferne dieses Forums nicht entscheiden. Gegen die Annahme eines Mangels spricht aber die offensichtliche Kenntnis der Gegebenheiten bei Vertragsschluss, die mangelnde Zusicherung Ihrerseits, schlussendlich auch die Tatsache, dass der Zustand an der Grundstücksgrenze nicht auf vertragswidrige Leistung Ihrerseits, wie sie die VOB / B voraussetzt, zurückzuführen ist. Auf der anderen Seite ist auf Grundslage Ihrer Sachverhaltsschilderung auch an eine Schadensminderungspflicht der Eigentümer zu denken („man sieht nur zu und erwartet eine Herstellung des ordnungsgemässen Zustandes“).

3)

Die Verjährung, hier dürfte der eigentliche Knackpunkt Ihres Anliegens sein, orientiert sich an der VOB / B iVm mit den Verjährungsvorschriften des BGB. Hier ist der einigermassen komplizierte Art. 229 EGBGB § 6 zu beachten, den ich Ihnen, da etwas „exotischer“ als die VOB / B, in die Antwort einfüge:

„Artikel 229 § 6 Allgemeine Überleitungsvorschrift zum Gesetz zur
Modernisierung des Schuldrechts vom 26. November 2001


(1) 1Die Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuchs über die Verjährung in der
seit dem 1. Januar 2002 geltenden Fassung finden auf die an diesem Tag
bestehenden und noch nicht verjährten Ansprüche Anwendung. 2Der Beginn, die
Hemmung, die Ablaufhemmung und der Neubeginn der Verjährung bestimmen sich
jedoch für den Zeitraum vor dem 1. Januar 2002 nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch
in der bis zu diesem Tag geltenden Fassung. 3Wenn nach Ablauf des 31. Dezember
2001 ein Umstand eintritt, bei dessen Vorliegen nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch
in der vor dem 1. Januar 2002 geltenden Fassung eine vor dem 1. Januar 2002
eintretende Unterbrechung der Verjährung als nicht erfolgt oder als erfolgt
gilt, so ist auch insoweit das Bürgerliche Gesetzbuch in der vor dem 1. Januar
2002 geltenden Fassung anzuwenden.

(2) Soweit die Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuchs in der seit dem 1.
Januar 2002 geltenden Fassung anstelle der Unterbrechung der Verjährung deren
Hemmung vorsehen, so gilt eine Unterbrechung der Verjährung, die nach den
anzuwendenden Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuchs in der vor dem 1. Januar
2002 geltenden Fassung vor dem 1. Januar 2002 eintritt und mit Ablauf des 31.
Dezember 2001 noch nicht beendigt ist, als mit dem Ablauf des 31. Dezember 2001
beendigt, und die neue Verjährung ist mit Beginn des 1. Januar 2002 gehemmt.

(3) Ist die Verjährungsfrist nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch in der seit dem
1. Januar 2002 geltenden Fassung länger als nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch in
der bis zu diesem Tag geltenden Fassung, so ist die Verjährung mit dem Ablauf
der im Bürgerlichen Gesetzbuch in der bis zu diesem Tag geltenden Fassung
bestimmten Frist vollendet.

(4) 1Ist die Verjährungsfrist nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch in der seit dem
1. Januar 2002 geltenden Fassung kürzer als nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch in
der bis zu diesem Tag geltenden Fassung, so wird die kürzere Frist von dem 1.
Januar 2002 an berechnet. 2Läuft jedoch die im Bürgerlichen Gesetzbuch in der
bis zu diesem Tag geltenden Fassung bestimmte längere Frist früher als die im
Bürgerlichen Gesetzbuch in der seit diesem Tag geltenden Fassung bestimmten
Frist ab, so ist die Verjährung mit dem Ablauf der im Bürgerlichen Gesetzbuch in
der bis zu diesem Tag geltenden Fassung bestimmten Frist vollendet.

(5) Die vorstehenden Absätze sind entsprechend auf Fristen anzuwenden, die für
die Geltendmachung, den Erwerb oder den Verlust eines Rechts maßgebend sind.

(6) Die vorstehenden Absätze gelten für die Fristen nach dem Handelsgesetzbuch
und dem Umwandlungsgesetz entsprechend.“


Kursorisch geprüft, dürfte die Verjährung mit einer Übergabe der letzten Wohnung im Dezember 2000 eingetreten sein.

Mann könnte höchsten andenken, dass eine Hemmung eingetreten ist, was Sie in Ihrer Fragestellung ja wohl auch andachten. Auch hier gelten die rechtlichen Masstäbe des 1999 resp. 2000 gültigen Verjährungsrechts. Allerdings wäre es sehr weit hergeholt, aus der Aufforderung zu einer Stellungnahme vom 07.09.2004 einen geschriebenen oder ungeschriebenen Tatbestand einer Hemmung herzuleiten – Sie haben die sehr unverbindliche Aufforderung zu einer Stellungnahme ja schlicht ignoriert. Verhandlungen liegen aber – so noch zum alten Verjährungsrecht- erst dann vor, wenn ein Meinungsaustausch über den Anspruch oder seine tatsächliche Grundlage zwischen Gläubiger und Schuldner gegeben ist (BGHZ, 93, 64). Wenn der Gläubiger Anlass zur Annahme sieht, der Schuldner lasse sich auf Erörterungen über die Berechtigung des Anspruchs ein (BGH, NJW-RR, 01, 1168). Sie haben aber schlicht geschwiegen.

Ich hoffe Ihnen mit dieser Antwort in der hier möglichen kursorischen Form zunächst einmal weitergeholfen zu haben. Für Rückfragen stehe ich Ihnen im Rahmen der kostenlosen Nachfragefunktion von „Frag einen Anwalt“ selbstverständlich zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen

Dr. Thomas Schimpf
- Rechtsanwalt -

Tel.: +49 (0)39 483 97825
Fax: +49 (0)39 483 97828
E-Mail: ra.schimpf@gmx.de
www.anwalt.de/rechtsanwalt_schimpf

Nachfrage vom Fragesteller 11.08.2005 | 12:17

Sehr geehrter Herr Dr. Schimpf,

danke zunächst für Ihre Auskünfte. Ich möchte aber nochmal nachfragen.

Punkt 1)
Es waren selbstverständlich alle Genehmigungen vorhanden.

Punkt 2)
Genau so wollte ich es eigentlich wissen.

Punkt 3)
Verjährung. Hier bin ich durch Ihre Ausführungen noch nicht ganz im Bilde. Können Sie mir das bitte etwas "einfacher" erklären?

Weiterhin: ist die Angelegenheit jetzt verjährt oder nicht? Müssen wir überhaupt, und wenn ja, wie lange Gewährleistung für Altbestände auf Grundstücken übernehmen? Den Beginn der Verjährungsfrist im Allgemeinen sehe ich auch im Dezember 2000 ab Übergabe der letzten Wohnung.

Wichtiger Hinweis:

In meiner Eingangsfrage habe ich geschrieben, dass wir auf das Schreiben der Hausverwaltung nicht schriftlich reagiert haben. Ich hatte das leider komplett falsch im Gedächtnis. Wir haben sogar unverzüglich reagiert:

>> September 2004

>> Sehr geehrter Herr (Hausverwalter),

>> bei der von Ihnen beschriebenen Mauer handelt es sich um Altbestände
>> oder Altbauten, die den Eigentümern im damaligen Zustand übertragen wurden.
>> Besondere Eigenschaften wurden für diese Bauteile nicht zugesichert.
>> Rechte und Pflichten für den Erhalt und die Pflege sind demzufolge
>> die Angelegenheit der Eigentümer.

>> Unsere Gewährleistung bezieht sich ausschließlich auf die von uns
>> in der Baubeschreibung erwähnten Bauteile."

Tut mir Leid, dass sich das erst in der heutigen Recherche ergeben hat. Am allgemeinen Sachverhalt ändert es ja nicht viel.

Sehr vielen Dank für Ihre Bemühungen.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 11.08.2005 | 13:41

Guten Tag,

es ist nicht ganz einfach zu antworten, wenn im Rahmen der Nachfragefunktion der Sachverhalt in einem wesentlichen Teil (Vertragsverhandlungen) einer Anderer ist.

Die Mängelhaftung würde wohl –wohl, weil mir die Kaufverträge nicht vorliegen- auch den Altbestand umfassen. Ich vermute, dass es sich um gemeinschaftliches Eigentum der Käufer i.S.v. § 1 Abs.5 WEG handelt.

ME wären die Forderungen Ende 2004 verjährt gewesen. Entgegen Ihrer Einschätzung ändert die Sachverhaltsvariante doch einiges an der Einschätzung. So hat zB der BGH (NJW 83, 2075) festgestellt, dass der Begriff der (hemmenden) Verhandlung weit auszulegen ist. Deswegen soll jeder Meinungsaustausch über den Anspruch und seine tatsächliche Grundlage genügen (so die schon in der Ausgangsantwort zit. Entscheidung, BGHZ, 93, 64). Die Verjährung dürfte deswegen mit Ihrer Stellungnahme vom Sept. 2004 gehemmt worden sein. Offen bliebe nur, ob die Hemmung zwischenzeitlich und bejahendenfalls wann endete. Aber dies wäre ein anderes Thema.

MfG RA Schimpf

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