im Oktober 2006 haben wir eine Eigentumswohnung in einem neu errichteten Haus mit 12 Wohneinheiten direkt vom Bauträger erworben. Zu diesem Zeitpunkt waren noch weitere 3 Wohnungen im Rohbau und unverkauft.
In der ersten Eigentümerversammlung am 01.11.2006 wurde der Bauträger zum Verwalter für 5 Jahre bestellt und der Wirtschaftsplan für 2006 einstimmig, also auch mit den Stimmen des Bauträgers, beschlossen. Hierbei wurde die Bildung einer Instandhaltungsrücklage beschlossen.
Nun steht die zweite ETV an. Im Rahmen der Belegprüfung ist aufgefallen, dass der Bauträger für seine unfertigen und unverkauften Wohnungen keine Instandhaltungsrücklage eingezahlt hat. Er begründet dies damit, dass die Wohnungen ja noch nicht fertiggestellt seien (Innenausbau) und somit für die Bildung der Instandhaltungsrücklage nicht in Betracht kommen. Igendwelche diesbezüglichen Beschlüsse wurden in der Eigentümerversammlung nicht gefasst - es wurde nur die übliche Instandhaltungsrücklage auf Quadratmeterbasis beschlossen.
Unsere Gegenargumentation stützen wir darauf, dass jeder Eigentümer die beschlossene Instandhaltungsrücklage zu zahlen hat, unabhängig vom baumäßigen Zustand der Wohnung. Eigentümer lt. Wohnungsgrundbuch ist der Bauträger, also muss er für die Instandhaltungsrücklage aufkommen, auch deshalb, weil dieser Anteil seinem künftigen Käufer irgendwann zugute kommt.
Zwischenzeitlich hat der Bauträger seine Argumentation geändert. Nun stellt er darauf ab, dass eine Instandhaltungsrücklage solange nicht hätte gebildet werden dürfen, wie das Gemeinschaftseigentum nicht abgenommen sei. Er wird daher wahrscheinlich die Rückzahlung der eingezahlten Instandhaltungsrücklage für 2006 an die Einzahler verlangen, um von seiner eigenen Zahlschuld frei zu kommen.
Ich bitte um Auskunft, ob der Bauträger die von ihm mitbeschlossene Instandhaltungsrücklage auch für seine bisher unfertigen/unverkauften Wohnungen zu zahlen hat und ob eine Ausbezahlung der Instandhaltungsrücklage mit o.g. Begründung statthaft ist.
Vielen Dank.
Mit freundlichen Grüßen
Frank Winter
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Diese Antwort ist vom 25.6.2007 und möglicherweise veraltet. Stellen Sie jetzt Ihre aktuelle Frage und bekommen Sie eine rechtsverbindliche Antwort von einem Rechtsanwalt.
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Antwort geschrieben am 25.06.2007 15:41:56 
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Rechtsanwältin Karin Plewe
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ich kann Ihnen nur beipflichten: Der Bauträger muss seinen Verpflichtungen nachkommen und seinen Anteil an der Instandhaltungsrücklage einbezahlen, und zwar rückwirkend seit dem Zeitpunkt, ab dem die Rücklage gemäß Beschluss zu zahlen war. Diesbezüglich ist der Bauträger ein "ganz normaler" Wohnungseigentümer.
Die Zahlungspflicht hat mit dem Innenausbau und der Fertigstellung bzw. Abnahme nichts zu tun. Die Rücklage fällt an in dem Umfang wie sie in der Eigentümerversammlung beschlossen wurde und wie sie dem Miteigentumsanteil entspricht. Denn schließlich wird - wenn irgendwann aus der Rücklage irgendwelche Sanierungsmaßnahmen zu zahlen sind - auch nicht danach unterschieden, wer ab wann eingezahlt hat, sondern jeder profitiert automatisch gleichmäßig davon, so dass auch alle gleichmäßig von Beginn an einzuzahlen haben.
Eine Rückzahlung an die Einzahler kann der Bauträger nicht verlangen, da der maßgebliche Eigentümerbeschluss ergangen und offensichtlich nicht innerhalb der Frist von 1 Monat vor Gericht angefochten wurde. Damit ist der Beschluss bindend, auch für den Bauträger. Eine Rückzahlungsverpflichtung könnte nur durch einen neuen Eigentümerbeschluss ausgelöst werden, wenn also alle Eigentümer mit Mehrheit die Rückzahlung beschließen.
Ich empfehle Ihnen, mit den übrigen Miteigentümern Kontakt aufzunehmen. Es gibt Möglichkeiten, einen Verwaltervertrag vorzeitig zu kündigen, wenn der Verwalter seine Pflichten gröblich verletzt.
Mit freundlichen Grüßen
Karin Plewe
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