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Hallo und guten Tag,
wir wollen über einen Bauträger eine Doppelhaushälfte (6,70x10,50m) bauen (schlüsselfertig). Es handelt sich um ein Massivhaus, dessen Standardpläne mit Bemaßung uns bei der ersten Besprechung vorgelegt wurden und die wir auch unterschrieben haben. Das Grundstück ist im Kaufpreis inbegriffen und wurde uns mit dem Haus zusammen angeboten. Die Finanzierung steht und das Grundstück ging bereits an uns über. Das Haus wird vollfinanziert und die Zahlungen laufen bereits.
Beim ersten Planungsgespräch wird uns nun eröffnet, dass das Haus aufgrund der Größe des Grundstücks nicht wie besprochen und uns vorgeführt (6,70x10,50m) gebaut werden kann, da 3m Abstand zur Grundstücksgrenze eingehalten werden müssen, sondern nur die Außenmaße 5,80x11,70m haben wird. Dies bringt ca.4qm weniger Wohnfläche pro Stockwerk mit sich.
Wir haben bereits beanstandet, wenn man uns im Vorfeld darüber informiert hätte, wir das Haus mit diesem Grundstück nicht gekauft hätten, da es jetzt einem Schlauch gleicht. Im Obergeschoss mussten wir bei der Planung auf einen Raum komplett verzichten, da die anderen Räume sonst zu schmal geworden wären. Würde man das Haus mit einem Erker versehen (2m Abstand zur Grundstücksgrenze) wäre die Realisierung der Garage nicht mehr möglich.
Wir haben nun den Bauträger mündlich auf die Situation hingewiesen und um Klärung gebeten. Wir wären bereit den einen oder anderen Kompromiss einzugehen, wenn man uns entweder im Preis oder in der Ausführung z.B. des Kellers (Keller ist als Rohbaukeller bestellt) etwas entgegen käme. Der Bauträger scheint hier wenig kompromissbereit.
Wie verhalten wir uns jetzt? Welche rechtlichen Möglichkeiten haben wir, entweder vom Kauf zurückzutreten (das das Grundstück bereits von einer Erbengemeinschaft an uns über ging und die Finanzierung bereits läuft), oder den Bauträger von einer Preisminderung zu überzeugen. Hätte der Bauträger uns im Vorfeld informieren müssen bzw. wäre er hier in der Pflicht gewesen anzuzeigen, dass das Haus 90cm schmäler wird wie beschrieben?
MFG
Antwort geschrieben am 27.04.2011 10:37:29 
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Rechtsanwalt Michael J. Zuern
Seestraße 32, 83257 Gstadt, Tel: 08054 - 9233, Fax: 08054 - 9234
Zivilrecht, Erbrecht, Familienrecht, Baurecht, Vertragsrecht, Miet und Pachtrecht
Bewertungen: 302
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gerne beantworte ich Ihre Fragen aufgrund des dargelegten Sachverhalts wie folgt:
Wenn Sie von einem Bauträger ein noch zu erstellendes Gebäude kaufen, müsste dem Kaufvertrag eine detaillierte Baubeschreibung beigefügt sein. Deshalb wäre in erster Linie zu prüfen, welchen Inhalt der Kaufvertrag diesbezüglich hat.
Wenn ich Ihre Angaben richtig verstehe, haben sie das Grundstück mit dem noch zu errichtenden Gebäude erworben, ohne dass das "erste Planungsgespräch" überhaupt stattgefunden hat. Vielmehr haben sie den Vertrag abgeschlossen mit den Plänen einer Standardbebauung, die in ihrem Fall aber nicht möglich sind.
Wenn der Bauträger sie nachweislich nicht darauf hingewiesen hat, dass die Standardmaße, wie von ihm vorgelegt, in Ihrem konkreten Fall nicht passen, und auch im Kaufvertrag zu den Maßen des Gebäudes nichts Gegenteiliges vereinbart wurde, so handelt es sich um einen Mangel (nicht nur wegen der 4 qm, sondern auch wegen des Schlaucheindrucks und des Verzichts auf einen Raum), der letztlich auch nicht behebbar ist.
Demgemäß hätten sie einen Anspruch, vom gesamten Vertrag zurückzutreten gemäß §§ 323 ff. BGB.
Der Bauträger müsste auch Schadensersatz leisten für etwaige Kosten die im Zusammenhang mit dem Rücktritt anfallen würden.
Eine Minderung würde ich Ihnen nicht empfehlen. Zwar bestünde wohl grundsätzlich ein Anspruch darauf, jedoch müssten sie letztlich ihren Schaden wegen der Minderfläche von 4 m² ins Verhältnis zum Gesamtobjekt setzen und daraus die Minderung berechnen. Im Ergebnis kommen da allenfalls ein paar 1000 Euro zusammen, wenn überhaupt der Verkehrswert dadurch nachweislich leiden sollte.
Auch einen Schadensersatz in Anspruch wegen der Minderfläche würde hier nicht recht weiterhelfen, da ja aus baurechtlichen Gründen es nicht möglich wäre, die entsprechende Fläche zusätzlich zum jetzigen Plan zu bauen.
Letztlich wäre daher wohl der Rücktritt die naheliegende Option.
Ihnen kann ich nur raten, den gesamten Vorgang durch einen Rechtsanwalt Ihrer Wahl prüfen zu lassen. Selbstverständlich stehe ich Ihnen dazu zur Verfügung, wobei die von Ihnen hier gezahlte Erstberatungsgebühr angerechnet würde.
Einen ersten Überblick über die bestehende Rechtslage hoffe ich gegeben und Ihnen damit weitergeholfen zu haben. Über eine positive Bewertung würde ich mich in jedem Fall freuen.
Sofern Sie weitere Hilfestellung benötigen, können Sie sich gerne an mich wenden.
Mit freundlichem Gruß
Michael J. Zürn
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