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Baustopp wegen Überschreitung der Baugrenze, Baugenehmigung nach 57 HBO


15.12.2013 19:11 |
Preis: ***,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Thomas Bohle



Wir bauen ein Einfamilienhaus im Geltungsbereich eines Bebauungsplanes. Am 02.05.2013 erhielten wir einen Baustopp aufgrund der Anzeige unseres Nachbarn. Laut der Verfügung überschreiten wir die südliche Baugrenze mit unserer Terrasse. Laut der Verfügung ist der rückwärtige Teil der Hauptbaukörpers im Kellergeschoss erweitert. Der Baukörper stelle einen umschlossenen Raum dar und sei durch seitlich Türöffnungen begehbar. Hierduch sei die Ausnutzung hinsichtlich der GFZ\\\\GRZ beeinträchtigt.

Wir haben eine Baugnehmigung im vereinfachten Verfahren erlangt. Dort ist die Überschreitung der Baugrenze mit der Terrasse grundsätzlich genehmigt. Die Terassengestaltung war zuvor umfassend mit dem Stadtplanungsamt in mehreren Vorgesprächen abgestimmt. Im Bauantrag ist eine Terrasse eingezeichnet, die rechts und links durch abgeschlossene Wände abgestützt wird. Eine Bodenplatte unter der Terrasse, die Türen seitlich und der Zugang zum Hauptgebäude sind nicht eingezeichnet und wurden vom Architekten ( wohl rechtswidrig) nachträglich vorgenommen.
Wir diskutieren nun seit einem halben Jahr mit dem Bauamt und legen durch unsere Architekten immer wieder neue Pläne vor, die die Annahme einer Überschreitung der GRZ GFZ aus dem Weg räumen sollen. So forderte das Stadtplanungsamt nachträglich eine maximale Höhe der Terrasse von 1,50 m, woraufhin wir das Gelände (hanglage) angeschüttet haben. Die gerügten seitlichen Öffnungen sowie die Zugänge zum Hauptgebäude sollten zugemauert werden. Ausserdem sollte der gesamte Raum unter der Terrasse mit Erdreich zugeschüttet werden- so lauteten zumindest die Forderungen des Bauamtes, auf die wir uns auch einliessen. Nachdem wird dies nun alles zugesichert haben, sagt die Baubehörde nun, die Terrasse sei insgesamt zu gross.

Wir haben uns nun aus unserer Verzweiflung zum Abriss bereit erklärt, alle alternativen Pläne werden aber wegen einer Überschreitung der Baugrenze abgelehnt. ( Auch wenn es sich nur durch die Überschreitung durch eine Terasse handelt, die dann auf Stützen steht.)


1. Frage

Ist die Terrasse so wie sie sich aus den eingereichten Bauunterlagen ergibt, grundsätzlich auch so genehmigt?
Wenn ja, kann das Bauamt die Genehmigung zurücknehmen und die genehmigte Überschreitung des Baufensters durch eine Terasse nachträglich zurücknehmen?

2. Frage

Wir hatten bislang über 20 Gespräche beim Bauamt. Es wurden immer wieder Lösungen angesprochen, auf die sich die Archtitekten einliessen, Pläne ausarbeiteten und diese zur Aufhhebung des Baustopps vorlegten. Das hat uns unendlich viel Geld gekostet. Waren diese Forderungen erfüllt, hiess es entweder, der jeweilige Sachbearbeiter sei nicht zuständig und der nun zuständige würde diese Lösung ablehnen oder man fand ein neues Argument und erklärte die bislang stattgefundenen Gespräche für hinfällig.
Wir wissen, dass unser Nachbar sehr enge Kontakte zur Stadt hat und vermuten, dass er dort Einflüsse geltend macht.

Was können wir aus rechtlichen Gesichtspunkten gegen das Bauamt tun, können Pflichten verletzt sein, aus denen wir Schadensersatzansprüche leiten können?

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Sehr geehrte Ratsuchende,


durch die Abweichung von den eingereichten Bauunterlagen musste und konnte die Behörde einschreiten, wobei Sie letztlich nicht einfach nur den Standpunkt vertreten können, dass dann zumindest im genehmigten Rahmen (zurück)gebaut werden darf, da Sie nur den Teilrückbau eben nicht die Abweichung ungeschehen machen können.

Abe die Baubehörde hat in Bezug auf ihr Einschreiten einen Ermessensspielraum, den sie ausfüllen kann und muss , wobei auch unter Berücksichtigung nachbarlicher Belage und zur Vermeidung eines negativen Vorbildwirkung dieses Ermessen auszuführen ist.

Und dieses wird dann nicht mehr fehlerfrei ausgeübt, wenn nun die Größe nachträglich bemängelt worden ist, obwohl Sie die geforderten Auflagen erfüllt haben, so dass man hier sicherlich eine gewisse Schikane vermuten kann.

Daher werden Sie hinsichtlich der Größe der Terrasse bei Einhaltung der Größe nach den vorgelehnten Unterlagen hier darauf drängen können, dass diese Größe beibehalten werden kann - alles andere wäre Ermessensfehl / -missbrauch und ist nicht hinzunehmen.


Die ersten Frage wird also zu Ihren Gunsten zu beantworten sein.




Sehr viel problematischer ist die Antwort auf den zweiten Teil, da Sie in Beweisschwierigkeiten kommen werden.


Die Behörde darf nicht grundlos das Verfahren herauszögern- auch hier gilt aber das Ermessen bei der Einschreitung, die ja zunächst nicht zu beanstanden ist.

Schadensersatz könnten Sie aber nur dann bekommen, wenn Sie eine absichtliche Herauszögerung nachweisen können und auch die von Ihnen offenbar angedachte Verbindung zum Nachbarn als Ursache für die ständige Auflagenerweiterung.

Ich denke, diesen Beweis werden Sie erfolgreich nicht führen können, da das Einschreiten ansich rechtens gewesen ist.

Wenn Sie nun vortragen wollen, dass dann später schikanemäßig immer weitere Forderungen gemacht worden sind, werden Sie sich sicherlich den Vorwurf gefallen lassen müssen, dass Sie (denn die Architektenfehler werden Ihnen zugerechnet) die Ursache für das Einschreiten gesetzt haben und alle geforderten Auflagen dem Baurecht entsprechen.

Daher werden Sie sich alleine an den Architekten halten müssen, was ganz sicher erfolgreicher sein dürfte.



Derzeit könnten Sie also alleine auf einen rechtsmittelfähigen Bescheid (sowohl hinsichtlich Terrassengröße als auch - wenn gewünscht - hinsichtlich der ständig erweiterten Auflagen) bestehen und dann die gerichtliche Klärung herbeiführen.

Viel Glück auch dafür.


Mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwalt
Thomas Bohle
Damm 2
26135 Oldenburg

Tel: 0441 / 26 7 26
Fax: 0441 / 26 8 92
mail: ra-bohle@rechtsanwalt-bohle.de
http://www.rechtsanwalt-bohle.de/index.php?tarcont=content/e-mail.inc.php
http://ra-bohle.blog.de/

Nachfrage vom Fragesteller 16.12.2013 | 10:05

Sehr geehrter Herr Bohle,

vielen Dank für die schnelle und kompetente Antwort. Habe ich Sie richtig verstanden, dass wir durch einen Rüchbau, der exakt den Bauantragsunterlagen und der Baugenehmigung entspricht nicht automatisch einen genehmigten Bau haben? Dass wir aber letztendlich auf eine neue Entscheidung drängen können, die ( im Wege einer ermessensfehlerfreien Entscheidung) in unserem Sinne zu treffen ist?

Wie erlangen wir einen rechtmittelfähigen Entscheid- anscheinend dürfen wir derzeit abreißen- wie wäre es, wenn wir auf das in der Baugenehmigung genehmigte Mass zurückbauen und auf eine Abrissverfügung warten?

Was Sie nicht beantwortet haben, ist die Frage, ob die Baugenehmigung als solche zurückgenommen werden kann, weil die Behörde erkennt, dass diese rechtswidrig erlassen wurde ???

Welche Aussicht auf Erfolg haben Beschwerden an den Leiter des Bauamtes, an übergeordnete Behörden, Druck mit der Presse?

Herzlichen Dank im Voraus.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 16.12.2013 | 12:18

Sehr geehrter Ratsuchende,



gerne noch einmal etwas deutlicher:


Die "alte" Baugenehmigung kann als solche nicht zurück gemommen werden. Selbst wenn diese rechtswidrig gewesen sein sollte (was ich so nicht erkennen kann sondern nur die Tatsache, dass entgegen der Genehmigung gebaut worden ist), kann die Baugenehmigung als sogenannter begünstigter Verwaltungsakt (mit dem Sie ja begünstigt worden sind) nicht zurückgenommen werden.

Aber Sie haben es richtig verstanden: Dieser begünstigte Verwaltungskat (=alte Baugenehmigung) hat deshalb keine Wirkung, weil der Architekt abweichend von der Baugenehmigung gebaut hat (und Sie als Bauherrin sich das zurechnen lassen müssen). Dieses betrifft aber allein die Haftung des Architekten im Innenverhältnis.



Die rechtsmittelfähige Entscheidung könnten Sie direkt anfordern und müsste dann seitens der behörde innerhalb von sechs Monaten erfolgen.

Aber Sie können natürlich auch wie angedcht vorgehen, bauen also zurück und warten auf Verfügungen, die es dann gerichtlich zu überprüfen gilt.


Beschwerden haben in der Regel wenig erfolg - wenn Sie diesen Weg gehen wollen, bitten Sie lieber ganz konkret um ein Gespräch, an dem der Architekt dann auch teilnehmen sollte. Solche Gespräche bringen erfahrungsgemäß viel schneller den gewünschten Erfolg, also eine Beschwerde.



Mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwalt
Thomas Bohle
Damm 2
26135 Oldenburg

Tel: 0441 / 26 7 26
Fax: 0441 / 26 8 92
mail: ra-bohle@rechtsanwalt-bohle.de
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