Baurecht: Nebenberufliche gewerbliche Nutzung einer Studenten-Wohnung

Sachlage:

Ich bin zu 80 % Schwerbeschädigt und möchte mich mit einem Internet-Versandhandel anfangs nebenberuflich von meiner kleinen Ein-Zimmer-Wohnung aus Selbstständig machen. Es wird keinen Kundenverkehr geben. Lieferungen erfolgen per Paketdienst.

Die Wohnung liegt in einer Häusergruppe, die angeblich baurechtlich als Studentenwohnanlage mit verringertem Stellplatzschlüssel genehmigt wurde. Ich bin kein Student. Laut Auskunft der Wohnungs-Eigentümerin hat Sie keine Auflagen, nur an Studenten zu vermieten und wird auch die Zustimmung zur teilgewerblichen Nutzung geben.

Das Bauamt verweigert mir die Zustimmung (Auch die Zustimmung für einen reinen Bürobetrieb mit Outsourcing der Logistik wird mir verweigert): "Wie ich schon bei meiner ersten Antwort ausgeführt habe, liegt das Hauptproblem darin, dass generell eine andere Nutzung als Studentenwohnen in diesem Gebäude nicht zulässig ist. Wenn es sich um eine "normale" Wohnung handeln würde, wäre es zumindest zweifelhaft, ob ein Versandhandel in einer bewohnten Wohnung überhaupt eine genehmigungspflichtige Nutzungsänderung darstellt. Dass einige der Wohnungen im betreffenden Gebäude von Nicht-Studententen bewohnt werden, mag durchaus sein, ist jedoch von der damaligen Genehmigung nicht abgedeckt. Bei Bekanntwerden müsste seitens der Stadt "Stadtname" eingeschritten werden."


Laut Bayrischer Bauordnung:
BayBO Art. 52 Garagen und Stellplätze für Kraftfahrzeuge
(3) 1 Bei Änderungen baulicher Anlagen oder ihrer Benutzung sind Stellplätze in solcher Zahl und Größe herzustellen, daß die Stellplätze die durch die Änderung zusätzlich zu erwartenden Kraftfahrzeuge aufnehmen können.

Weder durch mich noch durch die Mitnutzung Büro und Versandhandel entsteht ein zusätzlicher Stellplatzbedarf. Ich musste sogar einen Stellplatz mitmieten, obwohl ich weder über einen Führerschein noch über ein Kfz verfüge.


Zur Wohnungs-Zweckentfremdungsverordnung:

Laut Telefonaten mit Bau- und Wohnungsämtern anderer Gemeinden und Städte ist mir bekannt: Bei gewerblicher Nutzung einer Wohnung unter 50 % der Wohnfläche, die Wohnung bewohnt wird und kein Zweitwohnsitz in der Nähe besteht, besteht keine Erlaubnispflicht.

Auch bestehen dort keine Bedenken bei kleinen nur Ein-Zimmer-Wohnungen eine Arbeitsecke im Wohnzimmer einzurichten.

Von besonderen Auflagen für oder Studentenwohnanlagen mit verringertem Stellplatzschlüssel ist dort nichts bekannt. Die Vorbehalte des Bauamtes "Stadtname" versteht man dort nicht und teilt meine Vermutung:

Ich vermute, dass man versucht mein Vorhaben zu bremsen bzw. zu stoppen, da es um erotische Artikel in einer bayrischen Stadt mit nur ca. 48.000 Einwohner geht - Man hat mich vom Gewerbeamt zum Ordnungsamt zum Bauamt geschickt... Der bisherige "Verkehr" mit dem Bauamt lief nur per Telefon und E-Mail.

Fragen:

Knackpunkt ist wohl die "Studentenwohnanlage mit verringertem Stellplatzschlüssel" - Was hat es damit wirklich auf sich?

Darf ich selber dort eigentlich schon gar nicht wohnen?

Ich habe im Internet dazu nichts gefunden - wo finde ich ggf. weitere Informationen dazu?

Warum greifen der von mir zitierte Abschnitt aus der BayBO und die Informationen zur Wohnungszweckentfremdungsverordnung hier angeblich nicht?

Natürlich abhängig von den Antworten oben: Welche Ansatzpunkte - konkrete Gesetze und Paragraphen - empfehlen Sie mir, um mich nochmals an das Bauamt zu wenden und um Zustimmung zu bitten bzw. um mitzuteilen, dass (doch) keine Erlaubsnispflicht vorliegt?

Der Weg zur Wirtschaftsförderung, dem Bürgermeister und der Schwerbehindertenbeauftragte für Bayern steht mir natürlich ebenfalls noch offen. Auch eine entsprechende Beschwerde falls die bisherigen Auskünfte des Bauamtes nicht korrekt sind.

Danke