Baurecht - Haftbarkeit des Architekten/Bauleiters bei Baumangel
11.12.2011 12:20 |
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Baurecht, Architektenrecht
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Rechtsanwalt Thomas Bohle
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Frage zum Bau-/ und Vertragsrecht - Haftbarkeit des Architekten / Bauleiters bei nachträglich festgestellten Baumangel!
Meine Familie und ich haben im Jahr 2006 (Vertrag 12/2005 unterschrieben) über einen Bauträger eine Doppelhaushälfte (schlüsselfertig) bauen lassen. Im Bauleistungsvertrag ist als rechtliche Grundlage das BGB und die VOB Teil C benannt. Die Gewährleistungsfrist ist mit 5 Jahren nach § 634 a Abs.1, Nr. 2 BGB im Vertrag festgesetzt. Schon während der Bauphase kam es zu erheblichen Problemen und Verzögerungen. Nach Überschreitung der Bauzeitgarantie, von 7 Mon., sind wir am 22.12.2006 in das nicht fertige Haus eingezogen. Zu diesem Zeitpunkt fehlte der komplette Außenputz und im innern waren mehrere Mängel die von uns angemahnt wurden. Im Frühjahr 2007 wurde noch der Außengrundputz aufgezogen (im Auftrag des Bauträgers), danach tat sich wieder wochenlang nichts. Wir haben dann schließlich (nach mehreren Aufforderungen und Fristsetzungen die Mängel zu beseitigen und das Gewerk Außenputz zu beenden) schriftlich den Vertrag gekündigt. Den Oberputz, sowie die Mängel haben wir dann auf eigene Kosten ausführen/beseitigen lassen. Hierfür hatten wir die Schlussrate einbehalten (reichte jedoch nicht ganz aus). Eine Endabnahme mit dem Bauträger hat nie stattgefunden. Wir haben auf eigene Rechnung einen Baugutachter im April 2007 eingeschaltet, der die Mängel dokumentierte (leider hatte dieser Gutachter nicht alle Mängel entdeckt). Im Oktober 2011 hatten wir nun einen Feuchtigkeitsschaden mit Schimmel festgestellt. Fast der gesamte Innenbereich des Wohnzimmers war im Sockelbereich betroffen. Im Dezember 2011 haben wir einen öffentlich bestellten u. vereidigten Sachverständigen für Schäden an Gebäuden zu Rate gezogen. Dieser stellte fest, dass die vertikalen Abdichtungsarbeiten im Sockelbereich außen nicht ordnungsgemäß ausgeführt wurden und dies der Grund für den Feuchtigkeitsschaden sei. Zunächst vereinbarten wir nur eine gutachterliche (mündliche) Beratung, um Kosten zu sparen. Der Bauträger, sowie die ausführende Baufirma sind nicht mehr existent. In der Bauleistungsbeschreibung ist der Architekt Herr W. als Bauleiter zur Überwachung der auszuführenden Arbeiten benannt. Herr W. hat alle Bautenstandsberichte (Ausnahme Außenputzarbeiten) unterschrieben. Die Abdichtungsarbeiten sind während der Bauphase erfolgt, in dieser der Architekt noch Bautenstandsberichte unterschrieben hatte. Die Abdichtungsarbeiten müsste zum Bereich der Rohbauarbeiten gehören. Anmerkung: Der Schaden wird auf mindestens 5000.- geschätzt.
Meine Fragen:
1. Inwieweit ist der Architekt / Bauleiter für den neu entdeckten Schaden noch haftbar zu machen, selbst wenn er nicht mehr als Architekt tätig ist?
2. Sind hier Verjährungsfristen zu beachten?
3. Falls eine Haftbarkeit besteht, wie könnte man zunächst selbst (ohne RA) gegen den Architekten vorgehen?
4. Zu welchem Zeitpunkt ist es sinnvoll, ein Gutachten erstellen zu lassen?
5. Wie sind die Erfolgsaussichten generell einzuschätzen ?
Mit freundlichen Grüßen
A.F.
