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Baurecht - Haftbarkeit des Architekten/Bauleiters bei Baumangel


11.12.2011 12:20 |
Preis: ***,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Thomas Bohle



Frage zum Bau-/ und Vertragsrecht - Haftbarkeit des Architekten / Bauleiters bei nachträglich festgestellten Baumangel!
Meine Familie und ich haben im Jahr 2006 (Vertrag 12/2005 unterschrieben) über einen Bauträger eine Doppelhaushälfte (schlüsselfertig) bauen lassen. Im Bauleistungsvertrag ist als rechtliche Grundlage das BGB und die VOB Teil C benannt. Die Gewährleistungsfrist ist mit 5 Jahren nach § 634 a Abs.1, Nr. 2 BGB im Vertrag festgesetzt. Schon während der Bauphase kam es zu erheblichen Problemen und Verzögerungen. Nach Überschreitung der Bauzeitgarantie, von 7 Mon., sind wir am 22.12.2006 in das nicht fertige Haus eingezogen. Zu diesem Zeitpunkt fehlte der komplette Außenputz und im innern waren mehrere Mängel die von uns angemahnt wurden. Im Frühjahr 2007 wurde noch der Außengrundputz aufgezogen (im Auftrag des Bauträgers), danach tat sich wieder wochenlang nichts. Wir haben dann schließlich (nach mehreren Aufforderungen und Fristsetzungen die Mängel zu beseitigen und das Gewerk Außenputz zu beenden) schriftlich den Vertrag gekündigt. Den Oberputz, sowie die Mängel haben wir dann auf eigene Kosten ausführen/beseitigen lassen. Hierfür hatten wir die Schlussrate einbehalten (reichte jedoch nicht ganz aus). Eine Endabnahme mit dem Bauträger hat nie stattgefunden. Wir haben auf eigene Rechnung einen Baugutachter im April 2007 eingeschaltet, der die Mängel dokumentierte (leider hatte dieser Gutachter nicht alle Mängel entdeckt). Im Oktober 2011 hatten wir nun einen Feuchtigkeitsschaden mit Schimmel festgestellt. Fast der gesamte Innenbereich des Wohnzimmers war im Sockelbereich betroffen. Im Dezember 2011 haben wir einen öffentlich bestellten u. vereidigten Sachverständigen für Schäden an Gebäuden zu Rate gezogen. Dieser stellte fest, dass die vertikalen Abdichtungsarbeiten im Sockelbereich außen nicht ordnungsgemäß ausgeführt wurden und dies der Grund für den Feuchtigkeitsschaden sei. Zunächst vereinbarten wir nur eine gutachterliche (mündliche) Beratung, um Kosten zu sparen. Der Bauträger, sowie die ausführende Baufirma sind nicht mehr existent. In der Bauleistungsbeschreibung ist der Architekt Herr W. als Bauleiter zur Überwachung der auszuführenden Arbeiten benannt. Herr W. hat alle Bautenstandsberichte (Ausnahme Außenputzarbeiten) unterschrieben. Die Abdichtungsarbeiten sind während der Bauphase erfolgt, in dieser der Architekt noch Bautenstandsberichte unterschrieben hatte. Die Abdichtungsarbeiten müsste zum Bereich der Rohbauarbeiten gehören. Anmerkung: Der Schaden wird auf mindestens 5000.- geschätzt.
Meine Fragen:
1. Inwieweit ist der Architekt / Bauleiter für den neu entdeckten Schaden noch haftbar zu machen, selbst wenn er nicht mehr als Architekt tätig ist?
2. Sind hier Verjährungsfristen zu beachten?
3. Falls eine Haftbarkeit besteht, wie könnte man zunächst selbst (ohne RA) gegen den Architekten vorgehen?
4. Zu welchem Zeitpunkt ist es sinnvoll, ein Gutachten erstellen zu lassen?
5. Wie sind die Erfolgsaussichten generell einzuschätzen ?

Mit freundlichen Grüßen
A.F.

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Sehr geehrter Ratsuchender,


hier werden Sie ganz schnell handeln müssen, da bereits zum Ende dieses Jahres der Ablauf der fünfjährigen Gewährleistungsfrist droht, der Architekt also dann erfolgleich die Einrede der Verjährung erheben könnte.

Nach Ihrer Sachverhaltsdarstellung kann man eine schlüssige Abnahme durch die Einzug 12/2006 fingieren, so dass Sie letztlich nun bald entsprechende Schritte einleiten sollten, um diese Verjährung zu hemmen.


Daher ist es nicht ratsam, selbst erst einmal gegen den Architekten vorzugehen; ratsam wäre es allein, schnellstens ein sogenanntens Beweissicherungsverfahren (gerichtliches Verfahren zur Feststellung der Mängel und Sicherung der Beweise) einzuleiten - dazu sollte unbedingt anwaltliche Hilfe in Anspruch genommen werden, da natürlich vorab auch alle Unterlagen geprüft werden müssen.


Grundsätzlich besteht eine Haftung des Architekten, und zwar unabhängig von der Frage, ob die Baufirma noch existiert oder der Architekt noch als solcher tätig ist.

Zwar besteht offenbar kein direkter vertraglicher Anspruch, da Sie nur mit dem Unternehmer den Bauvertrag geschlossen haben; allerdings hatte der Architekt die Bauüberwachung übernommen und haftet dann auch Ihnen gegenüber bei Verletzung dieser Pflicht - und von einer solchen Pflichtverletzung ist auszugehen, da insbesondere das Anspringen der Sperrfolien so schadensträchtig sein kann, dass der Architekt den ordnungsgemäßnen Einbau zwingend selbst prüfen muss.

Eine solche Prüfung dürfte es nicht gegeben haben, so dass man dann die Pflichtverletzung bejahen kann.



Daher kann Ihnen letztlich nur folgendes Vorgehen angeraten werden:


Suchen Sie unverzüglich mit allen Unterlagen einen Rechtsanwalt auf (der sich mit Baurecht auskennt) und lassen Sie alle Unterlagen prüfen.

Eine solche Überprüfung kann dann übergeben, ob weiter Schritte erfolgversprechend sind.

Ist dieses zu bejahen, muss dann zur Vermeidung des Verjährunsgeintritts entweder Klage oder das oben beschriebene Beweissicherungsverfahren eingeleitet werden; das Gericht stellt dann - allerdings auf Ihre Kosten - einen Gutachter, der die Mängel beweisverwertbar aufnimmt.

Damit wäre die Verjährung nach § 204 BGB gehemmt und ein mögliches Hauptsacheverfahren (gerichtet auf Zahlung von Schadensersatz für die Mängelbeseitigung) könnte dann eingeleitet werden (falls der Architekt dann nicht außergerichtlich zahlungsbereit ist).



Die Erfolgsaussichten werden sich letztlich erst nach Prüfung aller Unterlagen voraussagen lassen.

Aber ausgehend von Ihrer Sachverhaltsdarstellung und unter der Voraussetzung, dass die Mängel nachweisbar sind, stehen sie deutlich besser als 50:50.




Mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwalt
Thomas Bohle
Damm 2
26135 Oldenburg

Tel: 0441 / 26 7 26
Fax: 0441 / 26 8 92
mail: ra-bohle@rechtsanwalt-bohle.de
http://www.rechtsanwalt-bohle.de/index.php?tarcont=content/e-mail.inc.php
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