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Baurecht Gewährleistung


13.12.2011 18:06 |
Preis: ***,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Heiko Tautorus



Hallo,

ein Bauunternehmen hat für uns ein Haus gebaut. Hierzu wurde damals ein normaler VOB-Bauvertrag geschlossen.

Die Gewährleistungsfrist beträgt 5 Jahre, und es wurde hierfür auch extra eine Gewährleistungsversicherung abgeschlossen.

Übergabe war vor 3 Jahren. Damals waren keine Mängel sichtbar.

Das ist nun leider anders:

==> Es gibt einige Risse im Putz.

==> Es gibt etwas Nässe im Keller.

==> Das Unterdach der Garage ist nicht ordnungsgemäß ausgeführt. Dies hat uns ein Gutachter bereits bestätigt.

Es handelt sich also um (bei Übergabe) verdeckte Mängel.

Wir haben die Baufirma eine Frist gesetzt, die Mängel zu beheben. Die Frist ist abgelaufen, ohne dass etwas gemacht wurde.

Weil die Mängel allesamt nicht richtg schlimm sind, möchten wir sie nun NICHT beheben lassen, sondern stattdessen den Kaufpreis im Nachhinein mindern.

Die Höhe des "Schadens" durch die verdeckten Mängel könnte anhand von Gutachrten und Angeboten örtlicher Handwerksfirmen ermittelt werden.

FRAGE: Geht das?

Wo liegen hier die Probleme?

Mit anderen Worten: Beim Autounfall habe ich die Möglichkleit, die Schadenshöhe in Geld auszahlen zu lassen. Gibt es eine entsprechende Möglichkleit im Baurecht?

Danke vorab!







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Sehr geehrter Fragesteller,

ich möchte Ihre Anfrage anhand des geschilderten Sachverhaltes im Rahmen einer ERSTberatung wie folgt beantworten:

Sie haben einen Vertrag unter Einbeziehung der VOB/B geschlossen. Nach Ihren Ausführungen war die Abnahme vor drei Jahren, somit war die Fassung der VOB/B 2006 vereinbart.

"Weil die Mängel allesamt nicht richtg schlimm sind, möchten wir sie nun NICHT beheben lassen, sondern stattdessen den Kaufpreis im Nachhinein mindern....

FRAGE: Geht das?"

Grundsätzlich besteht eine Möglichkeit zu mindern. Jedoch ist die VOB/B auf einer vollständigen Durchführung des Bauvertrages ausgerichtet.

Sie können nur dann mindern, wenn die Voraussetzungen des § 13 Nr. 6 VOB/B 2006 vorliegen.

Sie ist nur zulässig bei

*Unmöglichkeit der Mangelbeseitigung
*Unzumutbarkeit der Mangelbeseitigung für den Auftraggeber
*Verweigerung der Mangelbeseitigung wegen Unverhältnismäßigkeit durch den Auftragnehmer.

Ob vorliegend der wohl allein einschlägige dritte Fall gegeben ist, kann jedoch ohne eingehende Prüfung nicht geklärt werden.

Denn Sie wollen die Ausnahme, die Minderung.

Nach § 13 Nr. 5 Abs. 2 VOB/B steht Ihnen jedoch die Ersatzvornahme zu. In der Regel ist die Ersatzvornahme für den Auftragnehmer erheblich teuer als eine Minderung.

Ratschlag:
Weisen Sie den Auftragnehmer, das Bauunternehmen, auf die Möglichkeit der Ersatzvornahme hin und "einigen" Sie sich auf eine Minderung.

"Wo liegen hier die Probleme?"

Rechtlich liegen die Probleme in der Beweisführung für die Mängel. Des Weiteren sind Sie mit Kosten und Risiken eines Prozesses belastet. Nicht zuletzt ist an die Verfahrensdauer zu denken.

Die Minderung ist meist der hilfsweise gestellte Antrag für zu beseitigende Baumängel unter VOB/B.

Da Sie nur die Minderung "wollen", können Sie hier Entgegenkommen signalisieren.

Das Problem ist ein grundsätzliches rechtliches Problem.
Das Bauunternehmen hat und wird sich wohl auch nicht äußern. Sie können die Minderung aber nicht direkt einklagen. Denn die Mängelbeseitigung ist nach den Angaben weder unmöglich, noch Ihnen unzumutbar (zumindest was die Risse im Putz und das Dach der Garage betrifft). Hinsichtlich der Nässe im Keller käme es auf die notwendigen Arbeiten an, jedoch steht zu vermuten, dass die Mängelbeseitigung Sie nicht unzumutbar in der Nutzung Ihrer Immobilie beeinträchtigt.

Sie erhalten die Minderung somit nur, wenn die Mängelbeseitigung für den Auftragnehmer einen unzumutbaren Aufwand erfordert und er aus diesem Grunde die Beseitigung verweigert.

Also sollten Sie direkte Verhandlungen aufnehmen oder Sie müssten zumindest die Ersatzvornahme z.B. anwaltlich "androhen" und sich dann auf die Minderung einigen.

Für die Minderungshöhe gilt:

"Die Bemessung der Minderung nach den Nachbesserungskosten kommt bei den Tatbeständen des § 13 Abs 6 VOB/B aber nur in Betracht, wenn die Mangelbeseitigung aus persönlichen Gründen des Bestellers (Auftraggebers, Sie) für diesen unzumutbar ist"

Für Sie wäre ausschlaggebend:

"Gerade in den häufigen Fällen der Minderung wegen Unverhältnismäßigkeit der Nachbesserung darf Minderung nicht nach den Mangelbeseitigungskosten berechnet werden (BGH NZBau 2003, 214, Leitzsatz 4). ...

Die Minderung wegen Unverhältnismäßigkeit der Nachbesserung darf vielmehr allenfalls 50 % der Nachbesserungskosten betragen....

In der Regel wird die Minderung im Ergebnis deutlich unter 50 % der Nachbesserungskosten liegen (wie zB 20 %). Andererseits muss die Minderung mindestens den ersparten Material- und Lohnaufwand umfassen zuzüglich eines Ausgleichsbetrages für den technischen und /oder merkantilen Minderwert (BGH NZBau 2003, 214, Leitsätze 6 und 7)." (BeckOK VOB/B § 13 Nr. 6 Rn. 23, 24)

Ich wünsche eine besinnliche Weihnachtszeit.

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Ich hoffe, dass ich Ihnen eine erste Orientierung in der Sache geben konnte.

Sollte sich der Sachverhalt doch etwas anders darstellen, nutzen Sie bitte die Nachfrage.

Sie können mich jederzeit über die Kontaktdaten in meinem Profil erreichen und auch in anderen Angelegenheiten beauftragen.

Es sei noch der Hinweis erlaubt, dass die rechtliche Einschätzung ausschließlich auf den von Ihnen mitgeteilten Tatsachen beruht und dass durch das Hinzufügen oder Weglassen von weiteren tatsächlichen Angaben die rechtliche Beurteilung völlig anders ausfallen kann.
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