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Anbauprojekt NRW-Baurecht
Wir haben bei unserem Anbau, an unser bestehendes Haus den Mindestabstand von 3 Metern zum Nachbargrundstück unterschritten(Einmeßfehler). Der Genaue Wert liegt von 2,84m bis 2,80 m Abstand, auf einer Hauslänge von 8Metern. Daher liegen die Abstandsflächen ca. 16 bis 20cm überlappend auf dem Nachbargrundstück.
Der Nachbar will dieses auch genehmigen.
Ich möchte ihm aber, damit seine möglichen zukünftigen Bauabsichten nicht eingeschränkt sind, eine Unterschreitung der für ihn dann gültigen Abstandsfläche schon jetzt genehmigen.
Derzeit gibt es aber keine Anbauabsicht.
Also sollte er anbauen darf er auch die 3 Meter in vergleichbarem Maße unterschreiten.
Ist das rechtlich zulässig und kann das per einfacher Erklärung meinerseits erfolgen oder nur über Notar / Anwalt ?
Antwort geschrieben am 15.02.2012 16:49:00 
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Rechtsanwalt LL.M. Markus Koerentz
Kölner Str. 265, 51149 Köln, Tel: 02203 914 315, Fax: 02203 914 350
Baurecht, priv., Verwaltungsrecht, Kaufrecht, Vertragsrecht, Miet und Pachtrecht, Maklerrecht, Zwangsvollstreckungsrecht
Bewertungen: 39
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vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich auf Grundlage Ihrer Angaben und des ausgelobten Einsatzes wie folgt beantworte:
Unter Abstandflächen versteht man Flächen, die von der Bebauung freizuhaltenden Flächen zwischen Gebäuden sowie zwischen Anlagen und Einrichtungen, von denen Wirkungen wie von Gebäuden ausgehen.
Die jeweils einzuhaltenden Vorgaben für Abstandsflächen sind in § 6 BauO NRW geregelt.
Danach müssen die Abstandflächen müssen auf dem Grundstück selbst liegen. Sie dürfen auch auf öffentlichen Verkehrsflächen, öffentlichen Grünflächen und öffentlichen Wasserflächen liegen, jedoch nur bis zu deren Mitte.
Abstandflächen dürfen sich ganz oder teilweise auf andere Grundstücke erstrecken, wenn durch Baulast gesichert ist, dass sie nur mit in der Abstandfläche zulässigen baulichen Anlagen überbaut werden und auf die auf diesen Grundstücken erforderlichen Abstandflächen nicht angerechnet werden.
Gemäß § 6 Abs. 6 der BauO NRW beträgt der Abstand mindestens 3 m.
Mit der Einhaltung von Abstandsflächen werden u.a. folgende Zwecke verfolgt:
• der Schutz vor Brandgefahr
• die Gewährleistung einer Aktionsfläche
für die Feuerwehr
• die Sicherstellung der Privatsphäre der
Bewohner
• die Gewährleistung ausreichender
Belüftung sowie Licht- und
Sonneneinstrahlung
Das in § 6 BauO NRW geregelte, in sich geschlossene System der Abstandflächenvorschriften enthält weiterhin Regel- und Ausnahmetatbestände, die eine zentimetergenaue Bestimmung der Abstandflächentiefe vorschreiben.
Abweichungen kommen gemäß § 73 BauO z.B. dann in Betracht, wenn sie unter Berücksichtigung des Zwecks der jeweiligen Anforderungen und unter Würdigung der nachbarlichen Interessen mit den öffentlichen Belangen vereinbar sind.
Abweichungen von § 6 sind insbesondere zulässig, wenn durch das Vorhaben nachbarliche Interessen nicht stärker oder nur unwesentlich stärker beeinträchtigt werden als bei einer Bebauung des Grundstücks, die nach § 6 zulässig wäre. Unter den Voraussetzungen des Satzes 1 sind Abweichungen zuzulassen, wenn sie der Verwirklichung von Vorhaben zur Einsparung von Wasser oder Energie dienen. Soll von einer technischen Anforderung abgewichen werden, ist der Genehmigungsbehörde nachzuweisen, dass dem Zweck dieser Anforderung auf andere Weise entsprochen wird.
Gemäß § 73 Abs. 2 BauO ist ein schriftlicher Antrag auch dann erforderlich, wenn die bauliche Anlagen oder andere Anlagen und Einrichtungen im Sinne von § 1 Abs. 1 Satz 2, keiner Baugenehmigung bedarf.
Insgesamt ist § 73 BauO NRW aber Instrument zur Legalisierung gewöhnlicher Rechtsverstöße und daher eng auszulegen. Dafür spricht insbesondere auch eine systematische Interpretation der §§ 6 und 73 der BauO NRW unter Beachtung des Rechtsstaatsprinzips OVG NRW, Beschluss vom 2.3.2007, Az. 10 B 275/07 -, BauR 2007, 1027.
Demnach ist es ständige Rechtsprechung der nordrhein-westfälischen Obergerichte, dass eine Abweichung von den Vorschriften des Abstandflächenrechts nur in atypischen Sonderfällen in Betracht kommt, auch weil das System des Abstandflächenrechts zu Gunsten einer besseren Ausnutzbarkeit der Grundstücke und damit zu Lasten der Nachbarn insbesondere durch den Wegfall des sog. Schmalseitenprivilegs verändert worden ist.
Dementsprechend ist die Anwendung des § 6 BauO NRW nach wie vor nicht ins Belieben der Bauaufsichtsbehörden gestellt. Für die Zulässigkeit einer Abweichung - unter Verzicht auf das Erfordernis einer besonderen Situation im Einzelfall kommt es nicht alleine darauf an, ob denkbare alternative Bebauungsmöglichkeiten, die nach § 6 BauO NRW zulässig wären, zu allenfalls unwesentlich stärkeren Beeinträchtigungen nachbarlicher Interessen führen würden. Die Regelungen des § 6 BauO NRW sollen dem Nachbarn ein angemessenes Maß an Schutz garantieren, aber zugleich auch den Standard dessen festlegen, was ein Nachbar an Bebauung in welchem Abstand hinzunehmen hat.
Ausgehend von diesen Grundsätzen kommt hier die Zulassung einer Abweichung gemäß § 6 BauO NRW im Hinblick auf die von Ihnen selbst mitgeteilte Unterschreitung von 16 cm bis 20 cm nicht in Betracht. Denn – so wie Sie den Fall bisher schildern – ist für eine grundstücksbezogene Atypik in dem oben dargelegten Sinne nichts ersichtlich. Die Unterschreitung der Abstandfläche resultiert nicht aus einer besonderen Grundstückssituation, sondern ist allein auf eine stärkere als nach § 6 BauO NRW zulässige Ausnutzung des Grundstücks zurückzuführen.
Auch die vergleichsweise geringe Unterschreitung der Abstandsflächen führt zu keiner anderen Betrachtung. Vielmehr führt auch die geringste Unterschreitung der vorgeschriebenen Maße regelmäßig einen Abwehranspruch des Nachbarn.
Das OVG NRW hat in seinem Urteil vom 14.1.1994, Az. 7 A 2002/92 ausgeführt:
"Der Landesgesetzgeber hat in § 6 BauO NRW für die Frage, welche Mindestabstände zur Grundstücksgrenze bei Gebäuden zu wahren sind, feste und durch Messung überprüfbare Maße bestimmt. Dies erfolgte in dem Bewusstsein, dass ein in Grenznähe stehender Baukörper zwar immer, also auch wenn die in § 6 BauO NRW verlangte Abstandfläche gewahrt wird, eine Beeinträchtigung der Nachbarn zur Folge haben wird, dass dem Nachbarn aber im Hinblick auf sein Betroffensein nur dann Abwehrrechte eingeräumt werden sollen, wenn die verlangten Abstandsmaße unterschritten werden. Bei dieser Regelung unterstellt der Gesetzgeber somit nicht, dass eine Beeinträchtigung des Nachbarn bei einem die Abstandflächenregelungen nicht vollständig ausnutzenden Bauwerks völlig fehlt und erst dann abrupt einsetzt, wenn die Abstandswerte unterschritten werden. Es wurde lediglich gesetzlich verankert, dass das Heranrücken eines Bauwerks und die damit verbundene Beeinträchtigung des Nachbarn erst dann rechtlich mit der Folge des Entstehens eines nachbarlichen Abwehranspruchs relevant wird, wenn die gesetzlich festgelegten Abstandswerte unterschritten werden."
Somit verbleibt es dabei, dass bei einer (wie hier) erforderlichen Tiefe der Abstandfläche von drei Metern - vorbehaltlich einer Atypik im Einzelfall - den oben dargelegten Anforderungen nicht genügt ist, wenn die Abstandfläche auch nur im Zentimeterbereich unterschritten wird.
Folglich hat Ihr Nachbar so lange einen Abwehranspruch gegen Sie, bis er es gestattet, dass die für Ihr Anbauprojekt einzuhaltenden Abstandsflächen – teilweise im Umfang von 16 – 20 cm auf seinem Grundstück liegen.
Um das durch die Abstandsflächenunterschreitung bestehende Hindernis für die Erteilung Ihrer Baugenehmigung auszuschließen haben Sie die die Möglichkeit – das Einverständnis Ihres Nachbarn vorausgesetzt – eine Baulast in das Baulastenverzeichnis der Stadt eintragen zu lassen.
Dazu genügt es wenn Ihr Nachbar gegenüber der Stadt die Eintragung ins sog. Baulastenverzeichnis bewilligt. Damit können Sie auf den „Verzicht" Ihres Nachbarn berufen die Unterschreitung der Abstandsflächen in einem Drittanfechtungsprozess zu rügen.
Unzulässig ist demgegenüber die Vereinbarung mit Ihrem Nachbarn, dass auch dieser die Abstandsflächen ausnutzen darf. Eine doppelte Inanspruchnahme einer Fläche als Abstandsfläche ist unzulässig.
Abstandsflächen dürfen sich nicht überdecken.
Eine entsprechende Vereinbarung Ihrerseits mit Ihrem Nachbarn wäre unwirksam.
Etwaige Bauanträge Ihres Nachbarn wären abzulehnen.
Missachtungen könnten mit einem Bußgeld bis hin zum Erlass einer Rückbauverfügung geahndet werden.
Bitte beachten Sie, sehr geehrter Ratsuchender, dass dies nur eine erste Einschätzung auf der Basis des von Ihnen mitgeteilten Sachverhalts sein kann.
Diese ersetzt eine ausführliche und persönliche Rechtsberatung nicht sondern dient ausschließlich einer überschlägigen und nicht abschließenden Einschätzung der Rechtslage Ihres Falles.
Mit freundlichen Grüßen
Ihr
RA Markus Koerentz, LL.M.
Für Rückfragen und weitere Informationen stehe ich jederzeit gerne zur Verfügung:
Internet: www.marko-baurecht.de
E-Mail: www.marko-baurecht@gmx.de
Büro: 02203 914 315
Fax: 02203 914 350
Ergänzende Informationen vom Anwalt geschrieben am 15.02.2012 16:59:58
Leider konnte ich Ihnen keine günstigere Prognose in Bezug auf die Umsetzung Ihrer Idee machen. Für weitere Rückfragen stehe ich Ihnen selbstverständlich jederzeit gerne zur Verfügung.
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