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Hallo, wir haben vor, von der Stadt einen Zweiseitenhof (BJ ca. 1850) zu erwerben. Es handelt sich um eine Grenzbebauung mit Bestandsschutz. Die Vermessung soll, nach Wunsch der Stadt, nach dem Kauf durch uns erfolgen. Aus der Flurstückskarte ist jedoch ersichtlich, dass das Bestandsgebaeude an zwei Seiten minimal über die Grundstücksgrenze hinausgeht.
Für die Erteilung der Baugenehmigung ist eine Vermessung und eine Bereinigung der Grundstücksgrenze erforderlich.
1. Ist es üblich, dass die Vermessung erst nach Unterzeichnung des notariellen Kaufvertrages und durch den Käufer vorgenommen wird?
2. In welcher Form und Höhe kann oder muss der Nachbar entschädigt werden, im Zuge der Grenzbereinigung.
3. Welche Widerspruchsmöglichkeiten hat der jeweils "belastete" Nachbar. Kann er die Sanierung vollständig verhindern?
4. Welchen Zeitraum muß man für diese Grenzbereinigung einplanen?
5. Welche Risiken gibt es ausserdem?
Vielen Dank und viele Grüße
kherrma
Antwort geschrieben am 22.01.2011 15:52:55 
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Rechtsanwalt Daniel Hesterberg
Lautenschlagerstr. 3, 70173 Stuttgart, Tel: 0711-7223-6737, Fax: 0711-7223-6738
Arbeitsrecht, Erbrecht, Miet und Pachtrecht, Vertragsrecht, Zivilrecht, Baurecht, Verwaltungsrecht, Ausländerrecht
Bewertungen: 434
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vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich gerne auf Basis Ihres Einsatzes und des von Ihnen mitgeteilten Sachverhalts wie folgt beantworte:
1.
Für mich klingt dieses eher unüblich, zumal der Verkäufer auch dafür haften kann, wenn er falsche Angaben macht bzw. bestimmte Eigenschaften zugesichert hat.
Aber derart regelbar ist es natürlich.
Es gibt auch eine sogenannte Grenzverwirrung:
Lässt sich im Falle einer Grenzverwirrung die richtige Grenze nicht ermitteln, so ist für die Abgrenzung der Besitzstand maßgebend. Kann der Besitzstand nicht festgestellt werden, so ist jedem der Grundstücke ein gleich großes Stück der streitigen Fläche zuzuteilen.
Der Kaufvertrag müsste auf alle Einzelheiten eingehen.
2.
Hat der Eigentümer eines Grundstücks bei der Errichtung eines Gebäudes über die Grenze gebaut, ohne dass ihm Vorsatz oder grobe Fahrlässigkeit zur Last fällt, so hat der Nachbar den Überbau zu dulden, es sei denn, dass er vor oder sofort nach der Grenzüberschreitung Widerspruch erhoben hat.
Der Nachbar ist durch eine Geldrente zu entschädigen. Für die Höhe der Rente ist die Zeit der Grenzüberschreitung maßgebend.
Die Rente ist jährlich im Voraus zu entrichten. Der einzelne Rentenzahlungsanspruch verjährt in drei Jahren.
Auch der hinsichtlich der Überbaurente gutgläubige Erwerber des Stammgrundstücks (also Sie, wobei Sie bereits schon über einen möglichen Überbau Bescheid wissen, damit sowieso beim Eigentumserwerb haften würden) ist zur Zahlung verpflichtet; ein gegenteiliger schutzwürdiger guter Glaube kann nicht entstehen, da die Rentenlast nicht ins Grundbuch eingetragen wird. Der Erwerber haftet (auch) für Rückstände und für während seines Eigentums fällig werdenden Leistungen zusätzlich persönlich.
3.
Die Widerspruchsmöglichkeit (siehe oben) ist wohl schon für den Nachbarn entfallen.
In öffentlich-rechtlicher (baurechtlicher) Hinsicht kann ich keine Einwendungsmöglichkeiten auf den ersten Blick erkennen, bis auf die Tatsache, dass für die Erteilung der Baugenehmigung eine Vermessung und eine Bereinigung der Grundstücksgrenze erforderlich sind.
4.
Dieses kann durchaus einige Monate in Anspruch nehmen, bis zu einem Jahr, je nachdem, ob man einen Sachverständigen benötigt bzw. die Mithilfe des Bauamts.
5.
Vor diesem Hintergrund sollte meines Erachtens der Kauf nochmals überlegt werden.
Insbesondere sollte man sich mit dem Verkäufer ins Benehmen setzen, inwieweit diese Umstände bei Kaufpreisgestaltung und der jeweiligen Haftung berücksichtigt werden.
Auch sollten die Vermessungskosten, Gutachtenkosten etc. bedacht werden.
Eine eventuelle Überbaurente kann und sollte im vorhinein berechnet werden.
Auch wäre es gut, gegebenenfalls den Nachbarn vorab zu kontaktieren und Details zu besprechen.
Ich hoffe, Ihnen damit weitergeholfen zu haben und wünsche Ihnen noch einen schönen Tag.
Mit freundlichen Grüßen
Daniel Hesterberg
Rechtsanwalt
HSV Rechtsanwälte
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Internet: www.hsv-rechtsanwaelte.de
Nachfrage vom Fragesteller geschrieben am 22.01.2011 17:58:28
Punkt 2 ist für mich nicht ganz schluessig: Wird diese Überbaurente in jedem Fall fällig und muß rückwirkend für die letzten 3 Jahre gezahlt werden? Wer legt die Höhe und nach welchen Grundlagen fest?
Punkt 2 ist für mich nicht ganz schluessig: Wird diese Überbaurente in jedem Fall fällig und muß rückwirkend für die letzten 3 Jahre gezahlt werden? Wer legt die Höhe und nach welchen Grundlagen fest?
Antwort auf Nachfrage vom Anwalt geschrieben am 22.01.2011 19:40:40
Sehr geehrte Fragestellerin,
vielen Dank für Ihre Nachfrage, die ich gerne wie folgt beantworte:
Richtig, der Anspruch verjährt erst nach drei Jahren, so dass er auch noch nachträglich für diese Zeit geltend gemacht werden kann.
Er entsteht - unabhängig von der Kenntnis des Gläubigers - bereits mit dem Überbau, wird aber erst später fällig: Die Rente ist jährlich (also ab dem nächsten Jahr) im Voraus zu entrichten, da sie regelmäßig einen geringen Umfang hat.
Die Festlegung der zutreffenden Rentenhöhe obliegt den Nachbarn.
Können sich die Nachbarn nicht einigen, entscheidet das Gericht auf Zahlungs- oder Feststellungsklage.
Der Wertverlust eines Grundstücks durch den Überbau des Nachbarn ist nur mit dem Wert der überbauten Fläche anzusetzen, wenn nichts dafür vorgetragen wird oder zu erkennen ist, dass auch die Nutzung der nicht überbauten Fläche beeinträchtigt worden ist. Maßgebend für die Beurteilung der Rentenhöhe ist der Verkehrswert der überbauten Fläche.
Ich hoffe, Ihnen damit gedient zu haben.
Mit freundlichen Grüßen
Daniel Hesterberg
Rechtsanwalt
Sehr geehrte Fragestellerin,
vielen Dank für Ihre Nachfrage, die ich gerne wie folgt beantworte:
Richtig, der Anspruch verjährt erst nach drei Jahren, so dass er auch noch nachträglich für diese Zeit geltend gemacht werden kann.
Er entsteht - unabhängig von der Kenntnis des Gläubigers - bereits mit dem Überbau, wird aber erst später fällig: Die Rente ist jährlich (also ab dem nächsten Jahr) im Voraus zu entrichten, da sie regelmäßig einen geringen Umfang hat.
Die Festlegung der zutreffenden Rentenhöhe obliegt den Nachbarn.
Können sich die Nachbarn nicht einigen, entscheidet das Gericht auf Zahlungs- oder Feststellungsklage.
Der Wertverlust eines Grundstücks durch den Überbau des Nachbarn ist nur mit dem Wert der überbauten Fläche anzusetzen, wenn nichts dafür vorgetragen wird oder zu erkennen ist, dass auch die Nutzung der nicht überbauten Fläche beeinträchtigt worden ist. Maßgebend für die Beurteilung der Rentenhöhe ist der Verkehrswert der überbauten Fläche.
Ich hoffe, Ihnen damit gedient zu haben.
Mit freundlichen Grüßen
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