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Baurecht, Liegenschaftsrecht: Haus ersteigert = Durchgriffshaftung möglich ?


13.12.2004 10:13 |
Preis: ***,00 € |

Baurecht, Architektenrecht



Beim Ersteigern einer Immobilie gelten nicht die Rechte nach BGB, da kein Kauf getätigt wurde, sondern eine Ersteigerung stattgefunden hat. Bei später festgestellten Mängeln kann man daher nicht auf den Vorbesitzer (A) zurückgreifen, um den Mangel von diesem beseitigen zu lassen.
Was aber geschieht, wenn ein so genannter verdeckter Mangel des ursprünglichen Erbauers (B) dieses Hauses entdeckt wird. Der entdeckte Schaden besteht aus einem absichtlich falsch angeschlossenen Abwasserrohr. Der ursprüngliche Besitzer und Erbauer ist Bauunternehmer und wußte sehr genau, was tat. Der von mir und den Stadtwerke aufgedeckte Schaden stellt ganz klar einen so genannten "verdeckten Mangel" dar, mit einer Gewährleistungsfrist von 30 Jahren. Demnach wäre der Mangel durch den Verursacher=Erbauer (B) zu beheben.
Kann man auf dem Wege der Durchgriffshaftung den direkten Vorbesitzer (A) überspringen und auf den Erbauer (B), also auf den Altbesitzer und eigentlichen Verursacher des Schadens zurückgreifen? In diesem Fall würde man die "Sperre" des Ersteigerungs-Rechtes überspringen!
Hier stehen 2 Rechtsfragen einander gegenüber. Welches Recht wiegt schwerer? Das der Versteigerung, oder das des "verdeckten Mangels"? Welche Chance auf Erfolg habe ich, wenn ich den Altbesitzer (nicht den, der sein Haus versteigern lassen mußte)auf Schadenersatz verklage ?

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Sehr geehrter Anfragender,

zum jetzigen Zeitpunkt sind Ihre Chancen in einem Prozess gleich null.

Sie haben keine vertraglichen Ansprüche gegen den ursprünglichen Eigentümer und Hersteller. Wie Sie bereits richtig festgestellt haben, erwerben Sie im Wege der Zwangsversteigerung die Immobilie nicht im Wege eines Kaufvertrages, sondern durch Hoheitsakt.

Die einzige Möglichkeit, die vielleicht funktionieren könnte, wäre sich die Gewährleistungsrechte des Voreigentümers und Käufers abtreten zu lassen.

Ob dieser jedoch überhaupt etwas mit Ihnen bzw. der Immobilie zu tun haben will bzw. zu welchen Konditionen (warum umsonst?) er Ihnen die Ansprüche abtreten wird, vermag ich nicht zu raten.

Das Fehlen jeglicher Gewährleistungsansprüche ist ein Grund dafür, dass man sich immer sehr genau überlegen sollte, ob man eine Immobilie im Wege der Zwangsversteigerung erwerben möchte. Und dies ist weiter der Grund dafür, dass in der Zwangsversteigerung häufig nur ein Wert von ca. 70 % erreicht wird, da alle Bieter gedanklich einen Abschlag für unvorhergesehenes vornehmen.

Mit freundlichen Grüßen
Kai Breuning
- Rechtsanwalt -
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