wir bewohnen eine Eigentumswohnung in einem Mehrfamilienhaus und verfügen über einen Balkon, der sich über einem Wohnraum unserer Nachbarn aus der unterliegenden Etage befindet. Vor ca. drei Jahren ist ein kleiner, feuchter Fleck an der Decke ebendieses Raumes aufgetaucht, dessen Ursache bis dato nicht geklärt wurde. Nun wurde bei einer bloßen In-Augenscheinnahme durch einen Sachverständigen (ohne eingehende Untersuchung oder Eröffnung der Decke/ des Bodens) die Vermutung aufgestellt, der Boden unseres Balkons sei undicht, da evtl. eine Folie fehle oder zu wenige Dehnungsfugen eingebaut seien.
Liegt es nun an uns, einen Nachweis für die Ursache der Feuchtigkeit zu erbringen oder an den Betroffenen? Falls sich der Verdacht bestätigen sollte: wären wir für einen solchen versteckten Fehler verantwortlich, der bei der Abnahme durch uns als Laien ja nicht festgestellt werden konnte? Die fünfjährige Gewährleistungsfrist für Sondereigentum ist bei uns bereits verstrichen, bei unseren Nachbarn jedoch noch nicht – können sie in diesem Fall Ansprüche gegenüber der Bauherrengemeinschaft erheben?
Und muss nicht in jedem Fall eine fachmännische Prüfung durchgeführt, die fragliche Stelle eröffnet und Messungen etc. vorgenommen werden?
Wie können wir uns in dieser Angelegenheit korrekt verhalten?
Wie lautet die gesetzlich vorgeschriebene Mindestanzahl an Dehnungsfugen in Abhängigkeit zur Balkon-Fläche?
Können wir – unabhängig von der aufgetretenen Feuchtigkeit – dazu verpflichtet werden, weitere Dehnungsfugen einzubauen, sofern diese tatsächlich nicht ausreichen würden?
Wir danken Ihnen für eine erhellende Rückmeldung und verbleiben
mit freundlichen Grüßen.
Antwort geschrieben am 24.01.2012 23:02:50 
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Rechtsanwalt Jörg Salzwedel
Am Ring 3, 29313 Hambühren, Tel: 05084 988808, Fax: 05084 988818
Miet und Pachtrecht, Verkehrsrecht, Strafrecht, Internet und Computerrecht, Erbrecht
Bewertungen: 74
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gerne beantworte ich Ihre wie folgt:
Derjenige, der einen Schadensersatzanspruch geltend macht, also im Zweifel ihr unterer Nachbar, muss beweisen, dass Ihr Verhalten ursächlich für den Schaden gewesen ist, also zum Beispiel aufgrund eines Baufehlers, wenn zu wenig Dichtungsfugen eingebaut oder eine Folie vergessen worden ist.
Die Verjährungsfrist beträgt allenfalls 5 Jahre (§ 634a BGB) oder aber auch 4 Jahren, wenn das VOB/B Vertragsbestandteil geworden ist (§ 13 VOB/B).
Wenn bei Ihnen die Gewährleistungsfrist abgelaufen ist, so kann der Nachbar, bei dem der Schaden eingetreten ist auch noch den Bauherr in die Haftung nehmen, da es ein Mangel darstellt, wenn Wasser in das Bauwerk eindringt, gleich von welcher Ursache, da der Nacherfüllungsanspruch verschuldensunabhängig besteht.
Wenn Ansprüche gegen Sie geltend gemacht werden sollen, bedarf es natürlich eines Sachverständigengutachtens, der genau den Mangel feststellt und auch die Ursache beschreibt und vor allem die Kosten schätzt, die für eine Beseitigung entstehen sollen.
Allerdings kann sich der Nachbar primär an den eigenen Bauherr wenden (Nacherfüllung) und ob gegen Sie überhaupt ein Schadensersatzanspruch besteht ist doch sehr fraglich, da Ihnen ein Verschulden nachgewiesen werden muss (§ 823 BGB).
Ein Verschulden liegt immer dann vor, wenn Sie die erforderliche Sorgfalt außer Acht gelassen haben. Da es sich hier um einen eventuellen Baumangel an Ihrem Bauwerk handelt, müsste Ihnen ein Verschulden am Mangel anhaften, also wenn Sie zum Beispiel vom Mangel wussten oder hätten wissen müssen.
Dieser Nachweis dürfte der Nachbar aber kaum führen können, da die Bauausführung einem Dritten (Ihrem Bauherren) oblag und dieser Mangel ein versteckter Mangel ist, der nicht offensichtlich gewesen ist und von Ihnen auch gar nicht hätte erkannt werden können, sodass Sie kein Verschulden trifft und daher auch für den Feuchtigkeitseinbruch nicht haften müssen.
Allerdings bleibt zu prüfen, ob nicht die Gebäudehaftpflichtversicherung zur Zahlung aufgefordert werden kann.
Eine gesetzlich vorgeschriebene Anzahl von Dehnungsfugen gibt es im Übrigen nicht, da es beim Bau auf die jeweiligen genauen Größen und Materialien ankommt.
Allerdings sind Sie verpflichtet, wenn es sich um einen Mangel Ihres Sondereigentums handelt, diesen Mangel auf eigene Kosten zu beheben (§ 14 WEG), um weitere Folgeschäden für andere Eigentümer auszuschließen.
Bitte haben Sie Verständnis dafür, dass diese Plattform eine ausführliche mit Unterlagen ausgestattete Rechtsberatung nicht ersetzen kann, sondern ausschließlich dazu dient, eine erste überschlägige Einschätzung Ihres Rechtsproblems auf Grundlage der von Ihnen übermittelten Informationen zu geben.
Bei weiteren Nachfragen benutzen Sie bitte die kostenlose Nachfrageoption. Wenn hiernach noch Unklarheiten bestehen sollten, können Sie mich auch gerne direkt per E-Mail anschreiben.
Mit freundlichen Grüßen
Salzwedel
Rechtsanwalt
kanzlei-salzwedel@ra-salzwedel.de
www.ra-salzwedel.de
Nachfrage vom Fragesteller geschrieben am 25.01.2012 11:47:10
Sehr geehrter Herr Salzwedel,
haben Sie vielen Dank für Ihre prompte und ausführliche Antwort.
Leider haben wir unseren Fokus wohl nicht deutlich genug herausgestellt: Von Interesse ist für uns nicht die Beseitigung des feuchten Flecks, sondern die potentielle Forderung einer Renovierung des Balkonbodens. Daher stellen sich uns die Fragen:
Sind wir nach Ablauf der Verjährungsfrist auch für solche versteckten Baumängel unseres Sondereigentums zuständig? Sind die Bauherren keinesfalls für später ersichtlich werdende Schäden in die Verantwortung zu ziehen?
Ist hier eindeutig, welches Eigentum durch fehlende Dehnungsfugen o.ä. betroffen ist? Denn unser Balkonboden stellt ja zeitgleich die Decke unserer unteren Nachbarn dar? Besteht also hier die Möglichkeit, dass unsere Nachbarn den Einbau weiterer Fugen/ die Anbringung einer Folie von den Bauherren einfordern?
Wenn erneut ein Sachverständiger engagiert würde, der tatsächlich eine Undichtigkeit unseres Balkons feststellte – müssten wir dann auch die Kosten für das Gutachten tragen? Und wenn die Vermutung sich als falsch herausstellte und unser Balkonboden durch eine Eröffnung beschädigt wäre – wer müsste dann für die Reparatur bzw. Wiederherstellung aufkommen?
Wären bei Bestätigung des Verdachts auch „Zwischenlösungen" denkbar, die also nicht die enorm kostenintensive Ab- und Neudeckung des Balkonbodens erfordern, sondern beispielsweise lediglich eine Imprägnierung? Oder können Miteigentümer auf die vollständige Korrektur des ursächlichen Baumangels bestehen?
Uns erscheint merkwürdig, dass ein großflächiger, undichter Balkonboden lediglich eine punktuelle, feuchte Stelle auslösen soll – es müsste sich dann doch um einen Schaden in anderer Dimension handeln.
Ihnen danken wir für Ihre erneute Stellungnahme und wünschen eine gute Zeit. Gerne bewerten wir Ihre Beratung nach Beantwortung unserer Nachfragen.
Sehr geehrter Herr Salzwedel,
haben Sie vielen Dank für Ihre prompte und ausführliche Antwort.
Leider haben wir unseren Fokus wohl nicht deutlich genug herausgestellt: Von Interesse ist für uns nicht die Beseitigung des feuchten Flecks, sondern die potentielle Forderung einer Renovierung des Balkonbodens. Daher stellen sich uns die Fragen:
Sind wir nach Ablauf der Verjährungsfrist auch für solche versteckten Baumängel unseres Sondereigentums zuständig? Sind die Bauherren keinesfalls für später ersichtlich werdende Schäden in die Verantwortung zu ziehen?
Ist hier eindeutig, welches Eigentum durch fehlende Dehnungsfugen o.ä. betroffen ist? Denn unser Balkonboden stellt ja zeitgleich die Decke unserer unteren Nachbarn dar? Besteht also hier die Möglichkeit, dass unsere Nachbarn den Einbau weiterer Fugen/ die Anbringung einer Folie von den Bauherren einfordern?
Wenn erneut ein Sachverständiger engagiert würde, der tatsächlich eine Undichtigkeit unseres Balkons feststellte – müssten wir dann auch die Kosten für das Gutachten tragen? Und wenn die Vermutung sich als falsch herausstellte und unser Balkonboden durch eine Eröffnung beschädigt wäre – wer müsste dann für die Reparatur bzw. Wiederherstellung aufkommen?
Wären bei Bestätigung des Verdachts auch „Zwischenlösungen" denkbar, die also nicht die enorm kostenintensive Ab- und Neudeckung des Balkonbodens erfordern, sondern beispielsweise lediglich eine Imprägnierung? Oder können Miteigentümer auf die vollständige Korrektur des ursächlichen Baumangels bestehen?
Uns erscheint merkwürdig, dass ein großflächiger, undichter Balkonboden lediglich eine punktuelle, feuchte Stelle auslösen soll – es müsste sich dann doch um einen Schaden in anderer Dimension handeln.
Ihnen danken wir für Ihre erneute Stellungnahme und wünschen eine gute Zeit. Gerne bewerten wir Ihre Beratung nach Beantwortung unserer Nachfragen.
Antwort auf Nachfrage vom Anwalt geschrieben am 25.01.2012 13:36:23
Sehr geehrter Fragesteller,
nach Ablauf der Verjährung sind Sie grundsätzlich allein für Schadensbehebungen zuständig, es sei denn, dass der Mangel arglistig verschwiegen worden war. Hierfür trifft sie aber die Beweispflicht, sodass in aller Regel der Bauherr nicht mehr zur Verantwortung zu ziehen ist, auch wenn es sich dabei um einen versteckten Mangel handelte, der ohne Weiteres nicht von Ihnen erkannt werden konnte, da die Verjährungsfristen nicht an die Erkennbarkeit anknüpfen.
Es kann hierbei gut sein, dass im Rahmen der Nacherfüllung auch Ihre Decke hinsichtlich der Dichtungsfugen betroffen ist, wenn es sich um die gemeinsame Decke handelt, allerdings brauchen Sie dann dafür keine Kosten zu tragen.
Einen Sachverständigen braucht nur derjenige zu zahlen, der ihn beauftragt hat. Kosten hierfür brauchen Sie keine zu übernehmen.
Wenn sich dann die Vermutung bewahrheitet, dass von Ihrem Sondereigentum kein Schaden ausgeht, brauchen Sie auch keine Kosten zu tragen, nur in dem Falle, wenn Ihr Sondereigentum schadhaft ist.
Auch Zwischenlösungen sind denkbar, wenn Sie ebenfalls den gleichen Schutz bieten. Hierbei kommt es auf das Ergebnis an, weniger auf den Reparaturweg. Sie sind lediglich verpflichtet, Ihr Sondereigentum instand zu halten, wie Sie es machen, ist allein Ihre Sache.
Bitte schreiben Sie mich direkt per E-Mail an, wenn Sie noch weitere Nachfragen haben sollten.
Mit freundlichen Grüßen
Salzwedel
Rechtsanwalt
Sehr geehrter Fragesteller,
nach Ablauf der Verjährung sind Sie grundsätzlich allein für Schadensbehebungen zuständig, es sei denn, dass der Mangel arglistig verschwiegen worden war. Hierfür trifft sie aber die Beweispflicht, sodass in aller Regel der Bauherr nicht mehr zur Verantwortung zu ziehen ist, auch wenn es sich dabei um einen versteckten Mangel handelte, der ohne Weiteres nicht von Ihnen erkannt werden konnte, da die Verjährungsfristen nicht an die Erkennbarkeit anknüpfen.
Es kann hierbei gut sein, dass im Rahmen der Nacherfüllung auch Ihre Decke hinsichtlich der Dichtungsfugen betroffen ist, wenn es sich um die gemeinsame Decke handelt, allerdings brauchen Sie dann dafür keine Kosten zu tragen.
Einen Sachverständigen braucht nur derjenige zu zahlen, der ihn beauftragt hat. Kosten hierfür brauchen Sie keine zu übernehmen.
Wenn sich dann die Vermutung bewahrheitet, dass von Ihrem Sondereigentum kein Schaden ausgeht, brauchen Sie auch keine Kosten zu tragen, nur in dem Falle, wenn Ihr Sondereigentum schadhaft ist.
Auch Zwischenlösungen sind denkbar, wenn Sie ebenfalls den gleichen Schutz bieten. Hierbei kommt es auf das Ergebnis an, weniger auf den Reparaturweg. Sie sind lediglich verpflichtet, Ihr Sondereigentum instand zu halten, wie Sie es machen, ist allein Ihre Sache.
Bitte schreiben Sie mich direkt per E-Mail an, wenn Sie noch weitere Nachfragen haben sollten.
Mit freundlichen Grüßen
Salzwedel
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