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Baumaßnahme an MF-Miethaus, fehlende Infos vom VM


| 06.12.2016 17:13 |
Preis: 55,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von



Hallo,

Mitte 2015 wurde das Mehrfamilienhaus in dem wir wohnen leider verkauft. Unser neuer Vermieter stellte sich 1x vor und erzählte gleich von seinen Plänen (neue Fenster, weiterer Balkon, neues Dach, neue Heizung….). Danach hörten wir eines gutes Jahr lang nichts mehr von ihm.

Mitte September 2016 kamen wir aus dem Urlaub zurück und aus dem Rasen neben unserem Haus war eine Baugrube geworden. Einen Tag später klingelte unser Vermieter bei uns (wohnt nicht hier im Haus) und meinte, er hätte uns die letzten Tag ja nicht in unserer Wohnung angetroffen (klar, waren ja im Urlaub) und besäße sonst keine Kontaktdaten von uns (unsere Handynummern liegen den Mietunterlagen bei, unsere Mail-Adressen hat er auch und er hätte natürlich auch einfach einen Brief schreiben können).

Es sollte nun also ein weiteres Haus auf dem Grundstück gebaut werden und zwar Wand an Wand mit unserem Gebäude. Das führt dazu, dass ein Fenster im Wohnzimmer und eins im Schlafzimmer „verschwinden". Im Schlafzimmer müsste als Ersatz in einer anderen Wand ein neues Fenster rein und im Wohnzimmer sollte das verbleibende Fenster nach unten vergrößert werden inkl. neuem Balkon davor. Von einem Zeitrahmen war nie die Rede. Nur, dass das alles kein Problem wäre, auch wenn die Wohnung durch uns bewohnt ist. Für den Durchbruch im Schlafzimmer soll wohl eine provisorische Gips-Karton-Wand errichtet werden, damit dahinter gewerkelt werden kann etc.
Wir baten natürlich um weitere Informationen, damit wir uns darauf einstellen können, was wann auf uns zukommt und um frühzeitige Terminabsprachen, da wir beide Mo-Fr voll arbeiten und am Wochenende oft nicht da sind. Er sicherte uns zu, uns Informationen zukommen zu lassen und verschwand wieder.

Bis Mitte Oktober hörten wir wieder nichts von ihm. Dafür fing er uns an einem Samstag auf dem Weg zu unserem Auto ab. Einige Tage zuvor hatten wir ihm eine Mail geschrieben und nochmals um Informationen gebeten, die bis dato ja ausgeblieben waren. Er hätte unsere Mail gelesen und würde uns natürlich noch Infos schicken. Aber Termine zwecks Gips-Karton-Wand stellen etc. müsste man schon recht kurzfristig hinbekommen, so seine Aussage. An diesem Tag wurde wohl beim Untermieter im Schlafzimmer die provisorische GK-Wand aufgestellt. Der Termin war mit dem Untermieter wiederum zwei Wochen zuvor abgesprochen worden.

Seit dem haben wir nun wieder nichts vom Vermieter gehört. Auf der Baustelle geht es munter weiter. Mittlerweile ist beim neuen Gebäude die Decke vom 1. OG fertig, so dass bald weiter hoch gemauert wird und man mit der Mauer vor unserem Wohnzimmer- und Schlafzimmer-Fenster fortfahren müsste.
Beim Untermieter hat man letzte Woche den Durchbruch für das neue Fenster im Schlafzimmer gemacht und vorm Wohnzimmer- und Schlafzimmerfenster ist bei denen nun eine Mauer. Wie lange sie von diesen Terminen wussten und welche Zugeständnisse gemacht werden (Mietminderung), wissen wir nicht. Wir müssten die Mieter des 1. OGs mal wieder ansprechen.

Nun rechnen wir schon fast damit, eines Tages von der Arbeit zu kommen und eine Mauer vor unseren Fenstern zu haben. Was sollen wir dann tun? Darf der Vermieter das ohne schriftliche Ankündigung/Info?!

Wenn die 2qm Fensterfläche weg fällt, hat das Wohnzimmer auch nicht mehr genug Fensterfläche, um als Wohnraum zu gelten (gem. Niedersächsischer Bauordnung Fensterfläche mindestens 1/8 der Grundfläche). Also müssten wir für diesen Raum dann eigentlich keine Miete mehr zahlen oder?

Wir wissen einfach nicht, wie wir uns weiter verhalten sollen. Uns ist schon klar, dass wir diese Baumaßnahmen vermutlich so hinnehmen müssen. Wir können sie nicht verhindern. Wir wollen einfach nur einen fairen Umgang, Informationen, rechtzeitige Terminabsprachen. Aber so langsam fühlen wir uns verarscht und man könnte natürlich auf die Idee kommen, dass man so behandelt wird, damit man möglichst schnell auszieht (wäre natürlich praktisch für den Vermieter).

Welche Rechte und Pflichten hat der Vermieter bzw. welche Informationspflicht hat er in diesem Fall? So gesehen ist es ja keine „Modernisierung".
Welche Rechte und Pflichten haben wir als Mieter? Müssen wir z. B. unter der Woche Urlaub nehmen, um Handwerkern Zugang zur Wohnung zu gewähren?
So langsam wird die Situation auch sehr unangenehm. Die Fenster im Wohnzimmer haben wir nun mit Folie zugeklebt, da die Bauarbeiter problemlos Einsicht in unsere Wohnung haben. Vom Baulärm mal abgesehen.
Spätestens jetzt ist vermutlich eine Mietminderung gerechtfertigt, aber wieviel?
Müssen so massive Umbauarbeiten an der Wohnung geduldet werden? Wenn nicht, wie teilen wir dies dem Vermieter mit? (bei zwei weiteren Zimmern sollen die Außenwände nach außen versetzt werden, so dass der jetzige Balkon mit zur Wohnfläche wird. Also große Umbauten in 4 Zimmern. Wobei der Balkonumbau wohl erst nächstes Jahr erfolgen soll).

Vielen Dank im Voraus für eine Antwort.
06.12.2016 | 20:59

Antwort

von


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Tel: 0221 44900095
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Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Eine abschließende Beurteilung wäre nur nach genauer Kenntnis des Mietvertrages und der örtlichen Gegebenheiten möglich.

Sofern sich in dieser Beziehung aber keine Besonderheiten finden kann ich mich zu der Sache wie folgt äußern:

1. Grundsätzlich ist es die Pflicht des Vermieters nach § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB, die Mietsache (also die Wohnung) in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu erhalten.

Dieser Zustand wird maßgeblich bestimmt durch den Zustand der Mietsache bei Vertragsabschluss.

Insofern ist es dem Vermieter also verwehrt, eigenmächtig in Veränderungen vorzunehmen. Ausnahmen hierzu bilden Erhaltungsmaßnahmen nach § 555 a BGB und Modernisierungsmaßnahmen nach § 555 b BGB.

Keine der Voraussetzungen für diese Ausnahmen liegt in Ihrem Fall vor. Hier ist es - wenn ich Ihre Schilderung richtig verstehe - schlichtweg so, dass der Vermieter aus ökonomischen Gründen ein weiteres Haus auf dem Grundstück errichten will. Dies mag verständlich sein, berechtigt ihn aber nicht, seine mietvertraglichen Pflichten zu verletzen.

Es kann neben den genannten Ausnahmen noch ganz fern liegende weitere Ausnahmen geben, die in extremen Fällen vorliegen könnten. Ihren Schilderungen kann ich aber nicht den geringsten Anhaltspunkt entnehmen, dass dergleichen hier vorliegen könnte.

Einen Hinweis muss ich aber an dieser Stelle geben: aus dem Mailverkehr und aus den Gesprächen mit dem Vermieter, auch aus dem Zuwarten trotz offenkundig begonnener Bauarbeiten sowie aus der Zusammenschau dieser Aspekte könnte ein schlüssiges Einverständnis mit den Maßnahmen konstruiert werden. Nach Ihrer Schilderung halte ich das nicht für gegeben, aber ich kenne eben nicht alle Einzelheiten, wie etwa Emails, auf die es hier ankommen könnte.

Ich fasse also zusammen, dass der Vermieter ohne Ihr Einverständnis oder Ihre Zustimmung nicht berechtigt ist, bauliche Änderungen an Ihrer Wohnung vorzunehmen.

2. Ein Recht auf Mietminderung ist meines Erachtens ohne weiteres gegeben. Dies ergibt sich aus § 536 BGB.

Hier bedarf es nach meiner Meinung noch nicht einmal einer Mängelanzeige gem. § 536 c BGB, weil der Vermieter die Umstände der Verschlechterung der Mietsache selbst veranlasst hat, mithin von Anfang an kannte.

Für die Höhe der Miete an Mietminderung ist zunächst einmal die niedersächsische Bauordnung kein geeigneter Anhaltspunkt.

Der Baulärm wird wahrscheinlich eine Mietminderung rechtfertigen. In welcher Höhe das der Fall ist, lässt sich aber ohne sehr präzise Kenntnis von den Umständen nicht sagen. Es kommt auf die Gesamtumstände an, also zum Beispiel zu welchen Zeiten gearbeitet wird, wie laut es ist, ob alle Teile der Wohnung dadurch beeinträchtigt sind.

Es kann auch darauf ankommen, ob die bauliche Gesamtsituation bei Mietvertragsabschluss darauf schließen ließ, dass hier in absehbarer Zeit eine Baumaßnahme auf dem Grundstück durchgeführt werden würde.

Auch was die Einsicht der Bauarbeiter in das Wohnzimmer angeht, kommt es darauf an, wann die Bauarbeiter genau sich dort aufhalten, es kommt auch darauf an, wie groß das Wohnzimmer im Verhältnis zur Gesamtwohnung ist und wie viele Zimmer die Wohnung hat. Das sind viele Gesichtspunkte, die in die Mietminderung einfließen können. Wenn ich hier eine Zahl nennen soll und mich vorsichtshalber einstweilen auf die Notwendigkeit der des Verklebens der Fenster mit Folie beschränke, so wird für den jetzigen Zustand eher eine geringere Mietminderung in Betracht kommen, ich denke an etwa zehn Prozent. Wie gesagt ist das eine vorsichtige Schätzung, die wegen der vielen möglichen Faktoren nur ein erster Anhaltspunkt sein soll.

3. Wichtiger scheint mir im Moment folgendes zu sein:

Sie haben einen Anspruch darauf, dass Ihre Wohnung so bleibt, wie Sie sie gemietet haben. Wenn der Vermieter mit seiner Baumaßnahme fortfährt, könnten Sie dies - unter Umständen sogar im Wege der einstweiligen Verfügung - untersagen. Sie könnten außerdem die Miete dann zu einem wesentlich höheren Prozentsatz mindern und sogar von Ihrem Zurückbehaltungsrecht Gebrauch machen, also die Miete einstweilen gar nicht zahlen, bis der ursprüngliche Zustand der Wohnung wiederhergestellt ist.

Wenn ich Sie richtig verstehe, geht es Ihnen im Ergebnis gar nicht unbedingt darum, dass alles so bleibt wie es ist, Sie wollen nur vernünftig behandelt werden, was ja nur allzu verständlich ist.

Das oben gesagte gibt Ihnen dafür jedenfalls eine sehr, sehr starke Verhandlungsposition.

Sie sollten den Vermieter schriftlich und nachweisbar (also mindestens per Einschreiben) darauf hinweisen, dass Sie nicht verpflichtet sind, seinen Umbaumaßnahmen zuzustimmen und darauf bestehen können, dass die Wohnung bleibt wie Sie ist. Sie können ferner auf die oben genannten weiteren Möglichkeiten hinweisen. Sie können ihn auffordern, Pläne und einen genauen Zeitplan vorzulegen, von deren Prüfung sie Ihre Zustimmung abhängig machen. Im Rahmen einer Einigung kann man dann z.B. auch die Frage des Zugangs zur Wohnung für Handwerker regeln, wobei Sie wie gesagt eine starke Verhandlungsposition haben.

Ich empfehle Ihnen aber dringend(!!!), die Sache nicht selbst in die Hand zu nehmen, sondern die Hilfe eines ortsansässigen Rechtsanwalts oder wenn Sie das nicht wollen auch des örtlichen Mietervereins in Anspruch zu nehmen. Es ist nämlich so, dass man bei der Geltendmachung seiner Rechte auch über das Ziel hinaus schießen kann. Dann wiederum können Schadenersatzansprüche, aber auch die Kündigung des Mietverhältnisses früher oder später drohen. Da das Verhalten der Vermieterseite durchaus als robust bezeichnet werden kann, scheint es mir sinnvoll zu sein, dass Sie die weiteren Schritte durch einen rechtskundigen Berater durchführen lassen, um zu jeder Zeit das richtige Maß zu finden. Vor allem gerichtliche Schritte sollten Sie nur nach nochmaliger rechtlicher Prüfung und entsprechend vertreten in Angriff nehmen.

Es ist außerdem wichtig, dass Sie sehr bald etwas unternehmen, damit Ihnen nicht aus einer weiteren Duldung Nachteile entstehen können.


Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen


Rechtsanwalt Roger Neumann

Bewertung des Fragestellers 09.12.2016 | 14:39


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