Hilfe & Kontakt
Schnell einen Anwalt fragen:
 Antworten,  Anwaltsbewertungen
476.421
Registrierte
Nutzer
Anwalt? Hier lang

1
 
Frage Stellen
an unsere erfahrenen Anwälte.
Jetzt auch vertraulich
Frage Stellen
einem erfahrenen Anwalt
Jetzt auch vertraulich
2
 
Preis festlegen
Sie bestimmen, wieviel Ihnen die Antwort wert ist.
Preis festlegen
Sie bestimmen die Höhe selbst
3
Antwort in 1 Stunde
Sie erhalten eine rechtssichere
Antwort vom Anwalt.
Antwort in 1 Stunde
Rechtssicher vom Anwalt
Jetzt eine Frage stellen

Bauliche Veränderung - Welche Mehrheit und wann Beschlussfähig?


10.08.2017 13:52 |
Preis: 52,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von



Sehr geehrte Damen und Herren,

aufgrund von unterschiedlichen Rechtsprechungen und verschiedenen Auslegungen im Einzelfall bitte ich um Beurteilung von folgendem Fall:

Im Rahmen von Umbaumaßnahmen im Sondereigentum ist angedacht die Küche von Umluft auf Abluft umzustellen. Hierzu müsste im Sockelbereich, also in ca. 10-50cm über Boden, eine Bohrung durch die Außenmauer mit Montage eines Mauerkastens. Ein anderer Eigentümer im 1. OG auf der anderen Seite hat dies bereits von Anfang an.

Nach §22 WEG müsste jeder zustimmen, dessen Rechte über das in § 14 Nr. 1 bestimmte Maß hinaus beeinträchtigt werden. Baulich/statisch gibt es zumindest seitens des Architekten keine Bedenken. Was den optischen Grund betrifft, so ist diese Außenmauer nur von den angrenzenden Wohnanlagen einsehbar, bzw. von deren Parkplätze. Speziell der Mauerkasten in dieser Höhe aber nur von den höher liegenden Balkonen. Des weiteren wird der Auslass passend zu den bereits vorhanden Auslässen der Lüftungsanlage gestaltet.

Sind also nur die Eigentümer im 1. OG und 2. OG über dieser Wohnung betroffen? Wer muss nun zustimmen, bzw. welche Mehrheit muss erreicht werden? In der Gemeinschaftsordnung steht:

- die Eigentümerversammlung ist auch ohne Mehrheit beim 1. mal beschlussfähig
- sofern das Gesetz nichts anderes verlangt, sind alle Anliegen mit einfacher Mehrheit beschlussfähig

Vielen Dank für ihre Einschätzung
10.08.2017 | 16:34

Antwort

von


202 Bewertungen
Hopfengartenweg 6
90451 Nürnberg
Tel: 091138433062
Web: www.frischhut-recht.de
E-Mail:
Diesen Anwalt zum Festpreis auswählen Zum Festpreis auswählen
Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Sie gehen völlig zu Recht davon aus, dass eine sog. Kernbohrung eine bauliche Veränderung darstellt, für die § 22 Abs. 1 WEG Anwendung findet, da sie weder der Instandhaltung noch der Modernisierung des gemeinschaftlichen Eigentums dient.

Grundsätzlich ist bei einer baulichen Veränderung die Zustimmung aller Miteigentümer erforderlich, deren Rechte durch die Veränderung beeinträchtigt werden. Mit anderen Worten: Einer baulichen Veränderung müssen gemäß § 22 Abs. 1 WEG alle Wohnungseigentümer zustimmen, denen über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus ein Nachteil im Sinne von § 14 Nr. 1 WEG erwächst. Als "Nachteil" i.d.S. gilt jede nicht ganz unerhebliche konkrete und objektive Beeinträchtigung. Die Schwelle für einen solchen Nachteil wird jedoch in der Rechtsprechung nicht sonderlich hoch angesetzt.

Entscheidend ist, ob sich nach der Verkehrsanschauung ein Wohnungseigentümer in der entsprechenden Lage verständlicherweise beeinträchtigt fühlen könnte. Wird durch die Außenwand ein Loch gebohrt und ein Mauerkasten angebracht, so verändert dies das Erscheinungsbild der Außenfassade. Ferner besteht grundsätzlich das Risiko, dass sich witterungsbedingt farbliche Veränderungen im Außenputz einstellen können. Es kommt jedoch stets auf sämtliche Umstände des Einzelfalles, insbesondere den örtlichen Begebenheiten an. Eine pauschale generalisierende Antwort verbietet sich hier daher. Tendenziell lassen Gerichte jedoch auch eine bloß optische Beeinträchtigung der Außenfassade ausreichen. Nach meiner Einschätzung dürften daher nicht bloß die Eigentümer im 1. und 2. OG, sondern sämtliche Eigentümer betroffen sein.

Bei dieser Einschätzung verbleibt es auch unter Berücksichtigung der von Ihnen zitierten Regelung in der Gemeinschaftsordnung, denn das Gesetz verlangt hier ja gerade etwas anderes als eine einfache Mehrheit.

Sollte Ihnen die Zustimmung nicht erteilt werden, steht es Ihnen jedoch frei gegen einen solchen negativen Beschluss ggf. auch unter Verwies auf eine Ungleichbehandlung gegenüber den Miteigentümern im 1. OG, fristgerecht Anfechtungsklage zu erheben.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen


Rechtsanwalt Mikio Frischhut

Nachfrage vom Fragesteller 10.08.2017 | 16:58

Vielen Dank für ihre Antwort!

Inwiefern könnten andere Eigentümer betroffen sein, wenn ihnen und fremden ein Blick darauf garnicht möglich ist? Dass evtl. entstehende Schäden an der Fassade vom Verursacher behoben werden, versteht sich ja von selbst.

Selten sind bei einer Eigentümerversammlung alle Eigentümer anwesend. Wie ist dies nun zu handhaben? Reicht die Zustimmung aller Anwesenden und die Verstreichung der Einspruchsfrist?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 10.08.2017 | 17:18

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Nachfrage beantworte ich Ihnen gern wie folgt:

1.
Es kommt grundsätzlich nicht darauf an, ob ein Blick auf die betroffene Stelle der Außenmauer aus der Perspektive anderer Wohnungen nicht möglich ist. Entscheidend ist die äußere Erscheinung der Wohnanlage. Allerdings kann ein nur eingeschränkter Einblick dazu führen, dass die Beeinträchtigung als entsprechend geringfügig einzustufen wäre und möglicherweise auch nicht mehr von einem Nachteil für die entsprechenden Eigentümer ausgegangen werden kann. Dies müsste im Streitfall das Gericht entscheiden.

2.
Die bauliche Veränderung kann auch mit Zustimmung aller anwesenden Eigentümer beschlossen werden, soweit die Gemeinschaft beschlussfähig ist. Wird eine bauliche Veränderung jedoch lediglich mit einfacher Mehrheit beschlossen, ohne dass ein nichtanwesender Eigentümer ausdrücklich zustimmt, der betroffen ist, so kann der Beschluss gerichtlich angefochten werden. Jede fehlende Zustimmung kann das Gericht zum Anlass nehmen, den Beschluss für ungültig zu erklären. Wird gegen den Beschluss nicht fristgerecht Anfechtungsklage erhoben, wird er bestandskräftig. Man spricht hier von einem sog. "Zitterbeschluss".

Ich hoffe, Ihre Nachfragen verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen.

Bei weiteren Fragen oder wenn Sie weiterführende anwaltliche Unterstützung benötigen sollten, stehe ich Ihnen selbstverständlich jederzeit gern zur Verfügung, da meine auf das Miet- und Wohnungseigentumsrecht spezialisierte Kanzlei gerade auf bundesweite Mandate ausgerichtet ist. Die von Ihnen entrichtete Beratungsgebühr würde im Falle einer Beauftragung vollständig angerechnet werden.

Mit freundlichen Grüßen




Dipl.iur. Mikio A. Frischhut
Rechtsanwalt

ANTWORT VON

202 Bewertungen

Hopfengartenweg 6
90451 Nürnberg
Tel: 091138433062
Web: www.frischhut-recht.de
E-Mail:
RECHTSGEBIETE
Miet und Pachtrecht, Arbeitsrecht, Vertragsrecht, Kaufrecht, Baurecht
Durchschnittliche Anwaltsbewertungen:
4,6 von 5 Sternen
(basierend auf 59201 Bewertungen)
Aktuelle Bewertungen
5,0/5,0
Meine Frage wurde in kürzester Zeit zufriedenstellend beantwortet. Eine Nachfrage meinerseits wurde ebenfalls schnell und in mir verständlicher Sprache ausschöpfend beantwortet. Ich habe als Nichtjurist den Eindruck dass man ... ...
FRAGESTELLER
5,0/5,0
Danke für die klare, schnelle Antwort. ...
FRAGESTELLER
5,0/5,0
Kurz pregnant auf den Punkt. So soll es sein. ...
FRAGESTELLER