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Baugenehmigung, Befreiung der Dachform


| 14.12.2012 22:35 |
Preis: ***,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Daniel Hesterberg



Sehr geehrter Herr Rechtsanwalt,
ich habe in Baden-Württemberg ein Grundstück in einer Gemeinde gekauft. Laut dem hier vorliegenden Bebauungsplan darf ich hier in diesem Bauabschnitt Satteldächer mit 18-25 oder 30-38 Grad und Pultdächer mit 0-15 Grad bauen.

Der gemeinsame Bebauungsplan im gesamten Neubaugebiet weist für verschiedene kleinere Straßenabschnitte auch unterschiedliche Dachformen auf .z.B. für 8 Grundstücke auf der einen Straßenseite nur Satteldächer (30-38 Grad), auf der anderen Straßenseite 5 Grundstücke mit Satteldächer und Pultdächer und weiter im Norden(keine 200 Meter entfernt) Zeltdächer und Walmdächer.
Im Prinzip sind im gesamten Baugebiet im Umkreis von 500 Metern alle möglichen Dachformen auch schon vertreten.

Da ich wie oben beschrieben nur Satteldächer und Pultdächer bauen darf habe ich mich vor dem Kauf des Grundstücks bereits erkundigt, ob man hier ein Zeltdach oder ein Walmdacht bauen darf. Hierbei erhielt ich die Auskunft, dass die Stadtverwaltung mir eine andere Dachform nicht sicher zusagen kann, da jede Befreiung vom Bebauungsplan eine Einzelentscheidung darstellt.

Nachdem mein Architekt das komplette Haus mit einem Zeltdach geplant hatte, sprach er sich mit der Baubehörde mündlich ab. Hierbei erhielt er die Auskunft, dass es schwierig mit einer Befreiung der Dachform werden könnte. Er solle das Baugesuch aber mit dem Antrag auf Befreiung der Dachform mittels des Kenntnisgabeverfahrens einreichen. Dies tat mein Architekt soweit dann auch.

Als ich diese Woche nach dem Stand der Dinge gefragt habe bekam ich die Auskunft, dass ich mir wohl keine Große Hoffnung auf die Befreiung der Dachform machen sollte.

Da ich mir so etwas schon fast gedacht hatte, habe ich mich mit dem für meine Ortschaft zuständigen Ortschaftsrat unterhalten. Dieser teilte mir mit, dass die Baubehörde auf der gegenüberliegenden Straßenseite bereits ein Haus mit Zeltdach eine Befreiung der Dachform genehmigt hatte. Dieses Haus ist auch schon gebaut. Laut Bebauungsplan sind hier eigentlich auch nur Satteldächer erlaubt!!

Wie schon oben beschrieben sind für mich auf der anderen Straßenseite Pultdächer und Satteldächer erlaubt.

Jetzt zu meinen Fragen:
1. Kann ich mich in diesem Fall konkret auf diese o.g. bereits erteilte Befreiung der Dachform berufen, da hier auch nur Satteldächer stehen dürften oder macht das einen Unterschied zu meinem Bauabschnitt, da dieser anderst ausgewiesen ist?

2. Mit welcher Begründung kann ich hier am besten argumentieren, um eine Befreiung der Dachform zu erhalten?

3. Ich gehe davon aus, dass ich das Zeltdach für mich nicht genehmigt bekomme. Inwieweit macht es hier Sinn einen Widerspruch einzulegen und weitere Schritte einzuleiten?

Vielen Dank für Ihre Antwort.
Eingrenzung vom Fragesteller
15.12.2012 | 04:03
Eingrenzung vom Fragesteller
15.12.2012 | 04:06

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Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegeben Informationen verbindlich wie folgt beantworten:


1. und 2.
Grundsätzlich gilt, das es keine Gleichbehandlung im "Unrecht" gibt.

Hiermit meine ich, dass selbst wenn die anderen Bauherren beziehungsweise die entsprechenden Inhaber unrechtmäßigerweise eine Genehmigung erhalten haben, können Sie sich leider nicht im Sinne einer allgemeinen Gleichbehandlung darauf berufen.

Hier gibt es aber einen anderen Aspekt, der für sie wichtig sein könnte:

Unter bestimmten Voraussetzungen gibt es nämlich eine so genannte Selbstbindung der Verwaltung.

Wenn nämlich die Baubehörde eine bestimmte Konstellation als Ausnahme im Sinne des Bebauungsplanes anerkannt hat, kann hieraus gegebenenfalls ein Genehmigungsanspruch von ihnen erwachsen, sofern Ihre Konstellation gleich gelagert ist.

Liegen Sie aber nicht im gleichen Bebauungsplan oder existiert kein solcher für Sie bzw. sieht der Bebebauungsplan da für unterschiedliche Straßenzüge etwas anderes vor - wie hier -, dann wird diese Argumentation sehr schwierig sein.

3.
Widerspruch können Sie erst gegen einen rechtsmittelfähigen - schriftlichen und begründeten - Bescheid einlegen.

§ 31 Abs. 2 Baugesetzbuch - Ausnahmen und Befreiungen - sieht vor:

Von den Festsetzungen des Bebauungsplans kann befreit werden, wenn die Grundzüge der Planung nicht berührt werden und

1.
Gründe des Wohls der Allgemeinheit die Befreiung erfordern

oder

2.
die Abweichung städtebaulich vertretbar ist

oder

3.
die Durchführung des Bebauungsplans zu einer offenbar nicht beabsichtigten Härte führen würde

und

wenn die Abweichung auch unter Würdigung nachbarlicher Interessen mit den öffentlichen Belangen vereinbar ist.

Alternativ könnten Sie den Bebauungsplan ändern lassen, was aber ähnlich schwergewichtige Interessenlagen voraussetzt.

Vorrangig sollte aber genau geprüft werden, ob der Bebauungsplan nicht selber Ausnahmen zulässt.

Die Nr. 2, Städtebauliche Verträglichkeit, scheint hier in der Tat aussichtsreich zu sein:

Zum einen ist diese von Ihnen geschilderte Dachbebauung fast überall zulässig, sie war ja auch schon vorher vorhanden.

Zum anderen gehen keine nachteiligen Einwirkungen insbesondere auf die Nachbarschaft aus.

Schließlich darf auch nicht vergessen werden, dass Ihre Nachbarn gleichermaßen gebaut haben, was hier wiederum eine Rolle spielen muss.

Sie sollten die oben angesprochenen Sachen mit Ihrem Architekten besprechen und gegenüber dem Bauamt vortragen.

Sollte sich die Sache auf diesem Wege nicht klären lassen, so sollte unbedingt eine weitere anwaltliche Beratung und Vertretung erfolgen.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen
Daniel Hesterberg, Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 03.01.2013 | 07:29

Vielen Dank für ihre Auskunft.

Ich erwarte eine Begründung der Baubehörde am Ende dieses Monats.
Wenn ich sie richtig verstanden habe, dann halten sie es aufgrund meiner Schilderung für sinnvoll weitere Schritte einzuleiten, wenn die Baurechtsbehörde sich nicht umstimmen lässt.

Was denken sie wie die Chancen dann sind die Dachform genehmigt zu bekommen? Und wie lange kann sich der Baubeginn dann längsten Falls verzögern wenn man hiergegen vorgeht?
Eine kurze Antwort genügt mir.

Vielen Dank schon mal.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 03.01.2013 | 09:37

Sehr geehrte(r) Ratsuchende(r),

vielen Dank für Ihre Nachfrage, die ich gerne wie folgt beantworte:

Ja, das ist richtig.

Nach meiner ersten vorläufigen Bewertung lohnt sich auf jeden Fall eine weitere Begutachtung der Sache, da ich da durchaus Chancen sehr.

Eine Gewichtung der Gesamtsituation fällt mir jedoch aus der Ferne schwer - vielen Dank für Ihr Verständnis dafür, dass es dabei auf zu viele Details ankommt, die hier im Rahmen einer Erstberatung nicht alle geklärt werden können.

Der Baubeginn kann sich Monate, aber auch Jahre bei einem Rechtsstreit über mehrere Instanzen hinziehen.

Ich hoffe, Ihnen damit weitergeholfen zu haben und wünsche Ihnen noch einen schönen Tag.

Mit freundlichen Grüßen

Daniel Hesterberg
Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 03.01.2013 | 07:30


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FRAGESTELLER 03.01.2013 4,8/5.0
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