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Bauabnahme


| 16.12.2009 21:29 |
Preis: ***,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Thomas Bohle



Sehr geehrte Anwältin oder sehr geehrter Anwalt,

Wir haben ein momentan in Entstehung befindliches Haus gekauft, das Teil einer größeren Hausgemeinschaft (Reihenhaus) ist. Der Bauträger hat uns fristgerecht einen Termin zur Bauabnahme unseres Hauses und Gebäudeübergabe desselben am 18.12.09 genannt.

Nun wirds kompliziert. Für das genannte Haus gibt es eine Standardausstattung, die teilweise auch in der Leistungsbeschreibung, die Teil des Vertrages ist, beschrieben ist. Wenn man davon abweichen möchte und möchte sich außerhalb den Standardmustern bewegen, erhält man für das jeweilige Gewerk vom Bauträger eine Gutschrift und beauftragt einen mit dem Bauvorhaben verbundenen Handwerker mit der Ausführung nach Wunsch. Man erhält dann von diesem Handwerker ein Angebot, das man sodann beauftragt. Dann wird die Wunschausführung getätigt.

Der jetzige Bautenstand ist so, dass das Haus fast vollständig fertiggestellt ist. Es fehlen noch:
- die Wandfarbe in einigen Bereichen
- das Außengeländer der Zugangstreppe
- der vollständige Bodenbelag.

Beim Bodenbelag sind wir den o.g. Weg gegangen und haben eine Gutschrift für den Standard-Boden vom Bauträger erhalten und haben großflächig Industrieparkett beim Bodenleger anbieten lassen. Da das Angebot nicht korrekt war, sind wir noch in der Diskussion, formell ist der Boden noch nicht beauftragt. Der Bodenleger ist vollständig mit den anderen Häusern der Zeile ausgelastet und reagiert nicht auf unsere Korrekturwünsche.

Untenstehend finden sich unterstützende Informationen, ein Auszug aus dem KV und aus der Leistungsbeschreibung bzgl. Boden.


******Zitat KV Anfang:

Der Verkäufer verpflichtet sich, das Gebäude in angemessener Frist ohne Unterbrechung herzustellen. Ein bestimmter Fertigstellungstermin kann nicht zugesichert werden. Die Bezugsfertigkeit wird bis zum 30.08.2009 in Aussicht gestellt und spätestens bis zum 31.12.2009 garantiert, vorausgesetzt, höhere Gewalt, Streik, außergewöhnliche Witterungsbedingungen, Hindernisse im Baugrund, z.B. archäologische Funde, oder sonstige Umstände, die vom Verkäufer nicht zu vertreten sind, hindern nicht den Baufortschritt. Kommt der Verkäufer mit der bezugsfertigen Herstellung des Vertragsobjekts in Verzug, stehen dem Käufer die gesetzlichen Rechte und Ansprüche nach dem BGB zu.

(...)

Vom Käufer gewünschte Abweichungen von den genehmigten Plänen, der Baubeschreibung oder in diesem Vertrag ausdrücklich vereinbarten Leistungen sind Sonderwünsche. Sonderwünsche sind grundsätzlich möglich, bedürfen jedoch einer Vereinbarung zwischen Käufer und Verkäufer. Der Verkäufer kann seine Zustimmung nach seinem billigen Ermessen verweigern, insbesondere wenn durch die Ausführung von Sonderwünschen der weitere Bauablauf technisch oder zeitlich erschwert würde oder wenn dies zu technischen Risiken für den Vertragsgegenstand, das Sondereigentum anderer Käufer oder das Gemeinschaftseigentum führen würde.

Bauleistungen, insbesondere im Bereich der Ausbaugewerke, Malerarbeiten und Bodenbeläge, können aufgrund einer rechtzeitig vorher zu treffenden Vereinbarung zwischen Käufer und Verkäufer aus dem vereinbarten Leistungsumfang herausgenommen und als Eigenleistung ausgeführt werden. In der Vereinbarung sind mindestens Art und Umfang der Eigenleistungen des Käufers und die daraus resultierenden Änderungen des § 3 dieses Kaufvertrages (Kaufpreis) zu vereinbaren.

Eine Erhöhung oder Minderung der Vertragssumme führt zu einer Neuberechnung des gesamten Ratenplanes. Nachzahlungen auf bereits fällige Raten sind mit der Kaufpreisrate fällig, welche als nächste fällig wird. Erstattungen auf bereits geleistete Kaufpreisraten werden auf die nächste fällige Rate angerechnet.

§ 6
Abnahme, Übergabe

Bis zur Abnahme und späteren Übergabe des Vertragsgegenstandes wird der Bauablauf durch den Verkäufer bestimmt. Dem Verkäufer steht das alleinige Hausrecht auf der Baustelle zu. Das Betreten der Baustelle durch den Käufer oder durch von ihm bestimmte Dritte ist jederzeit ohne Zustimmung des Verkäufers möglich, erfolgt jedoch immer auf eigene Gefahr. Der Käufer hat alles zu unterlassen, was eine ordentliche Bauabwicklung des Bauvorhabens erschwert.

Die Übergabe des Vertragsgegenstandes erfolgt unverzüglich nach seiner Bezugsfertigkeit Zug um Zug gegen Zahlung der fälligen Kaufpreisraten, Verzugszinsen und sonstiger vom Käufer nach diesem Vertrag zu entrichtender Beträge.

Das Sondereigentum gilt als bezugsfertig, wenn das Bauvorhaben im Wesentlichen abgeschlossen, der Einzug zumutbar und ein gefahrloser Zugang gewährleistet sind. Restarbeiten am Gebäude sowie die Fertigstellung der Außenanlagen können nachträglich erfolgen. Die Dachterrasse und der Dachgarten zählen insoweit nicht zu den Außenanlagen.

Sobald der Vertragsgegenstand bezugsfertig ist, findet eine gemeinsame Begehung durch die Vertragschließenden bzw. deren Vertreter statt, bei der der Vertragsgegenstand durch den Käufer abgenommen werden soll. Der Termin für die Begehung muss dem Käufer zwei Wochen vorher mitgeteilt werden.

Bei der Abnahme wird vom Verkäufer eine Niederschrift angefertigt, in die fehlende, nach der Baubeschreibung aber zu erbringende Bauleistungen und die festgestellten Mängel aufzunehmen sind. Die Niederschrift ist von beiden Vertragsparteien zu unterzeichnen.

Die bei der Begehung festgestellten Mängel und fehlenden Leistungen sind vom Verkäufer unverzüglich zu beseitigen bzw. nachzuholen.

Wirkt der Käufer oder ein Vertreter desselben bei der Abnahme nicht mit und lässt der Käufer auch einen zweiten Termin trotz erneuter Fristsetzung und schriftlichem Hinweis auf die vorgesehene Bedeutung seines Verhaltens unbeachtet, so gilt der Vertragsgegenstand als mängelfrei abgenommen.

Der Käufer ist berechtigt, vor der vorstehend genannten, bei Bezugsfertigkeit zu erfolgenden Abnahme drei Teil-Abnahmen nach Herstellung der folgenden Bauleistungen durchzuführen:

Fertigstellung der Dachflächen und Dachrinnen und nach Fenstereinbau einschließlich Verglasung;
Fertigstellung der Rohinstallation der Heizungs-, Sanitär- und Elektroanlagen;
Fertigstellung der Wärmedämmung vor Putzarbeiten.

Besteht bei der Abfassung des jeweiligen Abnahmeprotokolls über die jeweilige Teil-Abnahme zwischen den Vertragsteilen keine Einigkeit darüber, ob eine vom Käufer erhobene Beanstandung als Mangel oder als noch ausstehende Leistung anzusehen ist, oder erkennt der Verkäufer eine Beanstandung nicht an, so ist ein von der Industrie- und Handelskammer Nürnberg zu benennender Bausachverständiger von beiden Vertragsteilen zur Klärung des Sachverhalts zu beauftragen. Sofern durch den Bausachverständigen ein Mangel oder eine noch ausstehende Leistung festgestellt wird, ist dieser auch zur Ermittlung der für die Beseitigung des Mangels bzw. zur Behebung der ausstehenden Leistung anfallenden Kosten zu beauftragen. Bei einem durch den Bausachverständigen festgestellten Mangel oder einer noch ausstehende Leistung gelten hinsichtlich der Ansprüche des Käufers die gesetzlichen Bestimmungen, insbesondere § 641 Abs. 3 BGB.
Die durch den Bausachverständigen anfallenden Kosten, insbesondere diejenigen, die für die Ermittlung der anfallenden Kosten für Beseitigung von Mängeln bzw. zur Behebung ausstehender Leistungen anfallen, sind von den Vertragsteilen je zur Hälfte zu tragen.
Der Rechtsweg ist nicht ausgeschlossen.

Vom Tage der Übergabe an gebühren dem Käufer die Nutzungen und geht die Gefahr eines zufälligen Untergangs sowie der zufälligen Verschlechterung des Grundstücks und der darauf errichteten Baulichkeiten auf ihn über. Vom gleichen Zeitpunkt an trägt er die Kosten einer ordnungsgemäßen Bewirtschaftung.

Der Käufer übernimmt die Steuern und die sonstigen regelmäßig wiederkehrenden öffentlichen Abgaben vom Tag der Übergabe an.

Außerordentliche öffentliche Abgaben trägt der Käufer bereits ab Abschluss des Kaufvertrags, sofern sie nicht nach § 3 im Festpreis enthalten sind. Somit treffen den Käufer Erschließungsbeiträge für spätere, bei Kaufabschluss noch unbekannte Erschließungs- und Unterhaltungsmaßnahmen sowie Beiträge und Abgaben, die aufgrund künftiger gesetzlicher Regelungen oder neuer rechtlicher Möglichkeiten seitens der Stadt, des Staates oder sonstiger öffentlicher Körperschaften erhoben werden.

Sind nach Bezugsfertigkeit noch weitere Arbeiten im und am Haus sowie auf dem Grundstück erforderlich, so hat der Käufer diese Arbeiten entschädigungslos zu dulden.

Der Käufer ist berechtigt, Gemeinschaftseigentum, das ihm zur Sondernutzung zugewiesen ist (Terrassen- und Gartenflächen) oder ausschließlich im Bereich seines Sondereigentums liegt, zusammen mit seinem Vertragsobjekt abzunehmen.
Die Abnahme des übrigen Gemeinschaftseigentums hat nach vollständiger Fertigstellung des Bauvorhabens zu erfolgen. Sie soll durch den Verwalter gemeinsam mit einem von ihm zu bestimmenden, amtlich bestellten Sachverständigen vorgenommen werden, die hierzu unter Befreiung von den Beschränkungen des § 181 BGB und jederzeit widerruflich hiermit bevollmächtigt werden.

****** Zitat KV Ende

****** Zitat Leistungsbeschreibung Anfang
Wohnraumbeläge:
Alle-Wohn- und Schlafräume sowie die Flure werden mit einem Teppichboden aus unserer Musterkollektion ausgelegt. Es kommt eine Qualität zum Einsatz, die antistatisch und schmutzabweisend ist. Laminat oder Parkett kann mit einer Aufbaustärke von 8-9mm verlegt werden. Die Bemusterung und Beauftragung erfolgt dabei direkt an den ausführenden Handwerker. In diesen Fällen oder bei Eigenleistung inklusive aller erforderlichen Vorarbeiten erfolgt eine Pauschalvergütung in Höhe von XX €/m² Wohnfläche durch den Verköufer.

******Zitat Leistungsbeschreibung Ende

Nun die Fragen:

- Sollte die Außentreppe zur Abnahme noch kein endgültiges Geländer, sondern immer noch nur ein rohes Baugeländer mit ungehobelten Brettern als Handlauf haben, kann dann die Abnahme durch uns deswegen verweigert werden (kein gefahrloser Zugang)
- Ist es rechtens, die Abnahme zu verweigern, wenn der Fußboden noch nicht ausgeführt ist? Welche Argumentation können wir ins Feld führen, um die Abnahme erst nach Ausführung des Fußbodens durchzuführen?
- Der Bauträger sagt, daß er keine Mängel an Gewerken ins Protokoll aufnimmt, die an Sonderwünschen existieren, d.h. wenn wir mit dem Fensterbauer kostenneutral die Größe eines Fensters geändert haben und es klemmt, kommt es nicht ins Protokoll. Ist das zulässig? Welche Konsequenzen ergeben sich daraus für uns - müssen wir Vorab-Abnahmen der Sonderwunsch-Gewerke mit den einzelnen Handwerkern machen? Kann das nach der Bauträger-Abnahme auch noch geschehen? Wie sichern wir hier unsere Gewährleistungsansprüche, bzw. Anrecht auf Mängelkorrekturen der Sonderwunsch-Gewerke?
- Wir möchten auf jeden Fall in der Abnahme alle Mängel und fehlende Leistungen im Protokoll haben, gleich welcher Herkunft und welcher Verantwortung. Anschließend würden wir vorbehaltlich der Mängelbeseitigung die Abnahme gewähren. Wie können wir das in diesem Fall erreichen?

Einstweilen besten Dank!

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Sehr geehrter Ratsuchender,


hier wäre es sicherlich sinnvoll gewesen, den Bauvertrag VOR Unterschrift rechtlich prüfen zu lassen, da dann vor einige Besonderheiten, die nun vertraglich vereinbart sind, hätte gewarnt werden können. Nun sind diese Besonderheiten unangreifbar vertraglich vereinbart worden, was zur folgender Beantwortung Ihrer Fragen führt:

1.)

Sofern das Geländer ansonsten standsicher (also nicht wackelig) ist, rechtfertigt das Notgeländer keine Verweigerung der Abnahme. Dieses hat seinen Grund darin, dass vertraglich "im Wesentlichen abgeschlossen" abgeschlossen ist. Auch liegt hier kein Fall des nichtvorhandenen "gefahrloser Zuganges" vor, wenn es sich "nur" um ungehobelte Better handelt, sofern die Standfestigkeit gewährleistet ist, da es dann eben als "im Wesentlichen" fertiggestellt angesehen wird.

Gleichwohl sollte im Protokoll festgehalten werden, dass das Geländer noch ausgetauscht wird.

2.)

Beim Bodenbelag haben Sie nach dieser vertraglichen Konstellation Pech gehabt, da dieses aus dem Bauvertrag herausgenommen und Ihnen vergütet worden ist. Daher stellt dieses nicht mehr das Gewerk des Bauunternehmers dar. Fehlt er nun, können Sie mit keinerlei Argumentationen die Abnahme deshalb verweigern.

3.)

Auch hier hat der Unternehmen nach der vertraglichen Vereinbarung Recht. Abnahme und Gewährleistung ist allein Sache des von Ihnen gesondert beauftragten Drittunternehmers, mit dem dann eine gesonderte Abnahme und Abfassung eines Mängelprotokolles vereinbart werden muss.

Diese Abnahme kann auch noch nach der Abnahme mit dem Bauunternehmen erfolgen. Die Sicherung der Gewährleistungsrechte ergeben sich aus § 631 ff BGB, sofern vertraglich mit diesen Drittunternehmen nichts vereinbart worden ist.

4.)

Das Abnahmeprotokoll sollte natürlich alle bestehenden Mängel enthalten. Gibt es Streitigkeiten, in wessen Verantwortungsbereich es fällt, kann dieses zwar vermerkt werden; gleichwohl sollten die Mängel aufgeführt werden.

Wichtig bei JEDEM Abnahmeprotokoll ist dann, dass Sie nicht blind den vorgegebenen Standarttext unterschreiben, sondern IMMER den Zusatz "unter Vorbehalt" einfügen. Egal, was Ihnen der Unternehmer auch sagt; ohne dieses Zusatz dürfen Sie NIE die Abnahmeprotokolle unterzeichen und behalten sich dann so ihre Rechte hinsichtlich der aufgeführten als auch der Mängel vor, die Sie bis dahin vielleicht noch gar nicht erkannt haben.

Daher ist dieser Zusatz extrem wichtig.




Mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwalt
Thomas Bohle
Bewertung des Fragestellers 19.12.2009 | 22:35


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