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Bau und Verkauf von Häusern als Privatperson


| 17.02.2017 13:56 |
Preis: 68,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Marcus Schröter, MBA


Zusammenfassung: Gewerblicher Grundstückshandel, Drei-Objekt-Grenze


In der Familie existiert ein Acker der jetzt Bauland werden soll. Da wir diesen besitzen fällt für meine Mutter (Besitzerin) vertraglich vereinbart ein Baugrundstück ab. Dieses kann ich, da meine Mutter kein Interesse hat, dann natürlich bebauen.

Ich darf aber den Bauplatz nicht unbebaut weiterverkaufen da die Stadt dann ein Vorkaufsrecht zum jetzigen Verkaufspreis hat um „Grundstücksspekulationen" zu unterbinden.

Ich selbst habe kein Interesse dort selbst zu Wohnen oder dort als Vermieter aufzutreten. Dennoch wäre es finanziell möglich und interessant dort ein Doppelhaus (2 Hälften) oder alternativ 2 Reihenhäuser selbst erstellen zu lassen.

Diese könnte ich nun wiederum verkaufen und somit Gewinn erzielen.
Mir schwebt idealerweise vor nach der Planung und vor Baubeginn die Häuser/Wohnungen zu verkaufen. Damit könnte ich mein finanzielles Risiko erheblich minimieren.

Im Idealfall mit einer Art von sog. Zug-um Zug Finanzierung, in Anlehnung an MaBV. (der künftige Erwerber steht vor Baubeginn fest und bezahlt mich je nach Bauabschnitt entsprechend). Sofern dies für mich als Privatperson möglich ist.

Sollte dies nicht möglich sein würde ich idealerweise gerne einen eher kurzfristigen Kredit aufnehmen (max. 5 Jahre oder weniger) und direkt vor/bei Bau oder danach die Häuser verkaufen wollen.

In beiden Fällen möchte ich einen Verkauf unter Ausschluss einer Haftung anstreben und dies als Privatperson durchziehen.

Jetzt taucht für mich hier folgende Fragestellung auf: bin ich dann schon gewerblich unterwegs und muss entsprechend als „Bauträger und Firma" auftreten (was ich nicht möchte) oder fällt dieser Fall noch unter privater Vermögensaufbau?

Was muss man hierbei beachten dass ich auf jeden Fall nicht als gewerblich eingestuft werde, sowohl steuerlich als auch baurechtlich, da ich privat sicher kein Gewerbe betreiben möchte und wie ein Bauträger verteuern und haften kann und will.

Danke für eine möglichst genaue Einschätzung
Eingrenzung vom Fragesteller
17.02.2017 | 14:03

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Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

1. Wenn Sie einen Verkauf anstreben, bei dem die Käufer nach Baufortschritt zahlen, handelt es sich um eine gewerbliche Tätigkeit, für die eine Gewerbeerlaubnis nach § 34 C GewO erforderlich ist. Sie nehmen hier durch die Teilzahlung fremde Geldmittel an ohne das den Käufer hier das Eigentum übertragen wird. Dies erfolgt erst mit der Übergabe, nachdem in der Regel alle Raten gezahlt worden sind.

2. Sicherlich besteht die Möglichkeit, das Vorhaben umzusetzen, wenn Sie den Grundbesitz in Form von Doppelhäusern oder Wohnungseigentum dann nach Fertigstellung veräußern. Dann bedarf es hier keine Gewerbeerlaubnis nach § 34 C GewO. Allerdings bedeutet dies, dass Sie die Errichtung der Immobilien vorfinanzieren müßten.

Aber auch hier ist zu beachten, dass eine gewerbliche Tätigkeit angenommen wird, wenn mehr als drei Einheiten innberhalb von fünf Jahren veräußert werden. Denn dann liegt neben der Gewinnerzielungsabsicht auch eine gewisse Nachhaltigkeit vor.

3. Hierbei wäre zu erwägen, ob Sie dann eine Veräußerung unter Einhaltung der Objektgrenze vornehmen und die Ihnen verbleibenden Immobilien vermieten und einee Veräußerung nach Ablauf von fünf Jahren vornehmen.

Ggfs. wäre auch zu überlegen, ob der Grundbesitz auf Sie und Ihre Mutter aufgeteilt wird. Danach kann jeder der Beteiligten die Objektgrenze ausnutzen, so dass dann sechs Objekte veräußert werden können, ohne dass eine gewerbliche Tätigkeit greift.

4. Auch wenn hier keine gewerbliche Tätigkeit greift, unterliegt im Rahmen der Steuererklärung der aus der Veräußerung erzielte Gewinn der Einkommensbesteuerung, wenn zwischen Herstellung und Veräußerung nicht eine 10 Jahres Frist eingehalten wurde.

5. Soweit Sie im Ergebnis eine gewerbliche Tätigkeit vermeiden möchten, kommen Sie nicht umhin eine Vorfinanzierung des Bauvorhabens vorzunehmen.

6. Ein Ausschluss der Gewährleistung ist sicherlich möglich wobei im Rahmen des Kaufvertrages Gewährleistungsansprüche der am Bau beteiligten Unternehmen an die Käufer abgetreten werden könnte.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen

Nachfrage vom Fragesteller 21.02.2017 | 09:41

Hallo Herr Schröter,

danke erstmal für die klare Antwort. Da es maximal zwei Häuser sind ist die 3-Objektgrenze nicht mein Thema und dass ich als Privatperson keine Zug um Zug Finanzierung anbieten darf schließt die für mich eleganteste Lösung leider aus.

Dennoch bleibt eine Frage bestehen und ich hoffe Sie könne darauf antworten. Gibt es außer der 3 Objektgrenze und Zug um Zug Finanzierung andere übliche Kriterien die mir eine gewerbliche Tätigkeit unterstellen. Ich habe gehört das kann auch der Fall sein wenn man baut und dann direkt ohne Eigennutz vermietet und verkauft.

Das ist deshalb wichtig da ich nach Ihrer Aussage nun eine eigene Finanzierung anstrebe, jedoch versuchen würde vor Baubeginn einen potentiellen und solventen Käufer für beide Häuser zu finden so dass mein kurzfristiger Kredit auch darüber besser abgesichert ist (Kauf-Vorvertrag).

Nicht das dann hinterher mir eine gewerbliche Tätigkeit mit allen Konsequenzen unterstellt wird (Bundesland BaWü).

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 22.02.2017 | 08:42

Vielen Dank für Ihre Rückmeldung.

Eine gewerbliche Tätigkeit liegt nicht vor, wenn Sie Drei-Objekt-Grenze beachten und keine Zahlungen nach Baufortschritt vereinnahmen.

Im Ergebnis bleibt es daher bei der Verpflichtung den erzielten Gewinn in der Einkommensteuererklärung zu deklarieren. Eine Gewerbeanmeldung und Gewerbesteuererklärung ist aufgrund der nicht auf Dauer angelegten Tätigkeit nicht erforderlich.

Ich hoffe ich konnte Ihnen weiterhelfen.

Mit besten Grüßen

Marcus Schröter
Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 27.02.2017 | 10:42


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