ich habe Fragen zum Thema Mängelanzeige bzw. dem darauf folgenden weiteren Vorgehen ggf. auch rechtlichen Aktivitäten.
Speziell geht es in meiner Anfrage darum, dass wir wieder auftretende Defekte an der Heizungsanlage nach mehrmaligen Reparaturversuchen letztendlich in Form einer Mängelanzeige dem Bauträger per Einschreien mit Rückschein angezeigt haben.
Der Schachverhalt stellt sich folgendermaßen dar:
Im Nov. 2006 sind wir in das von dem Bauträger erstellte Haus eingezogen. Als Heizung wurde eine Anlage mit Erdsonde in Verbindung mit einer Wärmepumpe installiert. Aus wasserrechtlichen Gründen wurde die Anlage erst im Jahr 2007 mit der Wärmeträgerflüssigkeit Kabosol W befüllt.
Hierbei handelt sich um eine stark alkalische bzw. basische Flüssigkeit. Seit Ende letzten Jahres existiert jetzt aber auch eine Betriebgenehmigungen für z.B. Wasser/Ethylengycol als Wärmeträgerflüssigkeit, wofür solche Anlagen ursprünglich ausgelegt sind.
Seit Betriebsbeginn (im Jahr 2007) traten bzw. treten aktuell immer wieder Problem mit austretender Wärmeträgerflüssigkeit auf. Die durch den Bauträger beauftragte Wartungsfirma, hat seit Betriebsbeginn in jeder Heizperiode, teilweise mehrmals pro Heizperiode, versucht diesen Mangel dadurch zu beheben, dass lediglich betroffene Dichtungen ausgewechselt, die Isolierung ausgebessert bzw. das Umfeld der Anlage gereinigt wurde.
Da nun das Ende der Gewährleistungsfirst naht, aktuell wieder Wärmeträgerflüssigkeit austritt und wir der Meinung sind, dass für die Beseitigung des Mangels die Ursache festzustellen und zu beseitigen ist, haben wir am 15.03.2011 dem Bauträger eine Mängelanzeige zugesendet.
Auf Grund der Erfahrungen die wir in der Vergangenheit mit dem Bauträger bzw. der beauftragten Wartungsfirma machen mussten und da es bisher nicht gelungen ist den Mangel nachhaltig zu beheben, forderten wir darin den Bauträger auf:
... bis in spätestens (3 Wochen) sich bei uns zu melden, um:
1. in Abstimmung mit uns einen neutralen Sachverständigen zu finden und zu beauftragen, der ein Gutachten über die Mängel an der Heizungsanlage erstellt,
2. in Zusammenarbeit mit den Sachverständigen die notwendigen Arbeiten zur Beseitigung der Mängel zu definieren und
3. feste Termine zur Durchführung der in Punkt 2 festgelegten Arbeiten zu vereinbaren.
Am 06.04.2011 - also nach Ablauf der Frist und als erste Reaktion nach Zusendung der Mängelanzeige - hat uns der Bauträger einen Brief geschrieben. Dieser Brief bezieht sich NICHT auf die Mängelanzeige, sondern auf eine E-Mail, die wir zuvor (das letzte mal 03.05.2010) gesandt hatten. Bereits in dieser E-Mail hatten wir den Sachverhalt dargelegt.
In diesem Schreiben teilt uns der Bauträger mit, dass die Wartungsfirma nun neue Informationen und Ersatzteile hätte und in den kommenden Tagen einen Termin mit uns vereinbaren würde.
In dem von uns darauf hin verfassten Antwortschreiben haben wir den Bauträger darauf hingewiesen:
1. Das wir, weiteren Ausbesserungen an der Wärmepumpe zur Zeit NICHT zuzustimmen,
2. Eine grundsächliche Behebung der Mängel wünschen, welche unserer Meinung nach, durch den Austausch der Wärmeträgerflüssigkeit und der Beseitigung der bisher in Mitleidenschaft gezogenen Bauteile, zu erbringen wäre.
Weiter haben wir in diesem Antwortschreiben formuliert, dass wir eine schriftliche Stellungsnahme erwarten, die konkrete Vorschlägen im Sinne der nachhaltigen Beseitigung der Mängel aufzeigt. Für die schriftliche Stellungsnahme zu der Mängelanzeige und dem Antwortschreiben haben wir den Bauträger erneut eine Frist, diesmal von (2 Wochen), gesetzt.
Aktuell ist davon auszugehen, dass der Bauträger nicht, und wenn, nicht in der von uns gewünschten Art auf die Mängelanzeige reagieren wird. Hierzu sei noch einmal angemerkt, dass unserer Meinung nach der Austausch der Wärmeträgerflüssigkeit der einzige Weg zu einer nachhaltigen Mängelbeseitigung zu sein scheint!!!
Der nächste für uns logische Schritt wäre dann wohl, ein über Gericht bestelltes Gutachten zu beantragen bzw. Schadenersatz zu verlangen.
(???) Wäre dies der richtige Schritt oder gibt es hier auch andere Alternativen.
(???) Wie sind, nach erster Einschätzung, die Aussichten auf Erfolg zu beurteilen.
Da ich befürchte, dass die Mängelanzeige und das von uns verfassten Antwortschreiben (formale) Fehler beinhaltet, möchte ich hierzu auch noch die folgenden Fragen stellen:
(???) Ist es Rechtens, wenn wir in einer Mängelanzeige den Bauträger auffordern die Mängel auf Basis eines zu erstellenden Sachverständigengutachtens (ggf. auch das Gutachten einer unabhängigen Fachfirma) zu beheben.
(???) Muss der Bauträger auf diese Forderung reagieren, oder ist es aus seiner Sicht ausreichend, wenn er bzw. die Wartungsfirma versucht den Mangel erneut zu beheben, obwohl in der Vergangenheit bereits mehrere erfolglose Reparaturversuche stattgefunden haben.
=> (!!!) (In diesem Zusammenhang sei nochmals angemerkt, dass wir der Meinung sind, dass durch ein solches Vorgehen wieder nur einmal die Symptome und nicht die Ursache behandelt werden.)
(???) Können wir, wie beschrieben, den angebotenen Ausbesserungsversuch ablehnen.
(???) Können wir, auf eine schriftliche Stellungsnahme zu der Mängelanzeige und dem Antwortschreiben bestehen.
(???) In wie weit ist die von uns in dem Antwortschreiben formulierte ursachenbasierte Behebung - speziell der Austausch der Wärmeträgerflüssigkeit - Rechtens und muss der Bauträger darauf reagieren bzw. sich an anfallenden Kosten beteiligen.
Für Ihre Antworten bedanke ich mich im Voraus und verbleibe
MfG
Antwort geschrieben am 24.04.2011 16:00:10 
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Rechtsanwalt Thomas Bohle
Damm 2, 26135 Oldenburg, Tel: 0441 26726, Fax: 0441 26892
Arbeitsrecht, Familienrecht, Zivilrecht, Baurecht, Miet und Pachtrecht
Bewertungen: 811
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hier kann Ihnen in der Tat nur ein selbständiges Beweisverfahren weiterhelfen, da zunächst die Mangelursache und dann die Schadensbeseitigung festgestellt werden muss - aufgrund des bisherigen Umgang des Bauträgers bleibt Ihnen realistisch nur noch diese Alternative, nachdem alle bisherigen Nachbesserungsversuche fehlgeschlagen sind und es nicht absehbar ist, warum nun plötzlich der nächste Versuch die Mängel endgültig beseitigt werden sollte.
Zwar gäbe es noch die Möglichkeit, dass beide Parteien und Verzicht der Einrede der Verjährung sich einem (Privat-)Gutachten schriftlich unterwerfen; realistisch ist dieses aber wohl aufgrund des Verhaltens der Gegenseite nicht.
Daher rate ich dringend zur Einleitung eines gerichtlichen Beweissicherungsverfahrens.
Nach Ihrer Sachverhaltsschilderung sehen die Chancen dafür und für einen ggfs. nachfolgenden Hauptsacheprozess gut aus.
Bezüglich der Mängelanzeige gibt es - sofern nicht vertragtlich etwas anderes ausdrücklich vereinbart worden ist - keine bestimmte Form; entscheidend ist, dass der Mangel so genau bezeichnet worden ist, dass der Vertragspartner weiß, was gemeint ist und etsprechend reagieren kann.
Daher werden Sie insoweit beruhigt sein können. Gleichwohl nehme ich zu die Fragen wie folgt Stellung:
(???) Ist es Rechtens, wenn wir in einer Mängelanzeige den Bauträger auffordern die Mängel auf Basis eines zu erstellenden Sachverständigengutachtens (ggf. auch das Gutachten einer unabhängigen Fachfirma) zu beheben.
Dieses wäre eine Alternative, die die Gegenseite ausgeschlagen hat; daher das gerichtliche Verfahren einleiten.
(???) Muss der Bauträger auf diese Forderung reagieren, oder ist es aus seiner Sicht ausreichend, wenn er bzw. die Wartungsfirma versucht den Mangel erneut zu beheben, obwohl in der Vergangenheit bereits mehrere erfolglose Reparaturversuche stattgefunden haben.
=> (!!!) (In diesem Zusammenhang sei nochmals angemerkt, dass wir der Meinung sind, dass durch ein solches Vorgehen wieder nur einmal die Symptome und nicht die Ursache behandelt werden.)
Der Bauträger MUSS nicht reagieren; allerdings wird er nun die rechtlichen Konsequenzen zu tragen haben. Denn die Kosten des gerichtlichen Verfahrens werden nach Ihrer Sachverhaltsschilderung erstattungsfähig sein.
(???) Können wir, wie beschrieben, den angebotenen Ausbesserungsversuch ablehnen.
Ja, da alle bisherigen Versuche fehlgeschlagen sind. Zudem könnte die Arbeit des gerichtlich bestellten Sachverständigen erschwert werden. Daher sollte der bisherige Zustand unverhändert bleiben, bis der Sachverständigen vor Ort gewesen ist.
(???) Können wir, auf eine schriftliche Stellungsnahme zu der Mängelanzeige und dem Antwortschreiben bestehen.
Nein, sofern dieses nicht ausdrücklich vertraglich vereinbart gewesen ist; das Gesetz schreibt Niemanden vor zu reagieren und schon gar nicht, eine bestimmte Form einzuhalten.
(???) In wie weit ist die von uns in dem Antwortschreiben formulierte ursachenbasierte Behebung - speziell der Austausch der Wärmeträgerflüssigkeit - Rechtens und muss der Bauträger darauf reagieren bzw. sich an anfallenden Kosten beteiligen.
Nach Ihrer Sachverhaltsschilderung handelt es sich um einen echten Sachmangel. Sowie der Sachverständige die Ursache festgestellt, die Problemlösung und die Kosten ermittelt hat, wird der Bauträger sich nicht nur zu beteiligen haben, sondern die Kosten vollständig tragen müssen. Eine Mittragungspflicht Ihrerseits ist nicht erkennbar.
Ich rate Ihnen dringend, zeitnah einen Kollegen, der sich mit Baurecht auskennt, zu beauftragen. Nach Prüfung aller Unterlagen wird dieser Kollege dann das selbständige Beweisverfahren einleiten können.
Mit freundlichen Grüßen
Rechtsanwalt
Thomas Bohle
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