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Balkon nicht nutzbar/ nur Fachanwalt f. Mietrecht


| 07.04.2009 12:44 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Steffan Schwerin




Vermieterin führte umfangreiche Renovierungs- und Sanierungs-arbeiten am gemieteten Objekt durch, die sich über insgesamt ca. 6 Monate erstreckten. U.a. wurden Balkone angebaut. Von der Hausverwaltung erhielten wir die Mitteilung wann die Durchbrüche für die Balkontür erfolgen. Die ausführende Firma nahm zu dem avisierten Termin keine Durchbruchsarbeiten vor, da die Aspestverkleidung von einer Fachfirma noch nicht entfernt und das Haus nicht eingerüstet war. Einen neuen Termin erheilten wir nicht.
Aufgrund der umfangreichen Arbeiten und Lärm- und Schmutzbe-einträchtigung wurde unsererseits die Miete gem. Empfehlungen der Rechtssprechung gemindert.

Eine Geltenmachung der geminderten Miete durch die Vermieterin erfolgte nicht.

Nunmehr haben alle anderen Mieter Zugänge zum Balkon, nur bei uns fehlt die Balkontür. Man hat das Fenster beibehalten. Da sich die Balkonanlage im Hinterhof des Hauses befindet, haben wir nunmehr vor dem Fenster eine Balkonanlage, welche erheblich den Lichteinfall in die Wohnung beeinträchtigt und im Blickfeld ein Balkon mit Sichtblende.

Die Vermieterin will uns nunmehr die Nutzung des Balkons unter-sagen, mit Verweis das wir den Einbau der Balkontür behindert hätten. Zur Erinnerung, ein Ausweichtermin zum Einbau/ Umbau liegt uns nicht vor!!!

Damit der Balkon durch uns nunmehr nicht doch genutzt wird, beabsichtigt die Vermieterin das Fenster zu vergittern. Angeblich waren wir die einzige Partei, welche eine Minderung der Mietzahlung vornahm. Daher ist wohl ein kleiner "Rachezug" durch die Vermieterin anzunehmen.

Was muss unternommen werden, damit die Vergitterung unterbleibt und wir die Vermieterin dazu "bewegen" einen entsprechenden Zustand herbeizuführen, welchen die anderen Mieter bereits haben und die eine Nutzung des Balkons ermöglicht?
Trifft nicht Ihr Problem? Wir haben 20 weitere Antworten zum Thema:
07.04.2009 | 14:14

Antwort

von

Rechtsanwalt Steffan Schwerin
735 Bewertungen
Sehr geehrte(r) Fragesteller(in),

die von Ihnen gestellte Frage beantworte ich unter Berücksichtigung des geschilderten Sachverhaltes sowie Ihres Einsatzes wie folgt:

Grundsätzlich kann die Vermieterin als Eigentümerin des Objektes mit diesem – im Rahmen des gesetzlich zulässigen – auch nach Belieben verfahren. Sie ist also nicht daran gehindert, das erwähnte Fenster zu vergittern.

Allerdings stehen Ihnen insoweit natürlich auch Abwehrrechte zur Seite. Sollte die Vermieterin das Vorhaben der Vergitterung voran treiben, können Sie bis zum Abschluss der Anbringung des Gitters das Unterlassen dieser Maßnahme von der Vermieterin verlangen. Dieses kann insbesondere auf § 823 BGB in Verbindung mit § 1004 BGB analog gestützt werden. Weiterhin kann sich der Anspruch auf Unterlassung auch aus § 862 BGB ergeben.

Dazu sollten die Vermieterin schriftlich aufgefordert werden, die angekündigten Maßnahmen zu unterlassen. Des Weiteren kann dann auch gerichtlich gegen die Vermieterin vorgegangen werden. Dazu sollten Sie dann aber einen Kollegen vor Ort mit Ihrer Interessenvertretung beauftragen.

In dem Fall der Vergitterung sollte unbedingt auch die Mieter gemindert werden. Dazu sollte die Vermieterin zunächst zur Beseitigung des Gitters – dieses stellt dann einen Mangel dar – aufgefordert werden und sodann die Miete gekürzt werden.

Sobald dann doch ein Gitter angebracht worden ist, kann anhand der vorgenannten Normen die Beseitigung der Störung verlangt werden. Dies zunächst auch schriftlich unter Fristsetzung (2 – 4 Wochen) bis wann das Gitter wieder entfernt werden muss.

Der weitere Weg geht dann auch über das Gericht. Hier sollten Sie auch einen Rechtsanwalt beauftragen.

Um zu erreichen, dass der Balkon genutzt werden kann, sollten Sie Ihre Vermieterin unter Setzung einer Frist schriftlich auffordern, eine Balkontür einzubauen. Ansonsten begründet auch dies einen Mangel und berechtigt Sie zur Minderung der Miete.

Insbesondere der nunmehr behinderte Lichteinfall stellt einen Mangel dar.

Allerdings sehe ich keine Möglichkeit, dass Sie als Mieter die Vermieterin „zwingen“ können, die Balkontür nunmehr noch einzubauen. Die Vermieterin schneidet sich lediglich ins eigene Fleisch, da der momentane Zustand zur Minderung der Miete berechtigt. Auch könnte durch den nutzbaren und betretbaren Balkon die Kaltmiete erhöht werden. Die Vermieterin „verschenkt“ also Geld. Ich gehe daher davon aus, dass Sie sich früher oder später einsichtig zeigen wird.

Ob es sich hier tatsächlich um einen „Rachezug“ Ihrer Vermieterin handelt, kann ich insoweit schwer einschätzen. Sie sollten mit solchen Behauptungen auch vorsichtig umgehen, da ansonsten Ihre Vermieterin Ansprüche gegen Sie geltend machen könnte.

Zusammenfassend kann ich Ihnen nur raten, eine einvernehmliche Einigung mit der Vermieterin zu erzielen. Sie sollten freundlich aber bestimmt darauf bestehen, dass die Balkontür eingebaut wird. Allerdings dürfen Sie nicht auf eigene Kosten eine Balkontür einbauen und sich dann die Kosten von der Vermieterin erstatten lassen. Soweit gehen die Rechte als Mieter nicht.

Eine Vergitterung müssen Sie nicht dulden und könnten gegebenenfalls Ansprüche wegen Besitzstörung sowie eine erneute Mietminderung geltend machen. Sollte sich die Vermieterin weigern, die Balkontür einzubauen, sollten Sie zunächst auch die Miete mindern.


Steffan Schwerin, Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 08.04.2009 | 07:41

Sehr geehrter Herr Rechtsanwalt,

sollte die Vermietern also tatsächlich das Gitter montieren lassen empfehlen Sie demnach Mietminderung für

a.) die Anbringung des Gitters
b.) verminderter Lichteinfall durch die riesige Balkonanlage
c.) die nicht Benutzung des Balkons bzw. fehlende Balkontür

Wie hoch sind die jeweiligen Prozentsätze, wonach die Kaltmiete zu mindern ist? Es sollte ein "Vorsichtprinzip" beachtet werden.

Vielen Danke für die Beantwortung der Nachfrage.

MfG
der Frager

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 08.04.2009 | 08:19

Sehr geehrte(r) Fragesteller(in),

die von Ihnen gestellten Nachfragen beantworte ich wie folgt:

Wie bereits ausgeführt, empfehle ich Ihnen, die Miete in den genannten Fällen zu mindern. Dies stellt zum einen ein zulässiges Druckmittel gegen den Vermieter dar und soll Ihre Einbußen kompensieren. Schließlich ist die Mietsache in den genannten Fällen mangelhaft.

1. Mietminderung Vergitterung

Hier kann man von etwa 10 % Minderungsquote ausgehen.

2. Mietminderung verminderter Lichteinfall

Hier kommt es darauf an, wie stark die Beeinträchtigung durch den verminderten Lichteinfall tatsächlich wiegt. Hier sind wohl aber eher nur 5 % Minderung angebracht. Je nach Stärke der Beeinträchtigung kann dies aber auch höher angesetzt werden.

3. Mietminderung Balkon nicht nutzbar

Hier geht die Rechtsprechung von etwa 15 % Mietminderung aus, wenn der Balkon aufgrund Bauarbeiten nicht nutzbar ist.

Diese Minderung kann auch angesetzt werden, wenn die Fenster nicht vergittert werden, der Balkon aber mangels Tür immer noch nicht nutzbar ist.

Insgesamt ist noch zu beachten, dass die genannten Prozentsätze entweder alleinstehend für den jeweiligen Mangel anzusetzen sind. Wenn nunmehr doch alle 3 Mängel zeitgleich vorliegen würden, wäre eine angemessene Gesamtprozentzahl zu finden, welche den höchsten oben genannten Prozentsatz aber nicht übersteigen sollte.

Insgesamt sollte also die Minderung höchstens 15 % bis 20 % betragen.

Mit freundlichen Grüßen


Steffan Schwerin
Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 2009-04-08 | 08:48


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Rechtsanwalt Steffan Schwerin
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