Ich bin selbstständiger Hausverwalter in NRW und habe mir ein Haus gekauft. Der Makler über den wir haben uns eine Immobilie suchen lassen hat uns nicht gesagt, dass im B-Plan "WR" steht. Nun hab ich das Problem, dass eigentlich keine gewerbliche Nutzung erlaubt ist!
Frage: Ist eine Hausverwaltung (Büro unter dem Dach und wird nur von mir betrieben - kaum bzw. kein Kundenkontakt) unter dem Gesichtspunkt "WR" erlaubt oder nicht? Muss ggf. ein Antrag bei der Sadt (wenn ja wo) gestellt werden? Und ist hier der Makler haftbar zu machen für den Fall dass ich mein Gewerbe nicht dort ausführen darf? Schließlich ist der gesamte Umzug mit nicht unerheblichen Kosten abgeschlossen!
Antwort geschrieben am 10.06.2011 20:55:33 
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Rechtsanwalt LL.M.; M.A. Michael Grübnau-Rieken
Schützenhofstraße 25, 26441 Jever, Tel: 044619090818, Fax: 044619090817
Mietrecht, Sozialrecht, Zivilrecht, Vertragsrecht, allgemein, Kaufrecht, Strafrecht, Arbeitsrecht (Arbeiter und Angestellte), Versicherungsrecht
Bewertungen: 133
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unter Berücksichtigung Ihres geschilderten Sachverhaltes sowie des Einsatzes beantworte ich Ihre Frage wie folgt.
Die Festlegung WR bedeutet reines Wohngebiet.
Zunächst ein Blick auf die Baunutzungsverordnung:
§ 3
(1) Reine Wohngebiete dienen dem Wohnen.
(2) Zulässig sind Wohngebäude.
(3) Ausnahmsweise können zugelassen werden
1.
Läden und nicht störende Handwerksbetriebe, die zur Deckung des täglichen Bedarfs für die Bewohner des Gebiets dienen, sowie kleine Betriebe des Beherbergungsgewerbes,
2.
Anlagen für soziale Zwecke sowie den Bedürfnissen der Bewohner des Gebiets dienende Anlagen für kirchliche, kulturelle, gesundheitliche und sportliche Zwecke.
(4) Zu den nach Absatz 2 sowie den §§ 2, 4 bis 7 zulässigen Wohngebäuden gehören auch solche, die ganz oder teilweise der Betreuung und Pflege ihrer Bewohner dienen.
Ausnahmen können Sie anhand § 3 Absatz 3 Nr. 1 und Nr. 2 sowie Absatz 4 erkennen.
Ihre Hausverwaltung ist eine Gewerbebetrieb und kann per se nicht unter diese Norm subsumiert werden.
Es könnte aber sein, dass das Merkmal "nichtstörend" sich für Sie günstig auswirkt.
Hierzu hat das Bundesverwaltungsgericht den Begriff konkretisiert: "Zu dem Begriff nicht störend gelten die Erläuterungen zu § 4 Abs. 2 Nr. 2 entsprechend. Der zulässige Störgrad der Gewerbebetriebe unterscheidet sich nicht von dem für Handwerksbetriebe geltenden Störgrad. Ein Betrieb stört und kann nach Absatz 3 Nr. 2 nicht zugelassen werden, wenn er nach seiner typischen Nutzungsweise nicht gebietsverträglich ist. Bedeutsam für die Beurteilung der Gebietsverträglichkeit sind alle mit der Zulassung des Betriebs nach seinem Gegenstand, seiner Struktur und Arbeitsweise typischerweise verbundenen Auswirkungen auf die nähere Umgebung; dabei sind die Art und Weise der Betriebsvorgänge, der Umfang, die Häufigkeit und die Zeitpunkte dieser Vorgänge, der damit verbundene An- und Abfahrtsverkehr sowie der Einzugsbereich des Betriebs zu berücksichtigen BVerwG, Beschl. vom 25. 3. 2004 – 4 B 15.04).
Diese Rechtsprechung bezog sich auf § 4 BauNVo und damit auf allgemeine Wohngebiete. Nach einer Auffassung in der Rechtsprechung kann dies jedoch auch auf § 3 bezogen werden (Stock in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, BauGB, § 3
97. Ergänzungslieferung 2010, Rn. 71). Diese Meinung halte ich für gut vertretbar.
Wenn man dann noch den Gleichbehandlungsgrundsatz nach Art. 3 GG zu Grunde liegt,dürften Sie mit Ihrem Betrieb nicht schlechter gestellt werden als ein Ladenlokal.
Wie Sie Ihren Betrieb schildern, dürfte er ebenfalls nicht störend sein. Dies zu klären, ob Ihr Gewerbe zulässig ist, bedarf in der Tat, wie Sie richtig ausführen, der Klärung durch die zuständige Bauordnungsbehörde, was in der Regel die Gemeinden und Städte sind.
Sollte die Bauordnungsbehörde nicht dieser Meinung sein, stellt sich die Frage nach einem Schadensersatz gegen den Makler. Ich gehe davon aus, dass Sie ihm den Auftrag erteilt haben, ein Haus zu suchen, welches einen Gewerbebetrieb beherrbergen kann. Als Immobilienmakler müssten ihm zumindest ansatzweise bekannt sein, dass es beim Merkzeichen WR nicht ohne Weiteres möglicht ist, einen Gewerbebetrieb zu errichten. In diesem Zusammenhang müsste er sich nach der Verwaltungspraxis der örtlichen Bauordnungsbehörden erkundigen, was eine Nebenpflicht in einem Maklervertrag darstellt und zur sogenannten Schadensabwendungsplficht gehört.
Tut er dies nicht, begeht er eine Pflichtverletzung des Maklervertrages nach Schadensersatz wegen Pflichtverletzung">§ 280 BGB und macht sich demnach schadensersatzpflichtig.
Allerdings tritt die Ersatzplficht erst ein, wenn ein konkreter Schaden entstanden ist.
Ich hoffe, ich konnte Ihnen eine erste Orientierung geben. Sollten noch etwas offen geblieben sein, so scheuen Sie bitte nicht, die kostenlose Nachfragefunktion zu nutzen.
Im Falle einer weiteren, anwaltlichen Mandantierung würde ich mich freuen, wenn Sie mich beauftragen würden.
Mit freundlichen Grüßen
Michael Grübnau-Rieken LL.M.; M.A.
Master of Laws, Magister Artium
Rechtsanwalt
Dozent im Bereich Sozialrecht, Haftungs- und Vertragsrecht
Nachfrage vom Fragesteller geschrieben am 10.06.2011 21:22:11
Zunächst vielen Dank für Ihre Antwort!
Inwieweit ist es nun meine Aufgabe einen Antrag stellen zu müssen ob der Genehmigung meines Gewerbes? Ich bin davon ausgegangen, dass der Erwerb unseres Hauses auch die Gewerbetreibung meiner Hausverwaltung erlaubt, zumal der Makler ausdrücklich von meiner Tätigkeit wusste und auch wusste, dass ich in meinem Haus diese ausführen werde. Vorherige andere Besichtigungsobjekte wurden durch den gleichen Makler auch bereits für meine Hausverwaltungstätigkeit ausgewählt!
Ich habe bedenken, dass ich eventuell mein Haus verkaufen MUSS da die Stadt ggf. auf Unterlassung meines Gewerbes pocht!!!
Zunächst vielen Dank für Ihre Antwort!
Inwieweit ist es nun meine Aufgabe einen Antrag stellen zu müssen ob der Genehmigung meines Gewerbes? Ich bin davon ausgegangen, dass der Erwerb unseres Hauses auch die Gewerbetreibung meiner Hausverwaltung erlaubt, zumal der Makler ausdrücklich von meiner Tätigkeit wusste und auch wusste, dass ich in meinem Haus diese ausführen werde. Vorherige andere Besichtigungsobjekte wurden durch den gleichen Makler auch bereits für meine Hausverwaltungstätigkeit ausgewählt!
Ich habe bedenken, dass ich eventuell mein Haus verkaufen MUSS da die Stadt ggf. auf Unterlassung meines Gewerbes pocht!!!
Antwort auf Nachfrage vom Anwalt geschrieben am 10.06.2011 21:43:54
Sehr geehrter Fragensteller,
es ist grundsätzlich stets Aufgabe desjenigen bei der Behörde Anträge zu stellen, der Rechte für sich herleiten möchte. Wenn bspw. eine Person als Anwalt arbeiten möchte (die Ausbildung vorausgesetzt), dann muss man selber einen Antrag bei der zuständigen Kammer stellen.
Wer bspw. ein Versicherungsgewerbe ausüben möchte, muss selber den Antrag beim Gewerbeamt stellen.
Wenn der Makler geeignete Häuser auswählt, die für Ihr Gewerbe tauglich sind, beeinhaltet dies nicht die Antragstellung beim Bauordnungsamt, sondern lediglich die Prüfung der Vereinbarkeit des Gewerbes mit dem Wohngebiet.
Wenn der Makler den Gewerbeantrag stellen soll, müsste das separat vereinbart worden und entsprechende Vollmachten erteilt worden sein.
Meine Aussage bezog sich darauf, dass der Makler Kenntnis von der Bezeichnung der Bebaungsbebiete in seinem Wirkungskreis haben müsste und daher eine Hinweispflicht hat, dass bspw. Ihr Haus in einem Baugebiet mit der Ausweiung WR steht, was wiederum entscheident für den Schadensersatz ist.
Vor einem Hauskauf besteht die Möglichkeit, bei der zuständigen Baubehörde eine sogenannte Voranfrage zu stellen, die die Behörde später rechtlich bindet.
Es stellt sich aber noch die Frage, ob Sie das Haus verkaufen müssen, wenn Sie das Gewerbe nicht ausüben dürfen. Sie haben aber sicherlich die Kosten eines Büros in den Hausverkauf einkalkuliert. Möglicherweise müsste dann ggd. über einen weiteren Schaden zwischen Kaufpreis sowie Verkaufspreis nachgedacht werden.
Ich wünsche Ihnen für die Verhandlungen mit der Baubehörde zunächst alles erdenklich Gute!
Sehr geehrter Fragensteller,
es ist grundsätzlich stets Aufgabe desjenigen bei der Behörde Anträge zu stellen, der Rechte für sich herleiten möchte. Wenn bspw. eine Person als Anwalt arbeiten möchte (die Ausbildung vorausgesetzt), dann muss man selber einen Antrag bei der zuständigen Kammer stellen.
Wer bspw. ein Versicherungsgewerbe ausüben möchte, muss selber den Antrag beim Gewerbeamt stellen.
Wenn der Makler geeignete Häuser auswählt, die für Ihr Gewerbe tauglich sind, beeinhaltet dies nicht die Antragstellung beim Bauordnungsamt, sondern lediglich die Prüfung der Vereinbarkeit des Gewerbes mit dem Wohngebiet.
Wenn der Makler den Gewerbeantrag stellen soll, müsste das separat vereinbart worden und entsprechende Vollmachten erteilt worden sein.
Meine Aussage bezog sich darauf, dass der Makler Kenntnis von der Bezeichnung der Bebaungsbebiete in seinem Wirkungskreis haben müsste und daher eine Hinweispflicht hat, dass bspw. Ihr Haus in einem Baugebiet mit der Ausweiung WR steht, was wiederum entscheident für den Schadensersatz ist.
Vor einem Hauskauf besteht die Möglichkeit, bei der zuständigen Baubehörde eine sogenannte Voranfrage zu stellen, die die Behörde später rechtlich bindet.
Es stellt sich aber noch die Frage, ob Sie das Haus verkaufen müssen, wenn Sie das Gewerbe nicht ausüben dürfen. Sie haben aber sicherlich die Kosten eines Büros in den Hausverkauf einkalkuliert. Möglicherweise müsste dann ggd. über einen weiteren Schaden zwischen Kaufpreis sowie Verkaufspreis nachgedacht werden.
Ich wünsche Ihnen für die Verhandlungen mit der Baubehörde zunächst alles erdenklich Gute!
Ergänzende Informationen vom Anwalt geschrieben am 10.06.2011 22:21:36
Sie sollten auf jedenfall die Entscheidung der Behörde abwarten, da dies als Präkudiz in einem eventuellen Schadensersatzprozess gegen den Makler dienen kann. Zunächst sollten Sie aber die Entscheidung der Behörde abwarten, und dann ggf. diese Entscheidung durch eine höhere Instanz überprüfen lassen.
Lassen Sie sich dabei aber von einem Anwalt beraten, damit keine Ansprüche verjähren.
Einen schönen Abend noch.
Sie sollten auf jedenfall die Entscheidung der Behörde abwarten, da dies als Präkudiz in einem eventuellen Schadensersatzprozess gegen den Makler dienen kann. Zunächst sollten Sie aber die Entscheidung der Behörde abwarten, und dann ggf. diese Entscheidung durch eine höhere Instanz überprüfen lassen.
Lassen Sie sich dabei aber von einem Anwalt beraten, damit keine Ansprüche verjähren.
Einen schönen Abend noch.
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