Frage geschrieben am 04.03.2010 12:14:09
Automatische Verlängerung trotz § 545 ausschluss?
Rechtsgebiet: Mietrecht, Wohnungseigentum | Einsatz: € *** | Status: Beantwortet | Aufrufe: 1701Zugegebenermaßen ist mein Problem etwas komplex.
Finanziell: Ich bekomme ALG 2 (nebst einer Selbstständigkeit), die Miete geht automatisch auf das Konto des Vermieters.
Vor gut 10 Monaten habe ich einen Mietvertrag über eine (winzige) 1-Zimmer-Wohnung abgeschlossen. Der Mietvertrag ging ein halbes Jahr (bis zum 30.09.2009) und sollte sich (nach mündlichen Angaben meines Vermieters) um jeweils ein halbes Jahr (bzw. 3 Monate - bin mir nichtmehr sicher) verlängern. Soweit, sogut.
Mitte Februar fand ich eine neue (größere) Wohnung und wollte natürlich so schnell wie möglich einziehen. Da ich in meinem Mietvertrag kein Anzeichen auf automaische Mietverlängerung finden konnte, kündigte ich fristlos zum 1.3.2010.
Die ARGE reagierte auf meinen Umzug allerdings zuspät und hatte die Überweisung zum alten Vermieter schon getätigt und dieser weigert sich nun die Miete für den März (die ich für die neue Wohnung brauche) an mich zu überweisen. Er fordert sogar noch 2 Mieten für die nächsten Monate der ordentlichen Kündigungsfrist.
Nachdem ich mir gerade im Internet einiges angesehen habe und zuerst dachte "Mist, die automatische Verlängerung muss garnicht im Vertrag benannt sein" - fand ich eine kleine Klausel in Vertrag "Die Vertragsverlängerung gem. § 545 BGB bei Fortsetzung des Mietgebrauchs nach Beendigung des Mietverhältnisses durch den Mieter wird ausgeschlossen."
Bedeutet dass, das die Vertragsverlängerung tatsächlich nicht automatisch stattgefunden hat und ich das Recht hatte so fix zu kündigen?
Vielen Dank für die Antwort
Antwort geschrieben am 04.03.2010 13:30:46 
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Rechtsanwalt Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Maximilian A. Müller
Rathausplatz 1, 76829 Landau, Tel: 06341 - 91 777 7, Fax: 06341 - 91 777 19
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vielen Dank für Ihre Frage, die ich auf der Grundlage Ihrer Schilderungen wie folgt beantworten kann:
Hierbei möchte ich aber zunächst vorausschicken, dass für eine ordnungsgemäße Beantwortung die Kentnnis Ihres Mietvertrages notwendig ist. Bitte lassen Sie mir diesen gegebenenfalls noch per Mail oder Fax zukommen. HIerfür vielen Dank.
Zu Ihrer Frage:
1.
Nach Ihrer Schilderung wurde ein MIetvertrag für die Dauer von 6 Monaten abgeschlossen. Es liegt damit ein Zeitmietvertrag im Sinne des § 575 BGB, das heißt ein auf eine bestimmte Mietzeit befristeter Mietvertrag, vor.
Ein solcher ist nur möglich, wenn Ihr Vermieter einen bestimmte Grund für die Befristung hat. Ein solcher Grund könnte z.B. Eigenbedarf sein. Der Grund muss im Vertrag selbst benannt werden.
Hintergrund ist in aller Regel, dass das Mietverhältnis aufgrund besonderer Umstände (Eigenbedarf, u.ä.) eben nach Ablauf der bestimmten Zeit enden muss. Hierzu steht die mündliche Äußerung Ihres Vermieters im Widerspruch, dass sich der Vertrag jeweils wieder verlängern soll. Denn dies zeigt gerade, dass an sich kein Grund für eine Befristung vorliegt.
Meines Erachtens spricht daher viel dafür, dass eine wirksame Befristung nicht vorgenommen wurde. Die rechtliche Konsequenz hiervon ist, dass der Mietvertrag unbefristet ist. Ein unbefristeter Mietvertrag kann jedoch nur unter Einhaltung der ordentlichen KÜndigungsfristen gekündigt werden, so dass Sie meines Erachtens tatsächlich dazu verpflichtet sind, grundsätzlich die Miete für die Monate März - Mai auszugleichen (Ihre Kündigung von Ende Februar wird Ende Mai wirksam). Anderes gilt selbstverständlich dann, wenn der Vermieter die Wohnung an einen neuen Mieter vermietet hat und Sie die Wohnung daher ohnehin nicht mehr nutzen könnten.
2.
Ginge man davon aus, dass das Mietverhältnis noch besteht, wären Sie selbstverständlich berechtigt, die Wohnung weiterhin bis zum Ablauf der Kündigungsfrist noch zu nutzen. Sie könnten diese u.a. möglicherweise untervermieten, um ihren finanziellen Schaden zu reduzieren.
3.
Möglicherweise ließe sich in Ihrem Fall aber auch argumentieren, dass sich der Vermieter an der von ihm vorgenommen Wendung des Vertrages festhalten lassen muss und sie daher darauf vertrauen konnten, dass der Vertrag mit Ablauf des 30.09.09 enden würde. Wenn man dieses Vertrauen als schutzwürdig betrachten würde, könnte dies dazu führen, dass Ihnen ein sofortiger Auszug ermöglicht wäre.
Allerdings halte ich diese Argumentation nicht für überzeugend. Denn wenn Sie und Ihr Vermieter fast 5 Monate nach dem vermeintlichen Ablauf des Mietvertrages an dem Vertrag festhalten, so wird man davon auszugehen müssen, dass es zu einer einvernehmlichen Vertragsverlängerung gekommen ist.
Insgesamt gehe ich daher derzeit davon aus, dass die Rechtsauffassung IHres Vermieters zutreffend ist, weise jedoch nochmals darauf hin, dass sich möglicherweise aus dem Mietvertrag und den genauen Ansprachen zwischen Ihnen und Ihrem Vermieter auch eine andere Sichtweise ergeben könnte.
Gerne können Sie mich unter Mueller@seither.info nochmals kontaktieren, falls Sie eine weitere Prüfung oder Interessenvertretung wünschen.
Mit freundlichen Grüßen
Maximilian A. Müller
Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
Dr. Seither Rechtsanwaltskanzlei, Landau i.d.Pfalz
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