§7
1. Der Mieter verpflichtet sich, während der Dauer der Mietzeit gemäß nachstehendem Fristenplan die Schönheitsreparaturen (Tapezieren und Anstreichen der Wände und Decken, Streichen der Heizkörper einschließlich Heizungsrohre, der Innentüren samt Rahmen, der Einbauschränke, Fenster und Außentüren von innen, Lasieren von Naturholztüren und -fenstern) auf eigene Kosten in fachhandwerklicher Ausführung vornehmen zu lassen oder vorzunehmen unter Berücksichtigung von §11 Abs. 1 dieses Vertrags (§11 Abs. 1 lautet: Bauliche Veränderungen an und in den Mieträumen, insbesondere Um- und Einbauten, Installationen und dgl. dürfen nur mit vorheriger Zustimmung des Vermieters vorgenommen werden. Dies gilt auch für Änderung der Tapetenart (z.B. Raufaser-, Textil- oder Glasfasertapete) sowie bei erheblich abweichender Farbgestaltung der Mietsache).
2. Fristenplan
a) Heizkörper einschl. Heizungsrohre, Innentüren samt Rahmen, Einbauschränke sowie Fenster und Außentüren von innen: 5 Jahre
b) Anstreichen der Wände und Decken: 5 Jahre
c) Neuanbringung von Raufasertapeten: 10 Jahre
d) Lasieren von Naturholztüren und -fenstern: 10 Jahre
Für Arbeiten in Küchen, Wohnküchen, Waschräumen, WC, Bädern und dgl. Räumen mit starker Dampfentwicklung verkürzt sich die Frist b) um 2 Jahre; bei Nebenräumen innerhalb der Wohnung (z.B. Speise- oder Besenkammer) verlängert sich diese Frist um 2 Jahre. Der Nachweis über laufend durchgeführte Schönheitsreparaturen ist durch Vorlage der Rechnungen zu erbringen.
§ 18
1. Endet das Mietverhältnis, so ist der Mieter verpflichtet, die Kosten für die Schönheitsreparaturen (wie in §7 Abs.1 aufgeführt) aufgrund eines vom Vermieter vorzulegenden Kostenvoranschlages eines Malerfachgeschäftes an den Vermieter nach folgender Maßgabe zu bezahlen:
a) liegen die letzten Schönheitsreparaturen während der Mietzeit länger als 1 Jahr zurück, so zahlt der Mieter 25% der Kosten aufgrund eines Voranschlages eines Malerfachgeschäftes an den Vermieter; liegen sie länger als 2 Jahre zurück 40%, länger als 3 Jahre 60%, länger als 4 Jahre 80%, länger als 5 Jahre 90%; (…)
b) Für Nebenräume innerhalb der Wohnung sind folgende Prozentsätze maßgebend: Liegen die letzten Schönheitsreparaturen während der Mietzeit länger als 1 Jahr zurück 14% der Kosten gemäß Voranschlag; länger als 2 Jahre zurück 18%; länger als 3 Jahre zurück 42%; länger als 4 Jahre zurück 56%; länger als 5 Jahre zurück 70% und länger als 6 Jahre zurück 84%.
c) Die Regelung nach a) und b) tritt auch in Kraft, wenn seit Mietbeginn die genannten Zeiträume verstrichen sind.
2. Der Mieter kann seine anteiligen Zahlungsverpflichtungen gem. Ziff.1 a) und b) durch vollständige Vornahme der Schönheitsreparaturen (wie in §7 Abs. 1 aufgeführt) abwenden; die Arbeiten sind auf eigene Kosten in fachhandwerklicher Ausführung bis zur Rückgabe der Mietsache vornehmen zu lassen oder vorzunehmen.
3. Der Vermieter kann im Übrigen bei übermäßiger Abnützung Ersatz in Geld verlangen. Dasselbe gilt bei schuldhafter Beschädigung des Bodenbelages durch den Mieter.
Soweit die relevanten Paragraphen.
Im März 2006 haben wir folgendes Schreiben von unserem Vermieter erhalten:
Sehr geehrte….
Auf Grund einer Entscheidung des Bundesgerichtshofes zu den Schönheitsreparaturen ist ge. §313 I BGB ein Nachtrag zu Ihrem Mietvertrag vom ….2004 zu vereinbaren.
Der Nachtrag beinhaltet für Sie als Mieter auch gewisse Vorteile, da die Fristen für die Renovierung von Küche, Bad und WC sowie der Heizkörper deutlich verlängert werden. Außerdem sind Schönheitsreparaturen nur dann zu erbringen, wenn der Zustand der Mietsache dies erfordert.
Deshalb erbitte ich Ihre Zustimmung zu folgenden:
Nachtrag zu dem Mietvertrag vom ….2004
I.
§7 des Vertrages erhält folgende Fassung:
Schönheitsreparaturen während des Mietverhältnisses
1.Der Mieter stellt den Vermieter von allen Ansprüchen zur Durchführung von Schönheitsreparaturen frei.
2. Der Mieter verpflichtet sich, während der Dauer der Mietzeit gemäß nachstehendem Fristenplan die Schönheitsreparaturen (Tapezieren und Anstreichen der Wände und Decken, Streichen der Heizkörper einschließlich Heizungsrohre, der Innentüren samt Rahmen, der Einbauschränke, Fenster und Außentüren von innen, Lasieren von Naturholztüren und -fenstern) auf eigene Kosten in fachhandwerklicher Ausführung vornehmen zu lassen oder vorzunehmen unter Berücksichtigung von §11 Abs. 1 dieses Vertrags.
3. Diese Verpflichtung gilt im Allgemeinen nach folgenden Zeitabständen (Renovierungsfristen):
a) Innentüren samt Rahmen, Einbauschränke sowie Fenster und Außentüren von innen: 5 Jahre
b) Tapezieren und Anstreichen der Wände und Decken: 5 Jahre
c) Entfernen und Anbringen von Raufasertapeten: 10 Jahre
d) Lasieren von Naturholztüren und –fenstern: 10 Jahre
e) Heizkörper einschließlich Heizungsrohre: 10 Jahre
Bei Nebenräumen innerhalb der Wohnung (z.B. Speise- oder Besenkammer) verlängert sich diese Frist um 2 Jahre. Der Nachweis über laufend durchgeführte Schönheitsreparaturen ist durch Vorlage der Rechnungen zu erbringen.
II.
§ 18 des Vertrages lautet wie folgt:
Schönheitsreparaturen bei Auszug
1. Endet das Mietverhältnis, so ist der Mieter verpflichtet, die Kosten für die Schönheitsreparaturen (Tapezieren und Anstreichen der Wände und Decken, Streichen der Heizkörper einschließlich Heizungsrohre, der Innentüren samt Rahmen, der Einbauschränke, Fenster und Außentüren von innen, Lasieren von Naturholztüren und –fenstern) aufgrund eines vom Vermieter vorzulegenden Kostenvoranschlages eines Malerfachgeschäftes an den Vermieter nach folgender Maßgabe zu bezahlen, wobei die genannten Fristen im Allgemeinen zur Anwendung kommen:
a) liegen die letzten Schönheitsreparaturen während der Mietzeit länger als 1 Jahr zurück, so zahlt der Mieter 25% der Kosten aufgrund eines Voranschlages eines Malerfachgeschäftes an den Vermieter; liegen sie länger als 2 Jahre zurück 40%, länger als 3 Jahre 60%, länger als 4 Jahre 80%, länger als 5 Jahre 90%; (…)
b) Für Nebenräume innerhalb der Wohnung sind folgende Prozentsätze maßgebend: Liegen die letzten Schönheitsreparaturen während der Mietzeit länger als 1 Jahr zurück 14% der Kosten gemäß Voranschlag; länger als 2 Jahre zurück 18%; länger als 3 Jahre zurück 42%; länger als 4 Jahre zurück 56%; länger als 5 Jahre zurück 70% und länger als 6 Jahre zurück 84%.
c) Die Regelung nach a) und b) tritt auch in Kraft, wenn seit Mietbeginn die genannten Zeiträume verstrichen sind.
2. Der Mieter kann seine anteiligen Zahlungsverpflichtungen gem. Ziff.1 a) und b) durch vollständige Vornahme der Schönheitsreparaturen (wie in Abs. 1 aufgeführt) abwenden; die Arbeiten sind auf eigene Kosten in fachhandwerklicher Ausführung bis zur Rückgabe der Mietsache vornehmen zu lassen oder vorzunehmen.
3. Der Vermieter kann im Übrigen bei übermäßiger Abnützung Ersatz in Geld verlangen. Dasselbe gilt bei schuldhafter Beschädigung des Bodenbelages durch den Mieter.
Bitte senden Sie mir spätestens innerhalb eines Monats die beigefügte Zweitschrift des Nachtrages unterzeichnet zurück.
Mit den besten Grüssen….
NB: Sollte Sie dem Nachtrag nicht zustimmen bin ich gezwungen eine Mieterhöhung in Form eines Zuschlags für die Mehrleistung der Schönheitsreparaturen gemäß §28 IV der Zweiten Berechnungsverordnung in Höhe von monatlich 60,63 EUR zu verlangen (85.6 x 8.50=727.60:12=60.63).
Soweit das Schreiben. Wir haben, da wir nicht 60 EUR jeden Monat mehr zahlen wollten, den Nachtrag unterschrieben.
Nun ziehen wir zum Ende März aus der Wohnung aus. Der Vermieter verlangt von uns, dass wir alle Türen, Türrahmen, Fensterbänke (Fenster sind aus Kunststoff) und Einbauschränke, sowie alle Wände und Decken streichen. Da Türen und Einbauschränke vor unserem Einzug gestrichen worden waren ist ihr Zustand bis auf ein paar kleinere Macken noch immer sehr gut.
Wir hatten angeboten, dass wir Türen und Rahmen ausbessern, da wir der Meinung sind, dass komplettes Lackieren einer unnötigen Arbeitsbeschaffungsmaßnahme gleichkäme. Der Vermieter insistiert jedoch, dass alles von einem Fachmann neu lackiert werden muss.
Wir sind jetzt ein bisschen verunsichert, was nach neuer Rechtslage überhaupt bei unserem Auszug von uns renoviert werden muss und währen für einen fachkundigen Rat sehr dankbar.
Außerdem würden wir gerne wissen, was der Satz "wenn der Zustand der Mietsache dies erfordert" bedeutet - wer beurteilt, ob der Zustand es erfordert oder nicht?
Besten Dank!
Hinweis:
Achtung Archiv!
Diese Antwort ist vom 23.2.2010 und möglicherweise veraltet. Stellen Sie jetzt Ihre aktuelle Frage und bekommen Sie eine rechtsverbindliche Antwort von einem Rechtsanwalt.
Achtung Archiv!
Diese Antwort ist vom 23.2.2010 und möglicherweise veraltet. Stellen Sie jetzt Ihre aktuelle Frage und bekommen Sie eine rechtsverbindliche Antwort von einem Rechtsanwalt.
Antwort geschrieben am 23.02.2010 17:33:48 
Frag-einen-Anwalt.de Antworten von diesem Anwalt als RSS-Feed abonnieren!
Rechtsanwalt Sascha Steidel
Wrangelstrasse 16, 24105 Kiel, Tel: 0431-895990, Fax: 0431-84930
Arbeitsrecht, Familienrecht, Miet und Pachtrecht, Internet und Computerrecht, Verkehrsrecht, Gesellschaftsrecht, Erbrecht, Zivilrecht
Bewertungen: 300
Wrangelstrasse 16, 24105 Kiel, Tel: 0431-895990, Fax: 0431-84930
Arbeitsrecht, Familienrecht, Miet und Pachtrecht, Internet und Computerrecht, Verkehrsrecht, Gesellschaftsrecht, Erbrecht, Zivilrecht
Bewertungen: 300
Ihre Anfrage möchte ich anhand Ihrer Sachverhaltsschilderung wie folgt beantworten:
Mit dem Nachtrag zum Mietvertrag hat der Vermieter auf die bis zu diesem Zeitpunkt ergangende Rechtssprechnung des BGH zu starren Fristenplänes reagiert. Die zunächst starr vereinbarten Fristen wurden "abgefedert" und die Einhaltung vom Zustand der Sache abhängig gemacht. Dies war zulässig und führt dazu, dass die Regelung im Nachtrag - was die Fristen anbetrifft - wirksam ist.
Im Zweifel entscheidet übrigens ein Sachverständigen im Streitfall über den Zustand der Mietsache und darüber, was an Schönheitsreparaturen nötig wäre.
Ihre Klausel halte ich aber unter einem anderen Aspekt für unwirksam.
§ 7 verweist ja hinsichtlich der Durchführung von Schönheitsreparaturen auf § 11 des Mietvertrages. Dieser wiederum schreibt Ihnen während der Mietzeit die Farbgestaltung der Räume vor, da Sie von der Farbgestaltung ohne Zustimmung des Vermieters nicht wesentlich abweichen dürfen.
Eine solche Klausel wurde vom BGH für unwirksam erklärt, da Sie den Mieter unangemessen benachteiligt.
BGH, Urteil v. 23.09.2009, VIII ZR 344/08
BGH, Urteil v. 18.06.2008, VIII ZR 224/07
Das Gericht hat die Einschränkung des persönlichen Lebensbereiches hier für nicht hinnehmbar erklärt. Diese Grundsätze lassen Sich auch auf Ihre Vertragsklausel in §§ 7,11 des Mietvertrages entsprechend anwenden.
Schließlich ist die Endrenovierungsklausel unwirksam, da die Endrenovierungspflicht nicht vom tatsächlichen Zustand der Mietsache abhängig gemacht wird. Hier wird nur auf den Zeitpunkt der letzten Schönheitsreparaturen abgestellt, was nicht aureichend ist. Die Endrenovierungspflicht muss insgesamt vom Zustand der Räume abhängig gemacht werden.
Nach meiner Auffassung sind Sie daher nicht zur Renovierung verpflichtet. Ihre Vertragsklauseln sind vom Wortlaut nicht mit denen identisch, die Gegenstand der obergerichtlichen Entscheidungen waren. Daher bleibt eine geringes Risiko, welchen bei gerichtlichen Auseinandersetzung stets bleibt. Dennoch empfehle ich Ihnen, die Renovierung der Wohnung abzulehnen und sich auf die Unwirksamkeit der Regelungen zu berufen.
Sollte der Vermieter seine vermeintlichen Ansprüche gerichtlich verfolgen, so können Sie mich gern wieder kontaktieren.
Ich hoffe, Ihre Fragen damit im Rahmen dieser Erstberatungsplattform zufriedenstellend beantwortet zu haben.
Mit freundlichem Gruß
S.Steidel
Rechtsanwalt
Für die weiteren Kontaktdaten oder nähere Informationen besuchen Sie gern meine website, rufen Sie mich an oder schreiben Sie mir direkt eine eMail.
info@kanzlei-steidel.de
Tel.: 0431 - 895990
Als Leser können Sie
