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Sie sind hier:  www.frag-einen-anwalt.de » Mietrecht, Wohnungseigentum » Auszug aus Mietwohnung nach 1

Sehr geehrter Herr Anwalt,
sehr geehrte Frau Anwältin,

zum 01.07.2009 zog ich in meine frisch renovierte Mietwohnung ein (Altbau, Deckenhöhe 3,5m, Echtholzparkett).

Im Juni habe ich fristgemäß zum 30.09. meinen Mietvertrag gekündigt, da ich aus beruflichen Gründen die Stadt verlasse.

Nun stellt sich natürlich die Frage nach den „Schönheitsreparaturen".
Die Wohnung habe ich wie bereits genannt frisch renoviert übernommen. Andere Farben habe ich nicht gestrichen, an den Wänden im Wohn- und Schlafzimmer, in der Küche und im Flur sind jeweils einige wenige Bohrlöcher für Regale angebracht worden.
In der Wohnung selbst wurde nicht geraucht, nur im Wohnzimmer direkt am offen stehenden Fenster und dies selten. Nach Abnahme zweier Poster gestern, die ich das ganze Jahr hängen hatte, konnte ich keine farblichen Unterschiede (sog. „Nikotinflecken") feststellen.
An einer Tür ist ein kleiner Kratzer.

In meinem Mietvertrag wurde der §7 Schönheitsreparaturen gestrichen und durch einen Anhang ersetzt. Dieser enthält folgenden Inhalt:


§10 Schönheitsreparaturen

Die Miete ist so kalkuliert, dass in ihr die Kosten für die Durchführung der Schönheitsreparaturen nicht enthalten sind. Der Vermieter ist zur Durchführung der Schönheitsreparaturen nicht verpflichtet.

I. Übertragung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter
1. Der Mieter verpflichtet sich, die während der Mietdauer durch seinen Mietgebrauch erforderlich werdenden Schönheitsreparaturen innerhalb der Wohnung durchzuführen.
2. Unter Schönheitsreparaturen verstehen die Vertragsparteien das Tapezieren, Anstreichen der Wände und Decken, das Streichen der Heizkörper einschließlich der Heizrohre, offen liegender Versorgungsleitungen für Wasser und Gas, das Streichen oder Lackieren der Innentüren, Fenster und Außentüren sowie das Reinigen der Fußböden.
3. Die Schönheitsreparaturen sind vom Mieter im Allgemeinen innerhalb folgender Fristen durchzuführen:
a) Küchen, Bäder und Duschen: alle 5 Jahre
b) Wohn- und Schlafräume, Fluren, Dielen und Toiletten: alle 8 Jahre
c) sonstige Räume: alle 10 Jahre
4. Die Schönheitsreparaturen sind fachgerecht durchzuführen.
5. Die Fristen gemäß Ziffer 3 beginnen mit dem Anfang des Mietverhältnisses bzw. ab dem Zeitpunkt der letzten Renovierung durch den Mieter. Vermieter und Mieter sind sich darüber einig, dass die Fristen gemäß Ziffer 3 bei durchschnittlicher Abnutzung der Mieträume heranzuziehen sind. Es bleibt den Vertragsparteien der Nachweis offen, dass sich die Fristen wegen des Grades der Abnutzung verkürzen bzw. verlängern.

II. Kostenbeteiligung des Mieters zum Mietende bei nicht fälligen Schönheitsreparaturen
1. Hat der Mieter eine renovierte Wohnung übernommen und endet das Mietverhältnis vor Ablauf der Regelfristen gemäß Absatz I Ziffer 3, so hat sich der Mieter im Allgemeinen durch Zahlung der unten ausgewiesenen Prozentsätze an den Kosten der Schönheitsreparaturen zu beteiligen. Die Quoten errechnen sich grundsätzlich nach dem Verhältnis der tatsächlichen Nutzungsdauer des Mieters zu den Regelfristen gemäß Absatz I Ziffer 3:

Mieträume gemäß Abs I Ziff. 3a Abs. I Ziff. 3b Abs. I Ziff. 3c
Nach einer tatsächlichen Nutzungsdauer von
1 Jahr 20 % 12 % 10 %
2 Jahren 40 % 24 % 20 %
[…] […] […] […]

2. Die Fristen (Nutzungsdauer) beginnen mit dem Anfang des Mietverhältnisses bzw. ab dem Zeitpunkt der letzten Renovierung durch den Mieter
3. Vermieter und Mieter sind sich darüber einig, dass die Quoten gemäß Ziffer 1 bei durchschnittlicher Abnutzung der Mieträume heranzuziehen sind. Es bleibt den Vertragsparteien der Nachweis offen, dass sich die Quoten wegen des Grades der Abnutzung verringern bzw. erhöhen. Die Quote errechnet sich in diesem Fall nach dem Verhältnis der fiktiv angenommenen Nutzungsdauer zu den Regelfristen gemäß Absatz 1 Ziffer 3.

Berechnungsbeispiele:
a) Endet das Mietverhältnis nach 4 Jahren und entspricht der Dekorationszustand des Mietobjekts einer fiktiv angenommenen Nutzungszeit von 2 Jahren (z.B. bei längerer berufsbedingter Abwesenheit des Mieters), so gelten folgende Quoten:
Mieträume gemäß Abs. I Ziff. 3a Abs. I Ziff. 3b Abs. I Ziff. 3c
Nach einer fiktiven Nutzungsdauer von
2 Jahren 40% 24 % 20 %
b) Endet das Mietverhältnis nach 2 Jahren und entspricht der Dekorationszustand des Mietobjekts einer fiktiv angenommenen Nutzungszeit von 4 Jahren (z.B. Aufgrund von Tierhaltung), so gelten folgende Quoten:
Mieträume gemäß Abs. I Ziff. 3a Abs. I Ziff. 3b Abs. I Ziff. 3c
Nach einer fiktiven Nutzungsdauer von
4 Jahren 80 % 48 % 40 %
c) Endet das Mietverhältnis nach 3 Jahren und erfordert der Dekorationszustand eine Renovierung (z.B. weil der Mieter in der Wohnung stark geraucht hat), so ist der Mieter zur fachgerechten Durchführung der Schönheitsreparaturen verpflichtet; es entfällt dann die Pflicht zur Zahlung einer Quote.

Berechnungsgrundlage für den prozentualen Kostenanteil soll ein unverbindlicher Kostenvoranschlag einer Fachfirma sein, der vom Vermieter einzuholen ist.
Der Mieter wird von der Verpflichtung zur Zahlung einer Quote frei, wenn er, was ihm unbenommen bleibt, die Mieträume fachgerecht renoviert übergibt.



Nun stellt sich die Frage: Bin ich nach 1 Jahr Mietzeit, normaler Nutzung und Abnutzung der Wohnung („Abnutzung der Mietsache durch vertragsgemäßen Gebrauch" §538 BGB), zum Streichen der Wohnung verpflichtet?
Wenn ich Bohrlöcher verschließe, die auf den vertragsgemäßen Gebrauch des Mietobjektes zurückzuführen sind, muss ich dann die Wände streichen?

Laut meinem Verständnis greift Absatz I für mich nicht, da (wie in Absatz 2) genannt, ich vor Ablauf der Regelfristen das Mietverhältnis beendige.
Dadurch würden ja die entsprechenden Quoten aus Absatz 2 gelten. Sind diese überhaupt rechtsgültig?


Ich würde mich sehr freuen, wenn Sie mir Ihre Einschätzung zum genannten Fall geben könnten. Vor allem würde mich interessieren, ob ich zur Quotenzahlung bzw. Renovierung der genutzten Mieträume verpflichtet bin.


Herzlichen Dank und freundliche Grüße
M.J.

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Sehr geehrter Fragestellerin,

Ihre Fragen beantworte ich anhand Ihrer Angaben im Rahmen dieser Erstberatungsplattform wie folgt:

1.
Wie aus § 10 Abs. 1 des Mietvertrages (MV) ersichtlich, sind Sie nicht zu Schönheitsreparaturen verpflichtet.
Eine Renovierung nach einem Jahr ist bei vertragsgemäßer Nutzung nicht erforderlich.

2.
Die Abgeltungsklausel (§ 10 Abs. 2 MV) nach Quoten (Renovierungskosten auf die Jahre verteilt) ist zulässig, da Sie nicht starr sondern flexibel ist: „im Allgemeinen".
Nach Nr. 3 steht Ihnen der Nachweis offen, dass der Grad der Abnutzung geringer ist als nach einem Jahr üblich.

Ich hoffe Ihnen weitergeholfen zu haben.
Nutzen Sie gegebenenfalls die kostenlose Nachfragefunktion.

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