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Auszug: Vermieter setzt Frist für Behebung von ihm zu verantwortender Mängel


29.12.2016 18:21 |
Preis: 34,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Daniel Hesterberg


Zusammenfassung: Wirksamkeit von Schönheitsreparaturklauseln, Endrenovierung und Übergabeprotokoll im Mietrecht


Ich habe zum 31.12.2016 meine Wohnung in Baden-Württemberg gekündigt (und bin nach Sachsen, >600km mit dem Auto) gezogen. Am 17.12. gab es eine Wohnungsübergabe für die der Vermieter seine Tochter beauftragt hatte. Die Nachmieterin+Zeuge von Ihr waren ebenso anwesend.

Leider war ich mit ein paar Arbeiten noch nicht ganz fertig (u.a. 1 Zimmer zu streichen, Küche reinigen - noch ein paar Gegenstände in der Wohnung). Dennoch wurde die Wohnung laut Protokoll übergeben, Tochter des Vermieters, ich und auch die Nachmieterin haben unterschrieben. Im Protokoll wurden festgehalten dass noch Dinge von Vermieter (VM) bzw. Mieter (M) zu erledigen sind. Der Nachmieterin wurden direkt alle bis auf zwei Schlüssel (1xWohnung + 1xTiefgarage) übergeben.

Die Aufgaben aus dem Übergabeprotokoll habe ich direkt an den Tagen danach bis zum 19.12. erledigt (fertig Streichen, Küche reinigen, sonstige Reinigungsarbeiten, Whg besenrein). Danach habe ich der Nachmieterin die Schlüssel übergeben, die sich dann noch einmal beim Vermieter gemeldet hat.
Darauf hat sich der Vermieter (ab 23.12.) per Email bei mir gemeldet und er teilte mir mit, dass ich §6 und §7 des Mietvertrags (siehe unten) erfüllen solle. Er forderte, dass ich weitere festgestellte Mängel bis zum Ende der Mietdauer (31.12.) beheben solle, die teils nicht in Übergabeprotokoll stehen und teils explizit im Übergabeprotokoll als "übernimmt der Vermieter" stehen. Einzig für zwei kleinere Mängel halte ich mich für zuständig

Ich habe dem Vermieter noch am selben Tag geantwortet, dass ich für verschiedene Mängel nicht zuständig bin, da diese schon vor meinem Einzug vorhanden waren.
Entsprechende Beweisfotos, dass dies schon so war, hatte ich ihm im kurz nach meinem Einzug per Mail zugesendet. Er hat diese Mails auch bekommen und darauf geantwortet.
Zu den bereits vorhandenen gewesenen Mängeln, zählen kleinere Mängel an Laminat und Scheuerleisten; zudem wurden vom Vormieter die Heizungen auch nicht gestrichen an mich übergeben, aber ich soll sie nun streichen. Der Zustand hat sich nicht wesentlich geändert.

WICHTIG: Außerdem soll ich Fließen im Bad entfernen, die schon bei meinem Einzug so waren, als ob sie sich irgendwann lösen könnten (dafür gibt es meine Eltern als Zeugen bei der Wohnungsübergabe); nun gelten sie plötzlich als Sicherheitsrisiko und ich soll verantwortlich sein, diese vor Einzug der neuen Mieterin zu entfernen. Das Beheben des Problem war im Übergabeprotokoll (Auszug) klar als Aufgabe des Vermieters gekennzeichnet.

Für kleinere Schäden (Laminat-Abschlussleiste und nicht mehr abschaltbare Heizung im Schlafzimmer [vermutlich Problem mit Thermostat]) habe ich mich bereiterklärt ggf. die Kosten zu übernehmen. Dennoch kam keine Einigung mit dem Vermieter zustanden, der stattdessen für den 27.12. um 14 Uhr einen Termin für eine zweite Übergabe in Anwesenheit des Hausmeisters und der Nachmieterin vorschlug.

Ich habe ihm mitgeteilt, dass ich aufgrund der Weihnachtsfeiertage am 27.12. mitten in der Nacht losfahren müsste, um diesen Termin wahrnehmen zu können... und damit unnötige Kosten verbunden wären (>100 EUR für Benzin, KFZ-Wartung/Versicherung, ggf. Übernachtung) und doch alle Schäden klar seien, und wir das doch besser telefonisch klären sollten. Zugesagt habe ich nicht.

Kurz darauf kam die Meldung, dass der Termin mit oder ohne mich stattfinden würde und man mich dann über das Ergebnis informieren würde. Am 25.12. nach 12 Uhr (einem Weihnachtsfeiertag, weniger als 48 Stunden vor dem Termin) wurde dann der Zeitpunkt einfach per E-Mail auf 11 Uhr vorverlegt. Außerdem würde man bei Nichterscheinen ohne mich entscheiden, mit eine Frist bis zum 31.12. einräumen und bei Nichtbeseitigung durch mich die Erledigung veranlassen und mir belasten.

Daraufhin beschwerte ich mich am 27.12. per E-Mail über diese unangemessene Art und habe den Vermieter darauf hingewiesen, dass er daher sämtliche Forderungen schriftlich auf dem Postweg schicken solle und ihm noch einmal meine neue Anschrift mitgeteilt.

Am 28.12. schickte er mir eine E-Mail, dass ich genug Zeit gehabt hätte, die Dinge zu erledigen und ihm umgehend mitteilen solle, bis wann ich sie erledigen würde... und drohte mir einen möglichen Mietverlust in Rechnung zu stellen. Es gab keine weiteren Angaben oder Klärungen, welche Forderungen nun welche Partei zu erledigen haben würde... lediglich die Information, dass er nun bis zum 31.12. unterwegs sei.

=== Relevante Punkte aus meinem Mietvertrag ===
§ 6 Schönheitsreparaturen

(1) Der Mieter übernimmt die Wohnung renoviert und hat diese am Mietvertragsende ebenso zu übergeben.

(2) Schönheitsreparaturen während der Mietdauer übernimmt der Mieter auf eigene Kosten.


§ 7 Bagatellschäden

(1) Kleine Instandhaltungen, die während der Mietdauer erforderlich werden, sind vom Mieter auf eigene Kosten fachgerecht auszuführen, soweit die Schäden nicht von anderen Vertragspartnern zu vertreten sind. Je Einzelfall darf der Betrag von z.Z. 100,-- Euro nicht überschritten werden; pro Jahr sind die gesamten Kosten auf z.Z. 8 % der Jahresmiete (Grundmiete ohne Nebenkosten) beschränkt.

(2) Die kleinen Instandhaltungen umfassen nur das Beheben kleiner Schäden an den Installationsgegenständen für Elektrizität, Wasser und Gas, den Heiz- und Kocheinrichtungen, den Fenster- und Türverschlüssen sowie den Verschlussvorrichtungen von Fensterrollläden.

(3) Schäden, die der Mieter nicht zu vertreten hat, werden dem Vermieter vom Mieter umgehend aufgezeigt. Dieser übernimmt die Erledigung und trägt die Kosten.

== Fragen: ==
* Zur Kommunikation: *
Muss ich auf seine E-Mails reagieren? In welcher Frist?
Kann ich die Kommunikation per Briefpost verlangen? Was muss ich dabei beachten, wenn er per E-Mail weiter schreibt?

* Zu Fristen & Zuständigkeiten: *
Welche Fristen muss ich einhalten? Wozu bin ich verpflichtet, um nicht unnötige Kosten tragen zu müssen?

Welche der Schäden muss ich beheben... und bis wann? Bzw. bis wann muss ich diese beauftragen? Wie kann ich eine sinnvolle Einigung mit dem Vermieter erwirken?

* Angedrohte Kosten: *
Muss ich eventuelle angedrohte Mietverluste tragen? Wenn ja, unter welchen Umständen?
Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Fristen brauchen Sie keine einhalten und haben hier nach meiner Prüfung richtig gehandelt - im Einzelnen:

Die einseitig durchgeführte Abnahme der Wohnung ohne Ihre Anwesenheit hat keine rechtlich entscheidende Relevanz.

Es gilt die erste Übergabe und das dabei gemeinsam gefertigte Protokoll, was beiderseits unterschrieben wurde. Das ist wie ein Vertrag relevant und bestimmt grundsätzlich die noch auszuführenden Arbeiten, sofern sie auf einer wirksamen Vertragsregelung beruhen (vgl. dazu noch unten mein Hinweis hinsichtlich der Wirksamkeit der Klausel).

Wenn der Vermieter nunmehr fordert, dass Sie weitere festgestellte Mängel bis zum Ende der Mietdauer (31.12.) beheben sollen, die teils nicht in Übergabeprotokoll stehen und teils explizit im Übergabeprotokoll als "übernimmt der Vermieter" stehen und einzig für zwei kleinere Mängel Sie sich (richtigerweise hier) für zuständig halten, so haben Sie damit Recht und Ihr Vermieter Unrecht.

Außerdem habe ich Zweifel an einer wirksame Regelung zu den Schönheitsreparaturen, da diese immer den individuellen Zustand der Wohnung beachten muss, was hier weder für die laufenden noch für die Endrenovierung/Schöhheitsreparaturen der Fall ist.

Schreiben Sie dieses per E-Mail. E-Mails sind in Ordnung, da kein Schriftform vorgeschrieben ist wie etwa bei der Kündigung. Da kann nichts anderes verlangt werden, aber das ist ja auch nur die formelle Seite des hier vorliegenden Falls - die oben erwähnte materielle Seite ist viel entscheidender und am Ende maßgeblich.

Die Fahrt von Sachsen nach BW und zurück war Ihnen so nicht zuzumuten.

Übliche Fristen sind solche mit einer Dauer von 14 Tagen, plus minus eine Woche.

Reagieren Sie innerhalb dieses Zeitraumes.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen
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