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Auszahlung des Guthabens aus der Hausgeldabrechnung


| 14.11.2014 20:10 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von



Es geht hier um eine WEG mit 3 Wohnungen.

Im November 2012 wurde Wohnung Nr. 3 zwangsversteigert.

Ergebnis Abrechnung 2012:

Eigentümer 3.1 (bis 16.11.2012): Minusbetrag
Eigentümer 3.2 (ab 17.11.2012): Minusbetrag

Eigentümer 2: Minusbetrag

Eigentümer 1: Minusbetrag

Eigentümerversammlung: 13.12.2013:
Anwesend: 2 Eigentümer, also Eigentümer 3.2
und Eigentümer 1.2
Sämtliche Anträge, darunter Abrechnungen 2012:
jeweils 1x Ja-Stimme
1x nein.
Also nur negative Beschlüsse.

Juli 2013: Eigentümerwechsel Wohnung 1, gewünscht sind getrennte Abrechnungen.

Ergebnis Abrechnung 2013:

Eigentümer 1.1: Guthaben
Eigentümer 1.2: Guthaben

Eigentümer 2: Minusbetrag

Eigentümer 3.1:
Zahlungseingang aus dem Erlös der Zwangsversteigerung
sowie Einzahlung durch den Eigentümer 3.1
Überzahlung nach Abzug Abrechnungssaldo 2012 Guthaben


Eigentümer 3.2:
Nach Abzug Abrechnungssaldo 2012 Guthaben


Eigentümerversammlung
Eigentümer 1.2
Eigentümer 2 vertreten durch Zwangsverwalter
Eigentümer 3.3 (die Wohnung Nr. 3 wurde 2014 verkauft, deshalb Eigentümer 3.3)

Wie wird das nun gehandhabt?

Abrechnung en für WE 1:
Guthaben aus der alten Abrechnung 2012
sowie aus der Teil-Abrechnung 2013 → Eigentümer 1.1

Guthaben aus der Teil-Abrechnung 2013 → Eigentümer 1.2

Beide Eigentümer haben sich für getrennte Abrechnung entschieden.

Abrechnung en für WE 2
Nachzahlung 2012 + Nachzahlung 2013 → Eigentümer 2

Abrechnung en für WE 3 2013
Überzahlung nach Abzug Abrechnungssaldo 2012 Guthaben → buchen Zugunsten Instandhaltungsrücklage
(da der Alteigentümer pleite und nicht auffindbar ist. Von ihm ist in der Abrechnung keine Rede mehr. Da weder der jetzige Eigentümer noch der Eigentümer 3.2 nicht für diese Zeit haften, denke ich, können sie auch nicht Anspruch auf das Guthaben erheben)

Guthaben aus der Abrechnung 2013 → Eigentümer 3.3
(da er zum Zeitpunkt des Beschlusses Eigentümer ist, obwohl er da nichts eingezahlt hat.)


14.11.2014 | 22:22

Antwort

von


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Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich basierend auf Ihren Angaben wie folgt beantworten möchte:

Grundsätzlich steht das Guthaben aus einer Jahresabrechnung der Person zu, die zum Zeitpunkt der Genehmigung der Abrechnung Eigentümer der Wohnung war. Entscheidend ist das Datum des Beschlusses und das Datum der Grundbucheintragung. Gleiches gilt für Nachzahlungspflichten aus der Abrechnung. Eine Ausnahme gilt nur für fehlende Wohngeldzahlungen. Dafür haftet stets die Person, die die Zahlungen nicht geleistet hat.
Per Teilungserklärung können abweichende Regeln vereinbart werden.

Kaufverträge können eine Freistellung/Guthabenzahlung festlegen, jedoch ist das eine Sache zwischen den Kaufparteien, für die WEG selbst gilt nur das oben gesagte.

Ihre Handhabung für WE1 ist korrekt.
Gleiches gilt für WE2.

Bei WE3 ist die Buchung zur Instandhaltungsrücklage jedoch falsch, da es eine Schuld gegenüber dem Ex-Eigentümer ist. Das Guthaben aus der Abrechnung 2013 steht aber in der Tat 3.3 zu, wenn er bei Beschlussfassung bereits eingetragen war.

Ich empfehle daher, die konkreten Tage zu prüfen und zu vergleichen.

Das Problem ist nun, dass eine Abrechnung 2013 nicht formell beschlossen wurde, daher bestehen da auch keine Forderungen/Zahlungspflichten.

Ich hoffe, Ihre Frage damit beantwortet zu haben. Bitte benutzen Sie bei Bedarf die kostenlose Nachfragefunktion.

Ansonsten verbleibe ich
mit freundlichen Grüßen,

Robert Weber
Rechtsanwalt


Nachfrage vom Fragesteller 14.11.2014 | 23:05

Bei WE3 ist die Buchung zur Instandhaltungsrücklage jedoch falsch, da es eine Schuld gegenüber dem Ex-Eigentümer ist. Das Guthaben aus der Abrechnung 2013 steht aber in der Tat 3.3 zu, wenn er bei Beschlussfassung bereits eingetragen war.
-------------
Hier habe ich immer noch Zweifel:

Auszahlung des Guthabens aus der Abrechnung 2013 habe ich verstanden. Aber mir macht eher das Jahressaldo 2012 und dessen Folgen Kopfzerbrechen.

Aber wenn die Zahlung aus dem Erlös der Zwangsversteigerung im Jahr 2012 (17.11.2012) das Konto nicht gedeckt hätte und immer noch ein Minusbetrag für 2012 stünde, hätte ich ihn nicht vom „Neueigentümer" also vom Eigentümer 3.3 fordern können. Bei Zwangsversteigerungen heißt es ja immer: „Die Immobilie wird Ihnen lastenfrei übergeben. Sie haften für die Hausgelder ab heute"

Steht das Guthaben also dem Alteigentümer, nämlich dem Eigentümer 3.1, zu? Wenn das so ist, soll ich nach ihm suchen, um ihm das Guthaben auszuzahlen? Ein Detektiv würde mehr kosten als dieses Guthaben. Deshalb dachte ich an Zubuchung zugunsten der Rücklagen.
Kann ich das Geld auf dem WEG-Konto parken, bis er wieder auftaucht?

Mir ist bewusst, dass die Auszahlung/Forderung erst nach Beschluss fällig ist. Aber ich muss es vorher wissen.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 14.11.2014 | 23:18

Sehr geehrter Ratsuchender,

eine Last, also eine Schuld gegenüber der WEG entsteht mit dem Beschluß über die Abrechnung. Wenn der Beschluß nach Eintrag des Ersteigerers in das Grundbuch erfolgte, war der Erwerb durch Ersteigerung durchaus lastenfrei, der Ersteigerer muß den Minusbetrag dennoch zahlen, da die Last erst später entstand. Wie gesagt, das Datum entscheidet.

Wenn 3.1 bei Beschlußfassung über das Guthaben noch Eigentümer war, steht ihm der Betrag zu. Sie müssen nicht nach ihm suchen gehen, jedoch muß das Geld als Schuld gegenüber 3.1 gebucht werden. Bis zur Rückforderung durch 3.1 können Sie es auf einem WEG-Konto buchen, müssen aber vorher versuchen, es auf ein Konto von ihm zu überweisen, wenn Ihnen eine Bankverbindung bekannt ist und dieses Konto noch existiert.

Mit freundlichen Grüßen,

Robert Weber
Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 14.11.2014 | 23:34


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