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Auswirkung von BGHVIII ZR 361/03 auf Renovierung bei Auszug


27.11.2004 18:00 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


in unter 1 Stunde

Ich bin zum 1.9.2000 ein Mietverhältnis eingegangen, das ich fristgerecht zum 31.12.2004 gekündigt habe. Der damals verwendete Mietvertrag stammt vom Kölner Haus- und Grundbesitzerverein (Fassung Okt 1999) und beinhaltet folgende Klauseln zu Schönheitsreparaturen:

§9 Übergabe, Instandhaltung und Instandsetzung des Mietobjekts

1. Der Vermieter übergibt die Mieträume in folgendem mit dem Mieter vereinbarten Zustand: renoviert.

2. Während der Dauer des Mietverhältnisses übernimmt der Mieter die Schönheitsreparaturen auf eigene Kosten. In der Regel sind diese nach folgendem Fristenplan erforderlich:

Küche, Bad und WC - alle 3 Jahre
die übrigen Räume - alle 5 Jahre

[...] Zu den Schönheitsreparaturen gehören auch der Innenanstrich der Türen, Fenster, Fußleisten und Heizkörper. Bei Übergabe wird die Ausführung dieser Arbeiten in der Farbe weiss vereinbart. Die Schönheitsreparaturen sind sach- und fachgerecht auszuführen.

3. [...]


§ 19 Beendigung der Mietzeit

1. Endet das Mietverhältnis vor Eintritt der Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen, so kann der Vermieter die anteiligen Kosten für die Schönheitsreparaturen auf der Grundlage des Kostenvoranschlags eines Fachbetriebes nach folgender Maßgabe berechnen und fordern:

Liegt der Beginn des Mietverhältnisses bwz. liegen die letzten Schönheitsreparaturen während der Mietzeit - ausgehend von dem Fristenplan nach § 9 Ziff.2 dieses Vertrages -

1.1 für Küche, Bad und WC:

länger als 2 Jahre zurück = 33% lt. Kosten des Voranschlags
länger als 2 Jahre zurück = 66% lt. Kosten des Voranschlags

1.2 für die übrigen Räume
(ähnliche Staffelung für das 1., 2., 3., 4. Jahr)

Eine Kostenbeteiligung nach Maßgabe der angegenen Quoten kann der Mieter dadurch abwenden, dass er die Schönheitsreparaturen, zu deren Vornahme er nach dem Mietvertrag (§9 Ziff.2) verpflichtet war, bei Beendigung des Mietverhältnisses sach- und fachgerecht ausführt.

[...]


Die Wohnung ist meiner Ansicht nach aufgrund der kurzen Mietzeit, der geringen Nutzung durch eine reiseintensive Tätigkeit, einer regelmäßigen Pflege und als Nichtraucherwohnung unterdurchschnittlich "verwohnt". Die Wohnung weist lediglich "normale" Anzeichen einer Nutzung auf.

Der Vermieter verlangt nun penibel die komplette Renovierung der Wohnung incl. Türen, Fenster, Fußleisten und Heizkörper, und kündigte bereits die Überprüfung durch einen Fachmann an.

Meine Frage: Bin ich im Hinblick auf das Urteil des BGH (VIII ZR 361/03) zur Renovierung bei Auszug verpflichtet oder kann ich die Renovierungspflicht mit Verweis auf die Rechtsprechung meinem Vermieter gegenüber zurückweisen ?

Zu welchen Instandsetzungsarbeiten bin ich im Zweifelsfall verpflichtet ?
27.11.2004 | 18:13

Antwort

von


767 Bewertungen
Sehr geehrter Ratsuchender,


vielen Dank für Ihre Frage, die ich wie folgt beantworten kann:


Die von Ihnen zitierte Entscheidung des BGH ist hier leider nicht einschlägig. Die Schönheitsreparaturen werden nicht nach starren Fristen fällig, sondern sind nur "in der Regel" nach diesen Fristen durchzuführen. Die Klausel stellt daher keine unangemessene Benachteiligung des Mieters dar und ist wirksam.

Allerdings können danach Schönheitsreparaturend derzeit nur in Bad und Küche verlangt werden, da nur für diese Räume der Fristenplan abgelaufen ist (alle 3 Jahre). Die Renovierung dieser Räume wird der Vermieter aber von Ihnen verlangen können. Sind Sie der Auffassung, daß die Räume noch nicht renoviert werden müssten, weil Sie z.B. nur sehr selten anwesend waren, müssten Sie dies im Streitfall beweisen, was letztlich auf sein Sachverständigengutachten hinauslaufen wird. Da das Ergebnis eines solchen Gutachtens nicht 100% vorher gesagt werden kann und die zu erwartenden Kosten für eine Renovierung der beiden Räume in Eigenregie in keinem Verhältnis zu den Kosten eines Rechtsstreits stehen werden - insbesondere unter Beachtung der Kosten eines Sachverständigen! - empfehle ich Ihnen, zumindest diese beiden Räume (Küche und Bad) zu renovieren.

Die Renovierung der anderen Räume ist nach dem Vertrag noch nicht geschuldet. Allerdings wird der Vermieter dann entsprechend der von Ihnen aufgeführten Abgeltungsklausel einen Kostenanteil verlangen können. Um diesen zu vermeiden, empfiehlt es sich, wenn möglich, die ganze Wohnung renoviert zu übergeben. Das lohnt sich, wenn Sie die Renovierung selbst oder mit Freunden/Bekannten durchführen können. Ansonsten wird der Vermieter z.B. 4/5 der Renovierungskosten der übrigen Räume verlangen können, da die letzte Renovierung 4 Jahre zurückliegt und somit der Renovierungszyklus 4/5 abgelaufen ist. Da ist Renovieren in Eigenregie selbstverständlich günstiger.

Ich hoffe Ihnen mit meiner Antwort geholfen zu haben. Falls Sie noch Rückfragen haben, rufen Sie mich doch einfach am Montag einmal im Büro an.

Mit freundlichen Grüßen

A. Schwartmann
Rechtsanwalt


--
Rechtsanwalt Andreas Schwartmann
Gleueler Str. 249 D-50935 Köln
Tel: +49 (221) 3559205 / Fax: +49 (221) 3559206
www.rechtsanwalt.andreas-schwartmann.de
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