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Ausübung des Vermieterpfandrechts


29.12.2008 02:57 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum



Hallo,

wir (meine Lebenspartnerin und ich) mieteten mit 2 Kindern im Januar 2008 ein Haus über einen Makler. Die Heizkosten (150 qm 4500 Ltr inkl. Solaranlagen, und Kaminofenbetrieb!) und Mängel steigen ins uferlose, (Mängel die im Abnahmeprotokoll stehen wurden bis heute teilweise nicht erledigt) und die Vermeiterin hat über 12 Mängeltermine wahr genommen. Meine Lebenspartnerin vereinbarte mit Ihr im Oktober, dass wir uns eine neue Bleibe suchen sollen, und wir kurzfristig raus können, nachdem die Vermieterin Hausfriedensbruch begangen hat (steht wieder mal im Grundstück und entfernt Sträucher). Da wir Ende Januar raus gehen (und nun die Gelegenheit nutzen sogar Deutschland verlassen), teilte Sie uns mit, dass wir uns unsere Kaution erst mal in die Haare schmieren könnten. Daraufhin beschlossen wir nun die Miete für Dez. 08 und Jan 09 von der Kaution abzumieten, und den Restbetrag "abzuschreiben". Nun haben wir am kurz vor Weihnachten ein Vermieterpfandrecht erhalten.
Nun meine Fragen:

wie kann ich dem Vermieterpfandrecht widersprechen? War nur ein Posteinwurf im Briefkasten ohne Einschreiben.

Haben unseren Kleinbetrieb den wir im Haus betreiben bereits Ende November vertraglich verkauft - dieser wird samt Inventar und Inventur am 02.01.2009 abgeholt? Kann Sie dagegen widersprechen. Vertrag liegt unterzeichnet vor!

Wie kann Sie ggf. verhindern dass wir trotzdem unsere privaten Sachen mitnehmen? Ist ja ein Zivilrechtliches Problem, oder? Da wird die Polizei nicht viel tun?! Und ob Sie uns im Ausland verklagen kann ist fraglich? Zumal wie soll ich definieren was pfändbar ist und was nicht? Nur gewöhnlicher nicht-Luxus-Haushalt...

Muß ich nachdem ich mitte Januar 09 wieder ausziehe überhaupt malern?

Kann ich auf Grund der Mängel meine bezahlten Maklerkosten irgendwie in Abzug bringen?

Wie sieht es ggf. mit einer ausgesprochenen Mietkürzung unter anbetracht der Mängel für Dez und Jan aus und wie wirkt sich diese auf das Vermieterpfandrecht aus?

Kann Sie überhaupt ein Vermieterpfandrecht schon nach 3 Wochen Mietrückstand (ohne vorherige Mahnung) aussprechen?

Vielen Dank für eine schnelle Beantwortung!


Sehr geehrte Ratsuchenden,

für ihre Anfrage möchte ich Ihnen danken und diese unter Berücksichtigung Ihres Einsatzes summarisch wie folgt beantworten:

Grundsätzlich hat der Vermieter gem. § 562 BGB ein gesetzliches sog. Vermieterpfandrecht an allen im Eigentum des Mieters befindlichen pfändbaren Sachen, die in das Mietobjekt eingebracht wurden. Dieses Vermieterpfandrecht erlischt gem. § 562a BGB mit Verbringen der Sache von dem Mietgrundstück, es sei denn, der Vermieter widerspricht oder der Vermieter hat keine Kenntnis von der Entfernung der Sachen.

In der Ihnen übermittelten Geltendmachung des Vermieterpfandrechts ist ein solcher Widerspruch im Sinne des § 562a BGB zu sehen. Jedoch ist es richtig, dass der Vermieter den Zugang des Schreibens bei Ihnen nachweisen muss. Ich weise jedoch daraufhin, dass der Zugang auch durch Zeugen oder andere Beweismittel nachgewiesen werden kann als durch ein Einschreiben.

Da nur das Eigentum des Mieters und davon auch nur der pfändbare Teil (siehe § 811 ZPO: die dem persönlichen Gebrauch oder dem Haushalt dienenden Sachen sind nicht pfändbar, wenn sie für eine angemessene und bescheidene Lebensführung notwendig sind) dem Vermieterpfandrecht unterliegt, dürften ihre privaten Sachen und das Inventur Ihres Kleibetriebes aufgrund des bereits erfolgten Verkaufes nicht betroffen sein.

Zudem muss der Vermieter, sollte er nicht im Wege des Selbsthilferechtes die Verbringung der Sachen vom Grundstück zufällig verhindern können, seinen Herausgabeanspruch gerichtlich geltend machen. Dieses ist zwar auch im Ausland möglich, jedoch dem Vermieter in den meisten Fällen zu aufwendig.

In diesem Zusammenhang sei der Hinweis erlaubt, dass der Vermieter sein Vermieterpfandrecht nur in der Höhe ausüben darf, wie er entsprechende Ansprüche zum Beispiel wegen rückständiger Miete hat. Sollten daher die vorliegenden Mängel ordnungsgemäß angezeigt worden sein und die vorgenommene Kürzung rechtfertigen, so scheidet alleine aus diesem Grund die Geltendmachung des Vermieterpfandrechts aus. Eine vorherige Mahnung der Zahlungsrückstände seitens des Vermieters ist jedoch nicht erforderlich.

Ob Schönheitsreparaturen bei Auszug durchgeführt werden müssen, kann nur anhand der konkreten Formulierung im Mietvertrag beurteilt werden. Grundsätzlich scheiden solche Schönheitsreparaturen jedoch aus, wenn der Zustand der entsprechenden Wände dieses nicht erforderlich macht.

Der Abzug der Kosten für den damaligen Makler hängt von den vorliegenden Mängeln und der Vereinbarung mit dem Vermieter über den Auszug ab und kann nur in Kenntnis aller Umstände seriös beurteilt werden. Grundsätzlich ist bei einer fehlenden mängelfreien Übergabe der Wohnung ein solcher Abzug jedoch denkbar.

Ich hoffe, Ihnen mit der Beantwortung der Frage weitergeholfen zu haben und wünsche Ihnen für die Klärung der Angelegenheit viel Glück.

Gern können Sie die Nachfragefunktion nutzen.

Abschließend weise ich daraufhin, dass das Weglassen oder Hinzufügen von Details die rechtliche Beurteilung der Angelegenheit verändern kann.

Mit freundlichen Grüßen


Christoph Lattreuter
- Rechtsanwalt -
www.ra-lattreuter.de


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