Ausschluss der Bau - Gewährleistungsrechte im Kaufvertrag

Antwort

von
Rechtsanwalt Thomas Bohle
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Sehr geehrte Ratsuchende,



Ihre Empörung und Unverständnis ist gut nachzuvollziehen und rate Ihnen dringend, auch die Verwaltung einzuschalten:


Zwar ist es durchaus legitim, die Gewährleistungsrechte entsprechend Ihrer Sachverhaltsschilderung abzuändern, da insoweit Vertragsfreiheit herrscht und keine gesetzlichen Verbote mit dieser Änderung überschritten sein dürften ("sein dürften" , da der gesamte Vertrag insoweit zu prüfen wäre und nicht nur die von Ihnen zitierten Vertragspassagen).


Allerdings kommt der Bauträger in diesem Fall damit nicht aus der Haftung.
Voraussetzung ist allerdings, dass Sie ihm eine angemessene Frist zur Mangelbeseitigung nachweisbar gesetzt haben und diese Frist auch verstrichen ist; dieses lässt sich der derzeitigen Sachverhaltsdarstellung so nicht entnehmen.

Sollte dieses noch nicht geschehen sein, sollte der Mangel so genau wie möglich beschrieben und dem Bauträger eine Frist von 14 Tagen zur Mangelbeseitigung gesetzt werden; zu Beweiszwecken sollte dieses schriftlich erfolgen. Nach Fristablauf beauftragen Sie bitte einen Rechtsanwalt - zwar sind Sie insoweit vorleistungspflichtig, hätten aber unter dem Gesichtspunkt des Schadensersatzes wegen Verzuges einen Erstattungsanspruch.


Dieses gilt auch für die bisher entstandenen Untersuchungskosten. Zwar sind Sie als Anspruchstellerin darlegungs- und auch beweispflichtig, hätten aber einen Erstattungsanspruch der aufgewendeten Kosten.



Der Bauwerksöffnung sind Sie dem Grunde nach zustimmungspflichtig, da der Bauträger Gelegenheit gegeben werden muss, den Mangel zu beseitigen. ABER:
Verpflichtet sind Sie natürlich nur zu notwendigen und sachlich gebotenen Öffnungen - und genau daran fehlt es hier nach Ihrer Schilderung, wenn der Verstopfungsgrund nicht bei Ihnen, sondern Meter weiter im Sondereigentum zu liegen scheint. Darauf sollten Sie nochmals unter Vorlage von Belegen (schriftliche Auskunft der Untersuchungsfirma) deutlich hinweisen und könnten dann die Öffnung an der vom Bauträger geplanten Stelle sanktionslos verweigern.


Entscheidend ist aber, dass offenbar das Gemeinschaftseigentum betroffen ist, so dass es Aufgabe der Eigentümergemeinschaft wäre, sich ausschließlich darum zu kümmern. Daher sollten Sie unbedingt den Verwalter informieren, damit dieser dann im Rahmen seiner ordnungsgemäß zu führenden Verwalteraufgaben diese Ansprüche gegen den Bauträger durchsetzen kann.
Macht der Verwalter dieses nicht, macht auch er sich schadensersatzpflichtig, wobei Sie aber gleichwohl - sie oben - zugleich auch diese Fristen gegenüber dem Bauträger selbst setzen sollten.




Mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwalt
Thomas Bohle
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