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Auskunftsanspruch des Treugebers gegenüber Bank bzgl. Mietkautionssachverhalt


| 01.08.2017 07:36 |
Preis: 50,00 € |

Vertragsrecht


Beantwortet von


Zusammenfassung: Voraussetzung für einen Auskunftsanspruch ist regelmäßig ein besonderes Schuldverhältnis, eine entschuldbare Ungewissheit und die Zumutbarkeit der Auskunftserteilung. Als Sonderverbindung kommen neben einem Vertrag oder Vertrag mit Schutzwirkung auch gesetzliche Schuldverhältnisse in Betracht.


Die Beantwortung der Frage soll unter Ausweisung von Rechtsprechung erfolgen oder mittels Argumentation am Gesetzestext.

Es sind keine allgemeinen Erläuterungen zum Thema Mietkaution, Zurückbehaltungsrecht und Auskunftsanspruch gegenüber dem Vermieter gefragt.


Sehr geehrte Damen und Herren,

ich bin Mieter in einem aus 22 Wohneinheiten bestehenden Mehrfamilienhaus. Es liegt keine WEG vor, sondern es handelt sich um Alleineigentum meines Vermieters, der ABC Limited (Grundbuch wurde eingesehen), welche laut Mietvertrag durch Frau China-Musterfrau aus Deutschland vertreten wird.

Der Mietvertrag wurde Ende 2012 abgeschlossen; die Mietkaution in Höhe von 3.510,00 € wurde auf das im Mietvertrag angegebene Konto Ende 2012 eingezahlt.

Mit Schreiben vom 31.12.2015 habe ich eine Jahressteuerbescheinigung von der Musterbank in München erhalten, aus der ich ersehen konnte, das meine Kaution seit August 2015 offenbar dort angelegt wurde (3 Jahre, nachdem ich die Kaution meinem Vermieter anvertraut hatte); eine Kautions-Einzahlungsbestätigung als Ausfertigung für den Mieter habe ich nie erhalten.

Aus dieser Jahressteuerbescheinigung ergibt sich folgendes:

Kontoinhaber: Herr Mustermann
Kontonummer: 397471360
Eröffungsdatum: 17.08.2015
Kontostand: 3.510,48 €

Recherchen haben ergeben, daß es sich bei Herrn Mustermann um den ehemaligen Arbeitgeber des damaligen Hausverwalters gehandelt hat. Keinesfalls um unseren Vermieter, die ABC Limited.

Seit diesem Tag habe ich die Miete in Höhe der Mietkaution zurückbehalten, da meine Kaution offenbar einem Dritten, der nicht mein Vermieter ist, jederzeit frei zugänglich ist.

Mit Schreiben vom 26.04.2017 hat mir die aktuelle Hausverwalterin eine Kautions-Einzahlungsbestätigung (Ausfertigung für den Kunden) ebenfalls der Musterbank in München im Original per Post übersandt.

Aus dieser Ausfertigung ergibt sich folgendes:

Kontoinhaber: Hausverwalterin
Kontonummer: 600866024
Eröffnungsdatum: 25.04.2017
Kontostand: 3.510,00 €

Die Hausverwalterin ist ebenfalls nicht mein Vermieter und kann daher nicht Inhaber eines Treuhandkontos sein, auf dem meine Kaution liegt (es liegt keine WEG vor). Nur die ABC Limited kann als Kontoinhaber rechtswirksam auftreten für dieses Treuhandkonto. Dies wurde meinem Vermieter, der ABC Limited mitgeteilt.

Mit Schreiben vom 25.07.2017 hat mir die aktuelle Hausverwalterin daher eine weitere Kautions-Einzahlungsbestätigung der Musterbank in München übersandt, dabei handelt es sich um eine Kopie eines Faxes der Musterbank an die Hausverwalterin, welche das Original für den Vermieter zeigt. Die Ausfertigung für den Mieter habe ich nicht erhalten.

Aus dieser Fax-Kopie ergibt sich folgendes:

Kontoinhaber: ABC Limited
Kontonummer: 600866024
Eröffnungsdatum: 25.04.2017
Kontostand: 3.510,00 €

Hierzu nun meine Fragen:

1. Habe ich als Treugeber einen Anspruch gegen die Musterbank auf Auskunft,

- ob sowohl das Konto 397471360 als auch das Konto 600866024 noch existieren und wer Kontoinhaber ist und wie hoch der Kontostand ist - auf beiden soll ja nun meine Mietkaution liegen?

- wie sowohl die Hausverwalterin als auch die ABC Limited gleichzeitig Kontoinhaber des Kontos 600866024 sein können?

- wieso die ABC Limited Kontoinhaber eines Treuhandkontos bei der Musterbank sein kann, nachdem diese mir bereits im Mai 2017 schriftlich mitgeteilt hat, daß eine Limited als Kontoinhaber kein Kautions-Treuhandkonto bei der Musterbank eröffnen kann?

- ob die Musterbank eine korrekte Identitätsprüfung der auf den British Virgin Islands eingetragen ABC Limited vorgenommen hat und die Stellvertretereigenschaft der natürlichen Person, welche das Konto bei der Musterbank eröffnet hat, korrekt und vollständig (komplette Vertretungskette) geprüft wurde (Existenz und Fortbestand der Limited geprüft, Certificate of Incumbency geprüft und dabei festgestellt, daß nur ein Herr China-Mustermann in Honkong Geschäftsführer ist und nicht eine Frau China-Musterfrau in Deutschland, Vollmacht des Herrn China-Mustermann für die Hausverwalterin zeigen lassen etc.)?

2. Sollte ich keinen Auskunftsanspruch gegen die Musterbank haben, obwohl diese mein Geld verwaltet, kann ich weiterhin meinen Zurückbehalt gegenüber dem Vermieter ausüben, da die vorgelegten Unterlagen Zweifel an der Wahrheit des Sachverhaltes zulassen? Ich gehe davon aus, daß die Hausverwalterin weiterhin Kontoinhaberin ist und daher auch nicht die Ausfertigung für den Kunden übersandt hat, sondern mit der Musterbank einfach nur eine temporäre Änderung des Kontoinhabers auf dem Original vorgenommen hat und ich deshalb auch nur eine Kopie eines Faxes erhalten habe. Beweisen kann ich dies aber ohne Antworten der Musterbank nicht.

Vielen Dank für die Beantwortung.
01.08.2017 | 09:17

Antwort

von


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Sehr geehrte(r) Fragesteller(in),

wie Sie ganz offensichtlich schon gut wissen hat der Mieter gegenüber dem Vermieter einen Auskunftsanspruch, AG Frankfurt a.M., Urteil vom 17. 11. 2000 - 33 C 3350/00-76: "Der Kl. steht gegenüber dem Bekl. ein Anspruch auf Auskunft über die Anlage der von ihr an den Bekl. geleisteten Mietkaution in dem aus dem Tenor erkennbaren Umfang gem. § 242 BGB i.V. mit dem Mietvertrag der Parteien zu. Der Antrag der Kl. umfasst über die Antwort, dass dies geschehen ist, auch die Bekanntgabe der Kontonummer und der vereinbarten Kündigungsfrist."

Voraussetzung für die Anwendbarkeit von § 242 BGB ist demnach ein besonderes Schuldverhältnis. Es besteht zwar ein Vertragsverhältnis zum Vermieter, nicht aber zur Bank. Primär hat nicht die Bank, sondern der Vermieter gem. § 551 Abs. 3 BGB die Anlagepflicht zu erfüllen, so dass der Vermieter bei Pflichtverletzung haftet. Das ist das zentrale Problem Ihres Falles. Der Auskunftsanspruch besteht nur ganz ausnahmsweise gegenüber Dritten.

Die Bank wird zudem einwenden, dass einem Auskunftsanspruch der Bank das Bankgeheimnis entgegen stehen würde. Die Bank ist zur Verschwiegenheit über alle kundenbezogenen Tatsachen und Wertungen verpflichtet, von denen sie Kenntnis erlangt (Bankgeheimnis). Informationen über den Kunden darf die Bank nur weitergeben, wenn gesetzliche Bestimmungen dies gebieten oder der Kunde eingewilligt hat oder die Bank zur Erteilung einer Bankauskunft befugt ist. So die AGB-Banken.

Ich sehe aber drei Ansatzpunkte, zu einem Auskunftsanspruch gegenüber der Bank zu kommen. 1. Vertrag mit Schutzwirkung zugunsten Dritter, 2. Eigentümer-Besitzer-Verhältnis und 3. aus dem Tatbestand der vorsätzlichen Schädigung gem. § 826 BGB.

1. Vertrag mit Schutzwirkung zugunsten Dritter gem. § 328 analog BGB

Das Vertragsverhältnis zwischen Ihrem Vermieter und der Bank ist als Vertrag mit Schutzwirkung zugunsten Dritter zu betrachten. Es handelt sich dabei um eine richterliche Rechtsfortbildung des Vertrags zugunsten Dritter gem. § 328 BGB. DIe Voraussetzungen sind
a) Sonderbeziehung zwischen Schädiger und Schuldner - hier der Bankvertrag
b) Leistungsnähe des Dritten - hier die treuhänderische Verwahrung Ihrer Mietkaution
c) Einbeziehungsinteresse bzw. Gläubigernähe - hier Ihr schutzwürdiges Interesse an der Einbeziehung
d) Erkennbarkeit - ebenfalls unproblematisch zu bejahen
e) Schutzbedürftigkeit - es gibt keinen vertraglichen Anspruch

Die Rechtsfolge ist Ihr eigener umfassender Auskunfts-Anspruch gegenüber der Bank bezüglich Ihrer gestellten Fragen. Ich halte diese Vorgehensweise für vertretbar und notfalls auch gerichtlich durchsetzbar.

2. Eigentümer-Besitzer-Verhältnis

Etwas schwieriger ist die Argumentation über das sogenannte EBV - das Eigentümer-Besitzer-Verhältnis.

Da die Vindikationslage ein besonderes Schuldverhältnis begründet, kann sie unselbstständige Auskunftsansprüche auslösen, so das Urteil des BGH vom 25. 9. 1952 - IV ZR 22/52, wo das Auskunftsbegehren nur deshalb als unbegründet angesehen wird, weil es sich nicht auf Nutzungen erstreckt; LG Stuttgart, Urteil v. 10.4.2013 − 10 S 19/12. Diese Auskunftsansprüche können mit der Herausgabeklage und im Wege der Stufenklage (§ 254 ZPO) auch mit Ansprüchen auf Nutzungsherausgabe oder Schadensersatz verbunden werden, BeckOK BGB/Fritzsche BGB § 987 Rn. 29-30.

Sie sind zweifellos Eigentümerin der Mietkaution und insbesondere auch der Zinsen, die Bank derzeit unmittelbare Besitzerin. Die Zinsen, Zinseszinsen und sonstigen Erträge stehen Ihnen zu, und zwar die tatsächlich angefallenen, nicht nur die Mindestzinsen nach § 551 Abs. 3 S. 1. Fraglich ist allerdings das Recht zum Besitz. Nach § 551 Abs. 3 BGB erhöhen die Zinsen zunächst einmal die Sicherheit, so dass auch insoweit ein Besitzrecht des Vermieters bestehen dürfte. Die Bank hat dabei ein vom Vermieter abgeleitetes Besitzrecht. Dies allerdings nur insoweit, wie sie ihren treuhänderischen Pflichten ordnungsgemäß nachkommt und auch der Vermieter ein Besitzrecht hat. Dies ist aufgrund der vorgelegten - möglicherweise gefälschten - Unterlagen mit einiger Aussicht auf Erfolg anzuzweifeln.

Ich sehe daher auch einen guten Argumentationsstrang über das EBV.

3. Vorsätzliche sittenwidrige Schädigung

Während § 823 BGB das Vermögen nicht schützt, ist vom Tatbestand der vorsätzlichen sittenwidrigen Schädigung gem. § 826 BGB auch Ihr Vermögen und damit Ihre Mietkaution geschützt. Sie können aufgrund der vorgelegten widersprüchlichen Unterlagen von einer solchen Schädigung ausgehen und daher Ihren Auskunftsanspruch auch auf § 826 BGB stützen. Dieser hat die folgenden Voraussetzungen:

a) Sittenwidriges Handeln - das Vorlegen einer Erklärung, die so nicht stimmen kann und Sie täuschen soll
b) Kausalität zwischen Handlung und Schaden - aufgrund dieser Erklärung sind Sie entschuldbar im Ungewissen darüber, was denn nun stimmt
c) Kenntnis der sittenwidrigkeitsbegründenden Tatsachen - hier ist möglicherweise der Knackpunkt, da nicht von einer Fälschung der Bank auszugehen sein dürfte
d) Schaden - hier die Ungewissheit über die von ihnen erstrebten Informationen

Wenngleich der Weg über die sittenwidrige Schädigung wohl der schwierigste ist, halte ich auch diesen für gangbar.

In erster Linie kann aber mit dem Vertrag mit Schutzwirkung gearbeitet werden (siehe oben unter 1.).

Bis Sie Ihren Auskunftsanspruch durchgesetzt haben, können Sie sicherlich weiterhin Ihren Zurückbehalt gegenüber dem Vermieter ausüben, da die vorgelegten Unterlagen - wie Sie schreiben - erhebliche Zweifel an der Wahrheit des Sachverhaltes zulassen. Insbesondere erscheint eine Urkundenfälschung nicht ausgeschlossen.

Ich hoffe, Ihnen mit diesen Ausführungen geholfen zu haben und wünsche Ihnen allen erdenklichen Erfolg. Für Rückfragen stehe ich Ihnen jederzeit gerne zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen

Dr. Andreas Neumann
Rechtsanwalt


Bewertung des Fragestellers 01.08.2017 | 09:43


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