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Aus unwirksamer Kautionszahlung folgt ein Aufrechnungsverbot


17.11.2004 16:16 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum



Ich bin vor 3 Monaten aus meiner Wohnung ausgezogen. Bei der Wohnungsübergabe stellte mein Vermieter keinerlei Mängel fest, Jetzt kommt er und möchte meine Kaution einbehalten, da mein Teppichboden nicht " fachmännisch " verlegt wurde. Leider haben wir kein Übergabeprotokoll gemacht. Welche Rechte habe ich nun und vor allem, ist seine Verhaltensweise rechtens???
Guten Abend,

mit der Kaution sichert sich der Vermieter üblicherweise alle auf Zahlung von Geld gerichteten Ansprüche aus dem Mietverhältnis und dessen Abwicklung einschließlich des Anspruchs auf Nutzungsentschädigung und des Schadenersatzanspruchs wegen unterlassener Schönheitsreparaturen. Soweit es sich bei Ihrer Wohnung um eine Sozialwohnung handelt, ist dieser Sicherungsumfang eingeschränkt. Hier werden nur noch Ansprüche wegen Schäden an der Wohnung und unterlassener Schönheitsreparaturen gesichert.

Aus diesem Sicherungszweck ergibt sich, dass der Vermieter, so ihm derartige Ansprüche tatsächlich zustehen, diese im Wege einer Aufrechnung mit der Kaution verrechnen kann.

Ein oft nicht bekannter Umstand ist jedoch zu berücksichtigen: Möglicherweise ist die Kautionszahlung als solche bereits unwirksam gewesen. Aus dieser Unwirksamkeit folgt zugleich ein Aufrechnungsverbot. Die Kautionszahlung ist z. B. dann unwirksam, wenn Ihr Vermieter sie im Vertrag auffordert, den Kautionsbetrag in einer einmaligen Geldzahlung zu leisten. Gem. §551 BGB darf dies nur in drei Raten geschehen. Diese Vertragsklausel wäre unwirksam. Daraus folgt ein Aufrechnungsverbot, weil Ihr Vermieter mangels Kautionsregelung keinen Anspruch auf Zahlung der Kaution hatte. In diesem Fall dürfen Sie also die gesamte Kaution zurückverlangen. Ihr Vermieter müsste sich gesondert an Sie wenden, wenn er Schadenersatz begehrt. Eine Erledigung dieses Begehrens im Wege einer Aufrechnung ist ihm jedoch verwehrt.

Sollte Ihr Vermieter nun eine Aufrechnung beabsichtigen und ist diese nicht verboten, so ist dieses Verhalten zunächst im Grundsatz auch rechtens. Allerdings stellt sich dann die Frage, ob die Höhe der Aufrechnung korrekt ist. Ihr Vermieter darf die Kaution nur in der Höhe seiner bestehenden z.B. Schadenersatzansprüche aufrechnen. Hat Ihr Vermieter also einen Schadenersatzanspruch in Höhe von nur 100 Euro, so darf er auch nur in dieser Höhe aufrechnen; den Restbetrag der Kaution hat er jedoch auszubezahlen.

Hieraus ergibt sich bereits das nächste Problem: Ihrem Vermieter müssen tatsächlich Schadenersatzansprüche zustehen.

Inwieweit ihm in Ihrem Fall Ansprüche wegen nicht „fachmännischer“ Teppichverlegung zustehen, kann ich an dieser Stelle mangels Kenntnis der konkreten Umstände nicht beantworten.

Sie sollten zunächst unter Fristsetzung (10 Tage) Ihren Vermieter auffordern über die Kaution abzurechnen und die überschüssige Kautionsleistung herauszugeben oder zu spezifizieren, mit welchen konkreten Gegenforderungen er abrechnen will. Ihnen steht insoweit ein entsprechender Auskunftsanspruch zu.

Ihr Vermieter wird zumindest dem Grunde nach seinen Gegenanspruch mitteilen können. Sollte sich erwarteter Weise Ihr Vermieter wegen des Teppichbodens einen Gegenanspruch zubilligen wollen, so sollten Sie, wenn er diesen Gegenanspruch widererwartend nicht in konkreter Höhe mitgeteilt hat, abermals Ihrem Vermieter eine Frist zur Ermittlung der konkreten Höhe zugestehen. Da Ihr Vermieter sich bereits drei Monate Zeit gelassen hat, sollte ihm hierfür nur noch eine kurze Frist von 5 Tagen zugestanden werden.

In einem weiteren Schritt können Sie nach Konkretisierung der Gegenforderungen dagegen vorgehen. Wie bereits oben erwähnt, darf Ihr Vermieter nur mit bestehenden Ansprüchen aufrechnen. Wenn Ihrem Vermieter keine Ansprüche zustehen und daher die Aufrechnung unwirksam ist, dann steht Ihnen der entsprechende vom Vermieter einbehaltene Kautionsbetrag zu. Ihr Vermieter ist verpflichtet diesen an Sie auszubezahlen. Die Durchsetzung dieses Zahlungsanspruchs richtet sich nach den üblichen Grundsätzen. Dies kann dann soweit gehen, dass Sie Ihren Vermieter auf Zahlung verklagen müssen. Im Rahmen dieser Klage käme es zu einer Überprüfung des Gegenanspruchs Ihres Vermieters, da dieser insoweit die Aufrechnung erklären wird.

Zum möglichen Anspruch Ihres Vermieters auf Schadenersatz wegen nicht „fachmännischer“ Verlegung des Teppichs kann noch folgendes angemerkt werden:

Ihrem Vermieter steht ein solcher Anspruch nur dann zu, wenn Sie sich Ihrerseits wirksam verpflichtet haben, für die Verlegung eines neuen Teppichbodens zu sorgen. Hier stellt sich allerdings die Frage, ob es zu einer wirksamen vertraglichen Verpflichtung Ihrerseits gekommen ist. Im Grundsatz ist es Aufgabe des Vermieters für einen ordnungsgemäßen Fußboden zu sorgen. Eine Schadenersatzpflicht ergibt sich für den Mieter zunächst nur dann, wenn diese Pflicht auf diesen übertragen worden ist. Das kann nur vertraglich geschehen sein. Unter Umständen ist jedoch auch diese Übertragung wegen eines Fehler, wie oben die Kautionsregelung, unwirksam. Das gilt um so mehr als der Bundesgerichtshof in diesem Jahr grundlegende Entscheidungen zum Thema Schönheitsreparaturen getroffen hat, deren Folgen weitreichend sind. Aufgrund dieser Entscheidungen könnte es durchaus sein, dass auch bei Ihnen eine unwirksame Vertragsklausel gegeben ist. Sollte aber diese Klausel wirksam sein, stellt sich die Frage, nach dem konkreten Inhalt dieser Pflicht.

Darüber hinaus kann sich die nicht fachmännische Verlegung eines Teppichbodens auch als Beschädigung der Wohnung darstellen, wenn er etwa verklebt worden ist. Aber das ist eine Frage des konkreten Falles.

Wie Sie sehen können, ist eine pauschale Beantwortung Ihrer Frage nicht möglich und kann nur grundsätzlich vorgenommen werden. Aus jetziger Sicht ist die Aufrechnung Ihres Vermieters keineswegs begründet. Sie sollten zunächst wie oben beschrieben vorgehen. Aus den Reaktionen Ihres Vermieters kann sich sehr schnell das weitere Vorgehen ergeben.

Für weitergehende Fragen stehe ich Ihnen selbstverständlich zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen

Simon Jäschke
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