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Aufwendungsersatz bei eigenmächtiger Mängelbeseitigung durch Ex-Vermieterin?


31.12.2014 10:41 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Peter Eichhorn



Hausmietvertrag nach 17 Jahren wegen Eigenbedarf durch die Vermieterin gekündigt.
Dem Vernehmen nach hat sie das Haus inzwischen einer Nichte überschrieben.
Wir haben die Kündigung seinerzeit akzeptiert, weil das Verhältnis zur Vermieterin, gelinde gesagt, immer sehr angespannt war.

Bei der Hausübergabe am 30.06.14 wurde kein Übergabeprotokoll angefertigt.
Die Vermieterin war in Begleitung eines Anwaltes, der den Zustand des Hauses und der Außenanlagen per Sprachnotiz festgehalten hat. Über evtl. festgestellte Mängel wurde während und nach der Besichtigung nicht gesprochen.

Wir haben seit dem 30.06.14 weder von unsere Vermieterin noch von deren Anwalt wieder etwas gehört.

Am 30.12.14 lag in unserem Briefkasten ein Schreiben vom Anwalt ('Per Boten').
Darin wird behauptet, wir hätten uns geweigert, an dem Objekt arbeiten vorzunehmen und deshalb seien Kosten von über 5.000 EUR von uns zu übernehmen.

1. Wir erhielten nie eine Information über angebliche oder tatsächliche Mängel.
2. Es wurde uns nie eine Frist zur Beseitigung von Mängeln gesetzt.
3. Wir haben nie erklärt, dass wir uns weigern, Mängel zu beseitigen.

Kann die Vermieterin Aufwendungsersatz bei eigenmächtiger Mängelbeseitigung verlangen?
Sehr geehrter Ratsuchender,

haben Sie Schäden an der Mietsache schuldhaft verursacht, so hat der Vermieter einen Schadensersatzanspruch gemäß § 280 Abs. 1 BGB.

Je nachdem, um welche "Mängel" es sich handelt, ist das Setzen einer Frist nicht Voraussetzung für den Ersatzanspruch.

Ansprüche der ehemaligen Vermieterin aus dem Mietverhältnis ("wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache") verjähren - soweit sie überhaupt bestehen, beweisbar oder überhaupt erforderlich sind - sechs Monate nach Übergabe der Mietsache (§ 548 Abs. 1 S. 1 und 2 BGB), wenn nicht individualvertraglich eine abweichende Frist vereinbart wurde.

Nach Ihren Angaben wurde die Mietsache am 30.06.2014 übergeben. Ersatzansprüche sind daher mit Ablauf des 31.12.2014 verjährt, wenn die Vermieterin nicht zuvor einen gerichtlichen Mahnbescheid beantragt oder Klage eingereicht hat.

Dann kann die ehemalige Vermieterin, wenn Sie sich auf Verjährung berufen, bereits aus diesem Grund keinen Schadens- und auch keinen Aufwendungsersatz verlangen.

Mit freundlichen Grüßen

Peter Eichhorn
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 31.12.2014 | 11:49

Sehr geehrter Herr RA Eíchhorn,

auf die Einrede der Verjährung haben wir bis zum 28.02.15 verzichtet,
da wir nicht direkt beim Gericht landen wollten.
Hätten wir nicht darauf verzichtet, hätte der Anwalt gestern einen Mahnbescheid beantragt.

Es geht um die grundsätzliche Frage, ob wir schadenersatzpflichtig sind für Mängel die uns nicht benannt wurden und die wir daher auch nicht beseitigen konnten.

Mit freundlichem Gruß

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 31.12.2014 | 13:12

Sehr geehrter Ratsuchender,

da ich nicht weiß, um welche Mängel es geht, bleibt meine Antwort allgemein.

"Schadensersatz neben der Leistung" (§ 280 Abs. 1 BGB) setzt keine Fristsetzung voraus. "Schadensersatz statt der Leistung" (§ 280 Abs. 1 und 3 i.V.m. § 281 BGB) erfordert eine fruchtlose Fristsetzung oder die entgültige Verweigerung, die geschuldete Leistung durchzuführen / bzw. die Mängel zu beseitigen.

Es ist möglich, dass Sie ersatzpflichtig sind für "Mängel", die Ihnen nicht benannt wurden.

Denn Sie haften für Mängel, die Sie schuldhaft verursacht haben. Den Schaden muss allerdings der Vermieterin beweisen. Ohne Übergabeprotokoll ist dies schwierig.

Die Vermieterin kann dem Grunde nach Schadensersatz geltend machen, da Sie die Wahl hat, Beseitigung oder Geldersatz zu verlangen.

Ohne Kenntnis der konkreten Mängel und des Schreibens der Gegenseite lässt sich Ihre allgemeine Frage nicht endgültig konkret beantworten.
Sie sollten den Schriftverkehr einem Kollegen/ einer Kollegin vor Ort zur Prüfung vorlegen.

Mit freundlichen Grüßen

Peter Eichhorn
Rechtsanwalt

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